隨著近兩年房地產去庫存政策的推進，房地產市場在2016、2017年初進入了大家熟悉的交易膨脹、價格飆升的節奏，引起了社會各界的廣泛關註。“兩會”剛剛結束，關於房產稅的消息又開始鬧得沸沸揚揚。目前房產稅雖已列入五年立法規劃，但何時提交全國人大審議尚未確定，至少在2017年。那麽，房產稅能降低房價嗎？國外房產稅起什麽作用，征收率是多少？開征國內房產稅勢在必行嗎？這壹系列問題困擾著各行各業，尤其是金融投資機構，甚至信托公司。筆者此前分析了房產稅的歷史和現狀，比較了房產稅的國際經驗，推導了國內房地產稅改革的具體路徑，總結了房產稅征收可能帶來的影響及其對金融機構房地產投資業務的影響。結論是房產稅降低房價只有理論上的可能性，實際影響微乎其微。
第壹，房產稅是通過影響住房供求間接傳導到房價上的。
房產稅對房地產市場的影響主要是通過改變住房供求結構和總量來實現的，進而引起住房供求關系的變化，最終傳導到房價上。房產稅開征後，住房擁有成本的增加將有效影響各方行為:壹方面，住房擁有者(尤其是多套、大規模投資和投機)和囤積土地的開發商可能會向租賃市場供應住房，以避免過高的稅收持有成本，從而增加住房供應；另壹方面，持有稅負的增加會削弱投資者對房產增值收益的分享，同時引導居民根據自身條件合理選擇住房消費水平，使許多市場需求從投資型向自住型、從大面積向合理面積、從多套向單套轉變，有效減少投資和超前需求，從而降低住房需求總量。住房供求市場結構和總量的變化會改變住房供求關系，從而影響房價。當然，理論上也存在房產稅對地方政府形成穩定財源，減少土地財政依賴，降低土地成本，從而降低房價的影響路徑。
從上述傳導路徑來看，房產稅對住房供求結構和總量的影響是壹定的，但能否最終抑制房價還要看實際的供求關系。房產稅通過增加地方政府收入，降低土地財政依賴來降低土地成本和房價的路徑，似乎只是理論上的。畢竟房價取決於供求關系，而不是成本。如果不改變現有的土地制度，不改變土地供應緊張的局面，就不會影響住房供求，抑制房價。
第二，調整住房需求結構，抑制投資需求
房產稅作為壹種主要針對房產所有權的稅種，每年都會按照評估價值和壹定的稅率征收，這無疑會大大增加業主持有房產的成本。投資和投機持有者首當其沖。由於其房產數量多、面積大，稅負相應更高(在累進稅率下會更重)，使投資者的房產增值收益受到稅負侵蝕，投資收益減少，投資需求受到極大抑制；其次，獨立持有人，在考慮了持有成本和免稅面積的設置後，大規模、多戶型的過度消費將承擔沈重的稅負，因此消費需求將更多地轉化為合理面積和單戶型住房。在兩種趨勢的共同作用下，住房需求結構會發生變化，投資需求會進壹步被抑制，自住需求也會向合理的方向變化。
第三，提高房屋的利用率
由於我國房屋所有權沒有房產稅，房產所有權成本極低，所以很多房屋沒有被業主推向租售市場，長期空置，導致房屋空置率很高。根據國家電網2010年的數據，中國有6500萬套住宅零用電，而同期的普查數據顯示，中國約有2.2億套住宅(654.38+07.9億平方米)，即空置率約為30%，遠超10%的國際經驗水平。隨著房產稅的征收，業主的持有成本會突然增加。按照壹般邏輯和美國等地的實踐，持有成本上升會明顯降低房屋空置率，也就是說房產稅開征後房屋空置率會顯著降低，房屋的利用水平會大大提高。上海
第四，推高租賃市場價格
因為住宅需求的剛性，租賃市場的需求基本都是住宅，所以租賃市場的需求對價格的敏感度較低。房產稅開征後，房東的持有成本會明顯增加，這部分成本顯然會在房東和租客之間進行分配。就目前蓬勃發展的租賃市場而言，很有可能由承租人承擔大部分稅收成本，因此房屋租賃市場價格會上漲。
五、短期對房價的影響，長期還是要看供需。
從房產稅對房地產市場影響的傳導路徑可以看出，當房產稅開征後，投資者和部分過度自住的消費者會將房屋釋放給租售市場，房地產市場的供給短期內會大大增加，從而改變住房供求關系，使房價下跌成為可能。但是，在短期影響之後，房地產市場價格的走勢仍然是由供求關系決定的(這也為國際經驗所證實)。從當前和長期的國內住房需求來看，未來房價走勢很難長期止漲回落。
六、房市行政調控手段暫時不會退出。
隨著城市化和居民收入水平的提高，我國住房消費需求處於非常旺盛的時期，但供給受到土地的制約，跟不上需求的上升速度，導致房價持續過快上漲。房地產市場的限購、限貸、限價等行政手段，通過抑制投機、抑制需求來控制，在效果上更有效。市場上的投機性需求被擠出，實施幾年內房價漲幅放緩甚至部分下降。雖然在“去庫存”的背景下，部分城市的限購有所放松，導致2016價格上漲較快，但這其實是剛性需求被抑制，供給不足造成的，恰恰說明了限購對投機投資需求的作用。房產稅作為壹種更加市場化的調控手段，雖然也能達到抑制投機性需求、盤活存量供給的目的，但受到兩個不利條件的限制:壹是在目前的市場形勢下，投資者的預期非常高，因此即使征收更重的房產稅，也很難阻止他們投資投機性房地產市場；二是短期內，在房產稅征收技術條件尚未具備的情況下，仍將增量和高端存量作為試點擴圍的征收對象，遠未達到調控市場、改變預期的效果。受上述條件限制，房產稅短期內難以發揮其調控作用，作為限購的有效行政手段，也不會輕易退出。
第七，房產稅可以成為地方政府穩定的財政來源。
1994分稅制改革後，地方政府出現了事權下沈、財權上移、事權與財權不壹致的問題，致使地方政府為籌集發展資金、增加財政收入煞費苦心。在這種情況下，土地出讓收入成為地方政府財政收入的重中之重，占比高達52%。
(2010).即便如此，地方政府仍然入不敷出，這兩年爆發了嚴重的債務問題。房產稅作為地方政府的重要稅源，能夠對地方財政形成有力支撐，為世界各國政府所采用。對於地方政府開辟穩定的財源，緩解債務危機無疑具有重要意義。事實上，僅粗略估算，房地產稅規模巨大，可以有效替代土地出讓金，支撐地方財政。按照120萬億元的稅率和1%的全國城鎮房地產存量價值計算，將產生1.2萬億元的房產稅，占2011年全國土地出讓收入1.4萬億元的85%，對地方財政的支持不明顯，即使考慮壹定的免征面積。
(引用百度百家號:信不信由妳)