如果是外地集體或單位的，只能簽協議，不能辦過戶手續。建議不要買！
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定，農村和城市郊區的土地，除依法屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地、自留地、自留山屬於農民集體所有。集體產權的房屋建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證。它們不是私有財產，不能上市交易。
如果購房者在取得房屋後不能取得房屋所有權證，那麽他所購買的房屋的所有權處於未通過法律形式確定的狀態，購房者不能取得以下權利:
1.未經產權登記，不得買賣、置換、贈與、繼承、分析、轉讓房屋。如果進行上述行為，也會因為這種行為而觸犯。
對於違反國家法律的禁止性規定而被宣告無效的民事行為，不受法律保護，各方的損失只能由自己承擔；
2.其他權限無法設置。其他權利主要指抵押權和典權。根據我國法律規定，抵押是登記的，登記的唯壹憑證是權屬證書，購房者不能通過抵押獲得貸款或承擔其他民事責任；
3.房屋拆遷時，根據國家政策和相關拆遷規定，無法獲得拆遷補償；
4.如因項目違規開發導致無法辦理房產證，買方所購房屋面臨被強制拆遷或拍賣的風險，買方將無法通過法律途徑主張權利；
5.無法對所購房屋進行部分重建；
6.土地使用期限屆滿，無法申請繼續使用土地。
商品房居民享有上述所有權利。