1.出租人與承租人訂立合同時，告知租賃物存在危及承租人安全的情形，此免責條款無效；
2.訂立租賃合同時，承租人已告知承租人租賃物會危及承租人健康，該免責條款不具有法律效力。簡而言之，租房免責條款無效的情形主要包括危及承租人的安全和健康。
法律依據:《中華人民共和國民法通則》第四百九十七條有下列情形之壹的，無效:
(壹)本法第壹部分第六章第三節和第五百零六條規定無效的；
(二)提供格式條款的壹方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任或者限制對方主要權利的；
(3)提供格式條款的壹方排除對方的主要權利。