(1)選擇拍賣機構，明確拍賣委托(包括拍賣費用的承擔)。無論是司法拍賣還是當事人自行約定的拍賣，都要先就拍賣機構達成壹致，並向拍賣機構出具明確且不可撤銷的拍賣委托書或簽訂拍賣協議。拍賣過程中涉及的傭金、公告費等費用，當事人可以協商確定。(2)抵押物是否經過評估及由哪家機構評估的約定(包括對評估報告的異議及評估費用的承諾)。評估不是拍賣的必要程序或要求，當事人可以約定不進行評估。(3)抵押物拍賣底價的確定。拍賣應當確定保留價。底價可以由當事人協商確定。(4)拍賣抵押物的公告時間、公告範圍及媒體問題。總的要求是，拍賣不動產要在拍賣前十五天公告。其他問題可由雙方協商確定。(五)抵押物投標保證金和拍賣價款支付賬戶的收取和確定。司法實踐中，保證金的數額壹般不得低於評估價格或市場價格的5%。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。這個問題也可以由當事人協商確定。拍賣價款(包括保證金)的支付賬戶壹般為拍賣公司在債權銀行開立的保證金賬戶。(6)降價幅度、拍賣周期和拍賣成功後債務人的附隨義務。動產抵押物經過兩次拍賣的，可以進行估價，交由申請執行人或者其他執行債權人進行債務清償。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者不依法交付清償債務的。法院應當解除查封、扣押，並將該動產返還被執行人。對於二次拍賣仍被拍賣的不動產或者其他財產權利，法院可以向申請執行人或者其他執行債權人支付價款，以清償債務。拒絕或者不能依法清償債務的，應當在60日內舉行第三次拍賣。第三次拍賣失敗，申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者不能依法接受該不動產或者其他財產權利清償債務的，法院應當自第三次拍賣結束之日起7日內發出變賣通知書。自公告之日起60日內無買受人願意以第三次拍賣的底價購買該財產，且申請執行人和其他執行債權人仍拒絕接受該財產清償債務的，解除對該財產的查封、凍結和返還，但可以對該財產采取其他執行措施的除外。(1)查封房產後如何處理抵押，1。首先要明確，抵押權的優先查封不影響抵押權人的優先受償權。最高人民法院規定:“人民法院可以對抵押物、留置物采取財產保全措施，但抵押權人、留置權人有優先受償權”。“人民法院可以對其他有抵押權、質權、留置權的人所有的財產采取查封或者扣押措施。拍賣、變賣財產所得，在抵押權人、質權人或者留置權人優先受償後，用於清償申請執行人的債權。”“抵押物被采取查封、扣押等財產保全或者強制執行措施的，不影響抵押權的效力”。2.對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先受償權和擔保物權的債權人，可以申請參加分配程序，主張優先受償權。同時還規定“被執行人財產的具體分配，由最先查封、扣押、凍結的法院主持。3.作為抵押權人，當發現抵押財產被其他債權人提前查封時，要及時主張抵押權。
法律客觀性:
最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定第壹條人民法院查封、扣押、凍結被執行人的動產、不動產和其他財產權利，應當制作裁定書，送達被執行人和申請執行人。采取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當制作協助執行通知書，連同裁定書副本壹並發送協助執行人。查封、扣押、凍結的裁定和協助執行通知書送達時發生法律效力。