(壹)農村土地產權及其流轉制度變遷的過程
新中國農村土地產權的變遷過程主要分為四個階段。即土改中的產權私有化階段(1952之前)、互助合作和人民公社下的產權公有制階段(1953 ~ 1978)、集體所有制和農民承包權分離階段(1978 ~ 2003)、農地承包權合法流轉階段。新中國農村土地產權變動的高頻率與產權穩定的理論預期相反，但所反映的表現否定了這壹懷疑。四個層次的分析框架有助於抓住本質。
土地改革的第壹階段始於第二級政治制度的變革，第壹級社會基礎也推動了土地產權的改革。首先，我國社會主義新的經濟社會制度和* * *生產黨領導的人民民主專政的政治結構的建立，必然要求沒收資本家和地主的土地產權，分配給農民。這種第二層次的政治制度的變化，自然實現了產權的轉移。同時，“耕者有其田”和“平均主義”(錢忠好，1999)的壹級思想不僅為產權的大規模轉讓奠定了社會基礎，而且保證了廣大民眾對土地改革的支持，這也解釋了為什麽最初的土地改革需要平均分配。
但由於個人的生產資料、業務能力和知識經驗不同，出現了貧富兩極分化(即第四層次的變化)。為了解決這種生產的低效率，出現了互助合作的治理結構(即三級制的變革)。經過1953 ~ 1957，“人民公社”制度正式形成。這種治理結構的變化導致了農村土地產權從私有到公有的變化(即二級制度的變化)。人民公社制度從根本上廢除了農民的土地所有權，實行了農地集體所有、集體經營的制度。而且，農地所有權的轉移已經成為農地流轉的唯壹形式。在這個階段，農民並沒有因為財產權的喪失而發生大規模的抗議，這是因為第壹層次的社會基礎起到了保證的作用。
在東方傳統中，人們對中央權力的依賴和認同感大大節省了二級制度變遷的成本(錢忠好，1999)。中國由來已久的中央集權意識，如原始社會的氏族制度、奴隸社會的宗族制度、封建社會的君主制度，乃至辛亥革命後的民國政治制度，都奠定了人們對中央集權的依賴感和認同感。1958之後，人民公社也以集權的形式將土地產權由私有變為公有。
但由於激勵機制弱、監管成本高，農業生產效率逐漸低下(即第四級影響)。由此誕生了1978家庭聯產承包責任制(即第三級制度變遷)。經過幾年的發展，終於成為國家的正式制度，形成了所有權和承包經營權的分離(即第二層次的制度變遷)。但農地產權改革為什麽選擇集體所有制和家庭承包相結合的產權結構，還是與第壹層次的社會基礎有關。
所有權和使用權的分離保持了集體所有權的特征，避免了所有權與國家政權的沖突。另外，以家庭為單位符合中國傳統的血緣觀念。中國自秦漢以來，家庭壹直是社會經濟結構的基本單位和政治組織的基礎。家庭由內而外，從親戚到朋友，從近到遠，從小到大，構成了壹個家庭和家庭網絡(錢忠好，1999)。因此，以家庭為基礎的承包經營權制度在壹定程度上滿足了家庭意識形態，大大降低了制度安排成本，節省了農民與政府達成契約的交易成本。而且以家庭為單位，反過來又可以解決“生產隊”體制下勞動力投入和按勞分配的監督問題(即第二級對第三級的影響)，促進農業生產效率的提高(即第二級、第三級對第四級的影響)。這是因為在家庭生產中，不僅生產規模合適，更重要的是解決了壹般集體行動中的推卸責任、偷懶、監督、懲罰、利益分配等理論問題。為家庭盡職盡責、犧牲壹切的倫理意識保證了家庭所承包的財產權利的實際效率(即第壹層次對第三、第四層次的影響)。
隨著社會經濟結構的變化，農村勞動力的非農轉移和農業規模生產激發了家庭承包經營權流轉的需求(即第四層次的變化引起了第三層次的制度變遷需求)。2003年的《中華人民共和國農村土地承包法》和2007年的《中華人民共和國物權法》在正式制度層面(即二級制度變遷)規範農地流轉行為。但這種流轉受到用途、地域範圍、二次承包等諸多因素的制約。更重要的是，現階段農地沒有市場價格體系，這與現階段實現市場配置農地的目的相差甚遠(即第二級制約第三級，第三級制約第四級)。因此，隨著黨的十七屆三中全會的召開，農村土地定級估價全覆蓋和推進土地流轉成為農村土地管理的基本任務之壹(即二級對三級制度完善的要求)。
(二)城市土地產權及其流轉制度變遷的過程
新中國城市土地產權的變遷過程也分為四個階段。即建國初期國有土地有償使用階段(1954以前)、行政劃撥國有土地無償使用階段(1955 ~ 1987)、現行國有土地有償使用形成階段(1988 ~ 2006)和現行國有土地有償使用確立階段(2000年)雖然城市土地的變化通過四級分析框架，也有利於把握邏輯。
第壹階段土地有償使用，是指無論是全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城鎮國有土地，就必須向國家繳納租金和相關稅費。在這壹時期，城市土地作為壹種有價值、有收益的商品並沒有被否定，因為在新中國成立之初，對以往土地產權安排的延續或依賴(即第二層次本身的影響)並不完善。同時，由於此時農村繼續延續私有產權制度，國有土地有償使用制度也符合整個經濟體系的價值體系(受三、四級因素影響)。
1954之後，中國建立了高度統壹的計劃經濟體制，城市土地完全由政府劃撥，滿足使用者的需求(第二級影響第三級和第四級)。無償劃撥形式實質上否定了所有權和使用權的經濟價值，使用權的自由流轉也被禁止。這主要是受社會主義建設初期的社會基礎影響，包括馬克思勞動價值論導致的商品價值判斷，* *資本主義中* * *存在和按需分配的觀念等。所有這些第壹層次的因素決定了第二層次體系的建立。
改革開放後，為了適應市場體制轉型的要求，吸引外資，增加外資的安全感，國家在不違背社會主義公有制原則的基礎上，實行了城市土地使用權與所有權相分離的產權制度。同時，允許使用權根據法律規定和市場規則進行轉讓(即第四、三級引起第二級的變化)。但在現階段(1988 ~ 2006年)，受長期以來無償使用土地習慣(第壹層次)的影響，政府在實際操作過程中仍然更多采用行政協議出讓方式，土地出讓價格往往受到諸多非市場因素的影響。城市土地使用權的價值並不表現在市場上(即壹級逐漸影響二級、三級、四級)。
直到2006年9月5日，國務院下發《關於加強土地調控的通知》，全市所有商業、生產性用地都要本著市場配置的原則，采取競爭方式出讓，基本消除了無償使用對市場配置的影響(政府機關等公益性用地除外)。這是政府面對建設用地總量過快增長、低成本工業用地過度擴張、違法用地、亂占耕地等現象(本質上是四級影響三級造成的)而采取的措施。同時，第三層次的變革有利於土地市場機制的完善和第二層次的市場經濟轉型(即第三層次反哺和促進第二層次的改革)。
(三)城鄉比較及產權和流通體制改革的啟示
可見，通過四個層次的分析框架，可以把握城鄉制度內部改革進程的邏輯。除了相似之處，兩種制度的不同之處，如時間順序和內容的不同，可以為產權和流通體制的進壹步改革提供借鑒。
1.土地產權變動的相互參照
與城市土地產權變動的頻率相比，農村土地產權變動的頻率更高。這是因為新中國的首要目標是解決農業生產，滿足糧食自給，農村制度的土地產權變動頻率受到了提高農業生產效率(第四層次)要求的強烈沖擊。這壹點在城市體系中並不那麽明顯。直到改革開放後，在經濟轉型、引進外資、保證投資安全(也是第四級)的壓力下，城市土地的產權才開始發生變化。此時，農村土地集體所有權和家庭承包經營權的分離，為城市國有土地所有權和使用權的改革提供了有價值的參考。城市土地產權和相應的市場配置機制已經成功建立。
在城市裏，土地使用權不是按家庭來分配，而是以個人來代替(也就是第二層本身內部的影響力)。壹方面，並不否認傳統的家庭觀念(第壹層次)，但由於城市土地的價值可以不像農地價值那樣需要更多的勞動投入才能實現，所以不存在監管成本和使用成本。而且以個人為單位，也有利於產權的確認和流轉。因此，個人比家庭更適合作為城市土地產權的最小單位(第三、四級)。
相應的，相對健全的城鎮國有土地產權及其配套制度，可以為農村土地產權的進壹步改革提供借鑒。雖然農村土地集體所有權和家庭承包權與城市國有土地產權壹樣受法律保護，但當前兩者被公共利益占用時，損失往往更大，在沖突過程中產權主體不清的缺陷更為明顯。為什麽會這樣？主要是因為農村土地缺乏像城市土地那樣具體的土地登記制度、完善的地籍管理制度和獨立的法律保障體系。沒有針對農民的詳細的土地登記制度(目前農村土地登記僅停留在行政村壹級)(Ho，2005)，不利於產權的明晰、流轉和保護。地籍管理系統的缺失不利於土地行政管理和流轉管理。沒有獨立於政府的司法體系處理土地征收沖突(實際征收過程中的沖突由批準征收的政府調解)，削弱了法律法規對財產權的保護作用。這些是第二層次元素的影響。
因此，在現階段農地產權改革過程中，農村土地產權的登記制度、地籍管理制度和法律保障制度是亟待解決的問題。
2.城市土地流轉對農村土地流轉的借鑒
對於流轉來說，城市土地市場領先於農村土地市場。80年代後期，由於市場經濟的轉型和外商投資的要求，建立了城市土地有償使用和市場機制(即四級對三級的要求)。而農地只是近幾年受到勞動力轉移(進入城市或從事非農勞動)和農業生產規模的影響，才顯示出流轉的迫切要求(也是第四層次影響第三層次)。雖然現階段存在壹定程度的農地流轉，但受到用途、地域範圍、初始承包等諸多因素的制約。更重要的是，現階段農地沒有市場價格體系，與實現市場配置農地的目標相差甚遠(即第二級制約第三級，第三級制約第四級)。城市土地市場的建立和發展可以為農村土地流轉制度的建立提供有價值的參考。
經過20年的發展(1989 ~ 2009)，城市國有土地市場體系逐步建立和完善。由於所有的商業用地如工業用地都必須通過競爭的方式出售，因此在城市範圍內基本實現了通過市場配置土地資源的局面。在第四個層面上，城市內部的經濟活動需要城市土地流轉；在第二個層面上，經濟體制的轉型和土地登記、地籍及法律的保護，使城市土地市場機制得以形成並良好運行。城市國有土地市場的壹級市場、二級市場、基準地價體系、價格評估體系、土地登記制度和司法制度為城市國有土地使用權轉讓提供了必要的條件。
因此，對於現階段的農村土地流轉制度改革，除了在第二層面明確和放寬流轉範圍、用途等約束外，還應對農地定級(第三、四級)、價格評估制度(第四級)、農地承包權登記制度(第二、三級)和獨立於政府的司法保障制度(第二級)做出相應調整。這些都是建立和完善農村土地流轉市場的必要因素。此外，由於農地長期受壹級影響，如何改變農民在就業、生存、醫療等方面對農地的依賴，是提高農地價值、減少土地流轉後矛盾的關鍵。這樣可以通過改變農民和市民在醫療、養老等社會保險方面的待遇差異，減少壹級因素對流通的影響。