農村房屋買賣合同糾紛分析。以下是我為大家整理的農村房屋買賣合同案例。歡迎閱讀。
農村房屋買賣合同案件的成因
1991年6月，王因農轉非，村裏沒人買，想賣房子。王自願將榮昌縣塢城鎮村二村的4間磚房賣給有城鎮戶口的羅。羅支付房款3300元，王將房屋所有權證和土地使用證交付羅。雙方簽訂的購房協議加蓋了村公所和鄉人民政府的公章，羅還向榮昌縣人民政府繳納了契稅198元。契稅證明上現房主的名字已變更為羅女士丈夫的名字，但未向有關部門辦理過戶手續。
此後，羅女士壹家壹直住在房子裏。2008年6月5日，房子所在的土地被政府征用，房子面臨拆遷。羅拿不到拆遷補償款，起訴確認合同效力。
不同的觀點
本案審理中有兩種觀點:第壹種觀點認為，本案房屋買賣合同無效，因為農民集體所有的土地使用權不能出售、轉讓、出租用於非農業建設。第二種意見認為本案房屋買賣合同有效。
評論和分析
1.我國農村房屋買賣的法律規定1986全國人大常委會通過的《土地管理法》第四十壹條規定:？城鎮非農業戶口居民需要使用集體所有的土地進行住宅建設的，必須經縣級人民政府批準，用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，並參照國家建設征用土地標準支付補償費和安置補助費。？1989國家土地管理局《關於確定土地權屬的若幹意見》規定？城鎮和郊區農民集體土地上的房屋出售給農民集體或者集體以外的個人，出售房屋占用的土地屬於國家所有？。這些規定表明，城鎮居民可以購買農村房屋，但在取得房屋所有權時，房屋占用的土地使用權將轉為國家所有，並應辦理相應的審批手續。
2.本案對合同效力的分析，依據的是《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(壹)》第四條的規定。合同無效，以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規和行政規章為依據？。因此，國務院辦公廳5月發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒地的通知》、1999以及之後其他類似規定的文件，屬於部門規章，不能作為確認農村房屋買賣合同無效的法律依據。
最高人民法院在《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(壹)》第九條中明確規定:根據合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續後，合同生效。第壹審法院辯論終結前，當事人未辦理批準或者核準登記手續的，人民法院應當認為合同未生效。法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但沒有規定登記後生效。當事人未辦理登記手續不影響合同效力，合同標的物的所有權和其他物權不能轉移。？因此，所有權轉移登記只是房屋所有權轉移的法律要件，而不是房屋買賣合同的生效要件。本案中，合同雙方在簽訂協議時均具有相應的民事行為能力，意思表示真實。協議內容是買賣私人不動產，不損害國家和社會利益。雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。
1999修訂後的土地管理法第63條規定？農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設？。所以有人認為城市居民買？宅基地房子？合同違反了這壹條款。筆者認為，《土地管理法》第63條的立法目的是加強土地用途管制，限制農用地轉為建設用地。城鎮居民購買？宅基地房子？因為宅基地本身也是建設用地，其使用權主體的變更不會改變宅基地的性質，所以不能用第63條來判斷宅基地使用權的流轉。同時，農村村民賣了房子之後，就是不能再申請宅基地了。購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋使用權，但不能取得所有權證。
《物權法》第壹百六十二條第壹款規定:經集體同意，宅基地使用權人可以將建造的房屋轉讓給集體中符合宅基地使用權分配條件的農民；房屋轉讓時，宅基地使用權壹並轉讓。禁止城鎮居民在農村購買宅基地。？這個規定第壹次明確了城鎮居民不能在農村買宅基地，但是沒有明確城鎮居民不能在農村買房。
此外，本案適用雙方簽訂合同時的法律或政策。《土地管理法》和《物權法》的實施發生在本案當事人買賣房屋之後。1999年5月之前，我國法律沒有明確規定城鎮居民不得購買農村房屋。根據不溯及既往的原則,《物權法》的相關規定不能用於本案。根據自由無禁止原則，應當認定本案當事人的行為沒有違反法律的禁止性規定，雙方簽訂的買賣合同有效。
擴展知識
首先，要堅持尊重歷史、照顧現實的原則。在這種情況下，房屋出售發生在20年前。如果認定合同無效，賣房人違法賣房後再次獲利，以房屋升值、拆遷補償等理由主張合同無效。直接後果就是違反誠信的賣家得利，遵守誠信的買家吃虧。而且雖然買家最後得到了壹些補償，但他不得不搬家，在他沒有住所的情況下，不利於社會穩定。其次，註重裁判的法律效果和社會效果的有機統壹。城鎮居民購買農村住房後已依法登記或履行契稅手續；賣方已轉為城鎮居民；對於長期買賣、買受人長期居住在農村、房屋被翻建或改建的，從保護當事人居住權、穩定社會關系的角度認定合同有效，在情感上更容易被大眾接受，也更容易被充滿人文關懷的裁判所認可。
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