聚焦房地產開發糾紛。
發包人的違約責任主要包括:
1.逾期交貨:
這種情況是目前購房者最有可能出現的情況。開發商與買方合同約定的房屋交付後，開發商的交付或入住通知遲遲不到位。
解決方法:合同未約定逾期交房的違約處理方式，開發商逾期交房的，按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的規定，按照逾期交房期間有關部門公布的或者有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋租金標準確定違約金。
二、面積誤差:
購房時房屋的實際面積與簽訂購房合同時的約定面積存在壹定誤差，這種情況比較普遍。重點是錯誤的比例和開發者解決錯誤問題的方式。
解決方法:合同中房屋面積誤差無法處理的，開發商交付的實測房屋面積與合同約定面積有誤差的，根據《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》，面積誤差按以下方式處理:
1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；
2)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房價款退還給買受人，並同時支付已付房價款利息。買受人拒絕退房的，產權登記面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足；超過3%的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人；房價款絕對值超出3%的部分由房地產開發企業分兩次返還給買受人。
三、設備、裝修不符合合同約定:
本人已簽訂房屋買賣合同，並支付了房款或定金。當購房人在房屋買賣合同中約定收房時，我發現我買的房屋設備和裝修不符合合同約定。
解決辦法:出賣人交付的房屋設備、裝修不符合合同約定的，買受人拒絕接收房屋，視為出賣人未交付房屋，逾期交付房屋的，按出賣人逾期交付處理。買受人驗收商品房後，發現出賣人交付的房屋設備、裝飾不符合約定的，可以要求出賣人限期改正。因補正導致房屋不能正常使用的，買受人可以要求出賣人承擔賠償責任，賠償金額可以按照相關部門公布的或者有資質的房地產評估機構評估的該期間同地段同類房屋租金標準確定。出賣人拒絕改正或者在合理期限內未改正的，買受人可以要求出賣人承擔相應的賠償責任。賠償責任以實際損失為限，包括設備和裝修的差價、工程款的變動以及房屋不能正常使用期間的損失。
四、變更規劃設計:
在購房者與開發商簽訂的合同中，壹般約定開發商在變更設計前必須征得購房者的同意。否則，開發商構成違約，購房者有權要求退房。
解決辦法:根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條，房地產開發企業應當按照批準的方案規劃、設計、建設商品房。經規劃部門批準的規劃變更或者設計單位同意的設計變更導致商品房的結構類型、戶型、空間尺寸、朝向發生變化的，房地產開發企業應當自變更成立之日起10日內書面通知買受人。買受人有權在通知送達後15日內就是否退房給予書面答復。買受人未在通知到達後15日內給予書面答復的，視為接受規劃設計變更及由此引起的房價款變化。房地產開發企業未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
五、房屋質量不合格:
房屋質量不合格是房屋安全的隱患，房屋質量是最重要的。這種情況下，第壹，開發商很難通過竣工驗收備案，無法交房。或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格的。
解決辦法:根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第13條規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格，房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，買受人可以請求解除購房合同，要求開發商承擔賠償責任。對於其他房屋質量問題，買受人可以要求開發商限期維修。出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理，修理費用由出賣人承擔。因修繕導致延期交付的，可要求開發商承擔逾期交付的違約責任。房屋質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據。如果購房者對房屋質量有疑問，可以委托工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。
不及物動詞未按期辦理產權過戶手續的:
由於開發商的原因，買受人無法在合同約定的期限內取得房屋產權證。此外，由於壹些不規範的房產操作，壹些開發商拖欠土地出讓金等問題，導致購買這些房產的購房者入住多年也拿不到房屋產權證。
解決辦法:根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定，開發商應當在商品房交付使用後60日內，向房屋所在地的房地產行政主管部門提交辦理房屋所有權登記所需的材料。開發商未按上述日期提交房屋權屬登記資料，導致購房人未能按預定日期或指定日期取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。上述“約定日期”按以下方式計算:合同未約定取得房屋所有權證書日期的，商品房買賣合同標的物為未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日後計算；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內計算。出賣人未按時提交房屋權屬登記所需材料，買受人未按時取得房屋權屬證書，商品房買賣合同約定違約金的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理方式的，參照中國人民銀行規定的金融機構收取逾期貸款利息的標準(目前為每日2.1 ‰)按已付房價款計算。出賣人未按時提交房屋權屬登記資料，買受人未能在約定和規定的期限內取得房屋權屬證書超過壹年的，買受人可以請求解除合同，並要求賠償損失，損失可以按照銀行同期固定資產貸款利率計算。
其實如果開發商根本違約，購房者是可以要求退房的。如果不知道，可以咨詢沈陽惠珍律師事務所的專業房地產律師。即使不能退房，也可以請律師幫妳爭取更多賠償。