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資產評估考試輔導:國際評估準則中的基本概念

1.與資產相關的概念。

(1)不動產和不動產權利

不動產是指以實物形態存在的土地和附著在土地上的附著物,包括附著在地面或位於地面和地下的附著物。房產是有形的“物”,看得見摸得著。

房地產的所有權在國際估價標準中稱為“房地產權”。不動產物權是指不動產所包含的各種權利,通常以獨立於不動產實體的所有權憑證來體現,如權屬證書、租約等正式文件。

物權是壹個非物質性的法律概念,不動產是指不動產的物理實體。

與不動產所有權相關的權利有很多,包括使用權、占有權、進入權、轉讓權、租賃權、遺贈權、贈與權等,以及選擇行使或不行使上述任何壹項權利的權利。

(2)動產和動產物權

不動產以外的資產在法律上稱為動產,包括除不動產以外的所有有形或無形資產。這些資產並不永久附屬於不動產,通常是可移動的。動產的所有權稱為“動產物權”。

(3)財產

它是壹個法律概念,包括與所有權相關的各種權利。

(4)資產

壹般來說,資產通常用來代表不動產、動產或兩者。

在資產評估中,資產更多地被理解為基於壹項資產的各種權利的安排和組合。

2.資產評估的經濟學概念

也就是說,在經濟學意義上,評估師評估的是資產的所有權或“所有者權益”,而不是有形資產或無形資產本身。

3.折舊的概念

評估人員在資產評估業務中使用的折舊概念是指從估計的新重置成本中扣除的任何部分。這些扣減(評估中的折舊)根據其原因可分為實質性損失、功能(技術)陳舊或經濟(外部環境)折舊。

會計上的“折舊”概念是指會計人員按照歷史成本原則對資產的原始成本進行的壹次攤銷,而不管這壹次攤銷是否符合實際情況。

評估中的折舊與會計最重要的區別在於,對於評估人員來說,評估中的“應計折舊”應與市場相關,反映相關的市場情況;會計上的“應計折舊”與會計原則有關,不反映市場情況。

4.市場、成本、價格和價值的概念

國際評價標準指出價格和成本是東西。

真實價值是對在特定條件下資產交易價格的估計。

市場是在價格機制的作用下,商品和服務在買賣雙方之間進行交易的系統。

成本是壹個與生產相關的概念,是為商品或服務支付的貨幣金額,或者是生產商品和提供服務所需的貨幣金額。

價格是壹個與商品或服務交換有關的概念,表示對某種商品或服務所需要、提供或支付的貨幣金額,反映商品或服務實際交易的貨幣金額。壹般來說,價格反映了特定買方和/或賣方在特定條件下對商品或服務價值的認可。

價值是壹個經濟學概念,價值不是事實。它只是對商品和服務在特定時間內按照特定價值進行交易時最有可能形成的價格的估計。經濟上的價值概念反映了市場(而不是特定的買方或賣方)在價值生效日(基準日)對某人從擁有壹種商品或接受壹項服務中獲得的利益的判斷。

使用

用途,也稱使用,是指資產在實際可能、合理證明、法律允許、財務可行、能夠實現被評估資產價值的情況下,最大可能的用途。

使用的概念是市場價值評估的壹個組成部分。雖然國際評估準則中市場價值的定義中沒有出現使用的概念,但評估人員應結合相關資料分析待評估資產的使用情況,並在此基礎上評估資產的價值。

6.市場價值和市場價值以外的價值

(1)市值。

國際評估標準中對市場價值的定義如下:

市場價值是指自願買方和自願賣方在評估基準日正常營銷後達成的公平交易中對資產的估計價值。雙方都應理性謹慎行事,不得有任何脅迫。

根據市場價值的定義,市場價值有以下要素:

第壹,自願購買者。

指有購買動機,但不是被迫購買的壹方。買方會根據當前市場的真實情況和當前市場的預期價值進行購買,不會特別急於購買,也不會在任何價格條件下決定購買,即不會支付高於市場價格的價格。

第二,自願賣家。

指壹方既不準備急於出售,也不被迫以任何價格出售,也不會因為期望得到壹個當前市場認為不合理的價格而繼續持有資產。自願出售者期望在必要的營銷後,根據市場情況,在公開市場上以可以達到的價格出售資產。

三、評估基準日。

是指市場價值是特定日期的時點價值,僅反映評估基準日的真實市場情況和條件,而非評估基準日之前或之後的市場情況和條件。

第四,用貨幣單位表示。

市場價值是在公平的市場交易中以貨幣形式為資產支付的價格,通常以當地貨幣表示。

第五,公平交易。

指沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易,即本應獨立自主行事的當事人之間的交易。

第六,有足夠的時間讓資產在市場上展示。

資產應以最合適的方式在市場上展示,不同資產的具體展示時間應根據資產的特點和市場情況而有所不同,但展示時間應使資產吸引足夠數量的潛在買家的註意。

第七,雙方都聰明謹慎。

是指自願買受人和自願出賣人雙方都合理地知道其性質和特點、實際用途、潛在用途和基準日的市場狀況,並假定當事人基於上述認識為自己的利益做出決策,謹慎行事,在交易中為自己贏得價格。

市場價值反映了由各類市場主體組成的市場整體對被評估資產效用和價值的綜合判斷,不同於具體市場主體的判斷。

(2)市場價值以外的價值

國際評估準則中沒有給出非市場價值的定義。市值以外的價值也叫非市值或其他價值,是指不符合市值定義的各類價值。

市值以外的價值可以分為三類,包括:實體專用價值、資產互換專用價值和法律、合同特別定義的價值。

市值以外的價值主要有公允價值、投資價值、特殊價值、合作價值等。

公允價值:在公平的市場交易中,理性和自願的買賣雙方之間交易的資產價值。

投資價值:為了進行特定投資或實現特定經營目標,資產對特定投資者或特定類型投資者的價值。

特殊價值:高於市場價值,反映資產特定屬性僅對特定購買者的價值。

協同價值:兩個或兩個以上利益結合產生的附加值,其中結合利益的價值大於原有利益的總和。

7.評估方法

國際評估準則明確提出,成本法、市場法和收益法是資產評估中最常用的三種基本評估方法。

(5)國際評估準則中的行為準則。

包括引言、範圍、定義、職業道德、勝任能力、披露要求和評估報告。

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