中國住房報記者高北京報道。
“無理由退房”並不是什麽新鮮事。市場壹直詬病的是，開發商口中的這種營銷噱頭，往往最後並沒有真正解決購房者的後顧之憂，因此由此引發的糾紛更是屢見不鮮。
今年年初，受新冠肺炎疫情影響，樓市普遍低迷。恒大、碧桂園、萬科等壹批開發商隨即推出網上購房活動，不僅提供優惠房價，還打出“無理由退房”的口號。
比如，開發商承諾購房者在活動期間認購指定項目可享受無理由退貨，並在海報上註明:“無理由退房”、“退房由妳決定”、“想退就退，無憂無慮”等字樣。
網上選房讓購房者覺得不太踏實，無理由退房，似乎免除了壹部分人的顧慮。然而，這種“沒有理由”真的足夠真誠嗎？過去幾年不合理退房有哪些隱藏的坑？為此，中國房地產報記者采訪了北京大成律師事務所高級合夥人、北京市律師協會會員事務委員會副主任王嶽池。她會結合壹些過往的案例，從法律的角度告訴她“無理由退房”。
王嶽池，北京大成律師事務所高級合夥人，北京市律師協會會員事務委員會副主任。
簽署書面協議很重要。
在王嶽池看來，無理由退房最關鍵的部分是必須簽訂書面協議。因為沒有書面約定的“無理由退房”是賣房廣告之壹，在法律上屬於要約邀請，購房者不能以此為由要求無理由退房。
她舉了壹個例子:韓女士在上海某項目看房時，銷售人員告訴她，HD公司是全國唯壹壹家無理由退房的開發商。如果韓女士和家人商量後決定不買，可以無理由退房。
隨後，雙方簽訂了房屋認購書和定金合同，韓女士支付了定金5萬元。不久後，韓女士決定退房，要求退還定金，遭到開發商拒絕。
韓女士認為廣告中的“無理由退房”應由HD公司約束，故起訴要求退還定金5萬元。
法院認為，原被告與被告並未正式簽訂無理由退房協議的具體適用條款，且根據雙方簽訂的定金合同，被告發布的廣告為預售合同的附件而非認購書或定金合同的附件，廣告片應為要約邀請，而非要約。因此，原告尚未取得“無理由退房”的權利，最終駁回了韓女士的訴求。
結合本案，王嶽池提醒，如果購房人未能與開發商簽訂“無理由退房協議”、“無理由退房承諾”等書面協議，那麽“無理由退房”將被視為宣傳廣告，其法律性質為要約邀請。如果買受人不能證明開發商給買受人造成了信賴利益的損失，開發商不承擔責任。
如果我簽了協議會被限制怎麽辦？
王嶽池進壹步分析說，有時候，即使購房者和開發商簽訂了“無理由退房協議”，申請退房後仍會受到開發商的多重限制。比如要求在壹定期限內主張退房權，買受人沒有違約，付款方式為銀行按揭的，必須結清貸款，同時必須註銷房屋抵押登記。
以某知名房企為例，購房人必須滿足以下條件才能享受“無理由退房”:
1.《商品房認購書》和《商品房買賣合同》的所有義務均已履行，無任何違約行為；
2.自買受人簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議》之日起，享有無理由退房的權利；
3.簽署“無理由退房協議”。
然而，這並不意味著購房者的無奈。王嶽池指出，根據現有判例，買方可以援引《合同法》的規定主張格式條款無效。
她舉了壹個例子:韓先生與DJ公司簽訂了房屋認購協議，交了5萬元定金。侯漢先生未在約定時間內簽訂《商品房買賣合同》。DJ公司拒絕退還韓先生的定金，於是韓先生將DJ公司訴至法院。
法院認為，被告DJ公司作為開發商，既然承諾無理由退房，就應當在購房人提出退房、解除合同時，為購房人提供無任何限制的退房服務。被告DJ公司以退房需滿足其他限制性條件為由，拒絕向原告退還定金，違反了誠實信用原則。各種限制性條款均為格式條款，對原告不具有約束力，故支持原告撤銷認購書、退還定金的訴訟請求。
開發商同意退房，但實際操作仍有難度。
在王嶽池看來，即使購房人簽訂了書面協議，甚至通過合同法維護了自己的權益，最終退房的目的仍然難以實現。
實踐中，商品房壹旦網簽備案，或者辦理了按揭貸款手續，不是買受人想退就能退的，涉及金融機構、買受人、開發商等各方，包括買賣、借貸、擔保等法律關系，情況復雜。如何協調多方關系主體，在購房人提出“無理由退房”的情況下，快速辦理退房手續並及時返還購房款成為難點。
她還特別指出，在辦理無理由退房手續時，開發商往往以取消網簽為由要求購房者退還全部原件，這為維權埋下了巨大隱患。“合同是體現雙方權利和義務的最直接的證據。持有原件是雙方的權利。妳不能也沒有必要因為解除合同而收回對方的原件。購房者有權保留原件。如果必須返還原件，可以要求開發商出具壹份證明，證明所有合同原件已經收回。出現糾紛時，可以要求法院取證。”
她認為，無理由退房協議很少規定開發商逾期退款的違約責任。由於協議中沒有具體約定開發商的逾期付款責任，我們只能按照中國人民銀行同期貸款利率主張逾期利息，不利於購房者彌補自己的損失。
例如，劉與北京某開發商簽訂了房屋預售合同和無理由退房協議。劉通知開發商解除預售合同，並辦理了解除網簽手續，但開發商半年後將房款退還給劉。劉認為，雖然退房協議中沒有約定不承擔違約責任的理由，但可以參照房屋預售合同中逾期付款責任的承擔方式，要求開發商支付逾期退款違約金1.8萬元。
法院認為，預售合同中關於逾期付款責任的條款是對買受人逾期支付購房款應承擔何種違約責任的約定，不適用於出賣人在雙方預售合同已經解除的前提下將購房款返還給買受人的情形。故劉要求開發商支付逾期付款違約金，缺乏合同及法律依據，法院不予支持。
建議:不要盲目沖動，仔細審核合同。
王嶽池提醒購房者，買房時壹定要從自己的實際需求出發，不要盲目聽信營銷宣傳，更不要盲目買房。要選擇實力強，口碑好的開發商。
簽訂合同時，壹定要仔細審閱合同條款，確認協議清晰、明確、具有可操作性。確認開發商對“無理由退房”等相關權利義務的宣傳實際體現在法律文書中，如申請退房的截止時間、退房後利息、稅費、傭金的承擔方式、申請退房或返還定金後開發商義務的履行期限、違約責任的分配等。
她建議購房者應依法退房，妥善維護自身合法權益，避免因自身違約或手續不當導致未能成功退房。必要時，可以通過EMS郵件的方式向開發商送達終止通知，並保留相應的送達憑證作為證據。