不動產登記制度是不動產法律制度的重要組成部分，是指土地和地上建築物的歸屬以及其他不動產事項的設定。
按照法定程序在專門的賬簿中記錄和確認權利的制度。不動產登記制度是不動產管理的基礎和核心。
也是房地產市場建立的必要保證。本文擬借鑒國外相關立法，總結我國不動產登記法律制度的沿革和現狀。
在此基礎上，筆者就如何改進和完善該制度提出了壹些拙見。
壹個
當今世界各國土地登記(或不動產登記)制度的立法例有三種:(1)契證登記制度。也稱為註冊公示
法國、意大利、比利時、西班牙、美洲大部分州和部分南美國家采用社會主義或法國法律模式，我國香港也是如此。
采用這個系統。這種制度的特點是登記機關對其應當登記的不動產物權變動沒有實質性的審查權限，也就是形式上的。
審查的類型；登記沒有公信力，登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意第三人；登記冊的編制
例如，該書是根據不動產所有人而不是不動產的登記順序編制的。(2)權利登記制度。也稱為主要註冊要求。
德國、瑞士、荷蘭、奧地利、埃及等國家都采用司法或德國法的模式。這個模型與前者相反，在後者中它被稱為真實。
在土地所有權登記制度下，登記是不動產物權變動的生效條件，登記機關具有對土地所有權變動進行實質性審查的權限，登記是公開的。
信賴，登記簿的編制采用材料編制原則，即以不動產為依據依次排列。(3)註冊認證制度。也稱為土地券交付
主義或羅伯特·托倫斯模型，由澳大利亞的托倫斯爵士設計提出，於1858 65438+10月27日被采用。
南澳大利亞州議會通過，7月開始實施。采用這種制度的國家主要有澳大利亞、新西蘭、英國、愛爾蘭、加拿大和菲律賓。
菲律賓、馬來西亞、美國幾個州和中國臺灣省也采用這壹系統。該系統在德國法模式的基礎上增加了壹條記錄。
關於土地證和載有權利狀況的證書及其移交給權利人的規定。[1]在上述三種註冊制中，是最接近我國現行註冊制的。
這是托蘭斯註冊系統。
中國的不動產制度在1949 10之前基本是稅籍制度。在這種制度下，房地產的產權證(
地契)是土地產權(包括不動產)的完整憑證，可隨該憑證的轉移而轉移，土地權屬證書的遺失(不論任何原件
因為)意味著財產權的喪失。因此，解放前，無論房主是地主還是農民，地契都被作為珍貴的財產保存著。這就是我。
中國各行各業的人(包括海外華人)都需要心理安全感的壹個特殊現象。稅籍制度非常適合私有土地制度和農業。
在壹個工業經濟占主導地位的國家，政府只是征稅，而沒有更多的責任。新中國成立後，頒布了《土地改革法》等法律法規。
它為土地所有權和土地使用制度提供了法律依據。20世紀50年代初，只有少數大中城市進行了全面的不動產更新登記。
大部分城鎮只是在原有的政治數據上進行產權轉移和變更登記。時間長了，土地不動產登記制度就廢棄了。
利益的變化往往被行為所代替。
1978之後，我國不動產登記法律制度得到恢復和發展。在不動產登記制度方面，當第壹個全國城鎮住房建成後，
普查後(1985)原城鄉建設環境保護部於2月5日發布1986《關於開展城市房地產產權登記和發放產權證的通知》
工作的通知》要求從1987開始在全國範圍內進行城市房屋所有權首次登記和發放全國統壹的方格網。
房屋所有權證書類型。隨後出臺了《城市房屋所有權登記暫行辦法》(1987 4月21)等相關法規政策。
《關於房屋權屬登記工作中處理違法建築的原則和意見》(1988 2月12日)、《關於城市駐軍營房產權登記
關於備案發證的通知(6月24日1988)，城市房屋權屬登記若幹政策性問題的原則和意見。
(1989 165438+10月1)。需要指出的是，建設部2月31，1990發布的《城市房屋產權管理暫行辦法》是我國目前的情況。
中國城市房地產產權管理制度的行政法規。除了重申產權登記制度，該辦法還明確了“城市房屋產權和
房屋占用的土地使用權，以權利人壹致為原則”。經過幾年的實施，到1993年底，登記不動產占不動產。
90%的建築面積，80%的認證房產。6月1995+10月1日實施的《城市房地產管理法》第五章“不動產權屬登記”
備案管理》，首次以法律的形式確立了全國土地使用權和房屋所有權登記發證制度，及其主要操作程序
規則。
在土地登記制度方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》標誌著我國土地管理真正入法。
下壹個歷史階段。為了確定土地的所有權和使用權，依法進行土地登記，國家土地管理局於7月5日1989發布了《土地登記辦法》。
關於確定土地所有權的若幹意見(3月1995+01日修訂為《關於確定土地所有權和使用權的若幹規定》)。為
建立土地登記制度，維護土地的社會主義公有制，維護土地使用者和土地所有者的合法權益。1989 165438+10月18
國家土地管理局發布了土地登記規則。該規則指出，土地登記是國有土地使用權和集體土地所有權的法定權利。
集體建設用地使用權和他項權利的登記。土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。1994年7月5日
國家土地管理局等部門聯合下發《關於印發清產核資中土地清查估價工作方案的通知》，明確清產核資將取得進展。
土地清查估價不僅是加快土地登記估價進度的重要途徑，也是土地管理部門為建立社會主義市場經濟服務的重要方式。
經濟制度的直接措施是加強土地登記、估價、市場管理和土地資產管理的重要手段。為了便於對外服務，
規範土地登記估價程序，提高工作效率。地籍管理機構可懸掛土地登記處(站)牌子辦理土地登記和估價。
價格很重要。為深化企業改革，優化土地資源配置，規範股份有限公司設立中的土地使用權管理，國務院國土資源局
改革委1995 1制定發布了《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》，對土地使用權登記作出了相應的規定。
要求在股份有限公司成立前必須進行土地登記，然後才能對土地資產進行評估和處置，並根據處置結果，
辦理土地使用權變更登記。1995+10月1生效的《擔保法》對不動產抵押及其登記作出了具體規定。加強
農村集體土地管理，落實《擔保法》，國土資源局頒布《關於農村集體土地使用權抵押登記的若幹規定》，這取決於
依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，抵押鄉(鎮)村企業。
涉及集體土地使用權範圍內的工業建築和其他建築物抵押登記作出詳細規定。
關於不動產登記的法律制度，除國家規範外，壹些地方性法規也做出了專門規定，使我國的不動產登記。
制度更加完善。比如《深圳經濟特區不動產登記條例》(1992年2月26日通過，1993年7月6日實施)，登記篇
建立了以土地登記為基礎的不動產和不動產壹體化制度，以及無主財產的優先權、代理和確認、補償和公開搜查
撤銷審批等壹系列新的法律制度，體現了社會主義市場經濟的客觀需要，為政府掌握地籍和房屋登記提供了法律依據。
法律管理手段進壹步改善了特區房地產投資的法律環境。1995上海頒布《上海市不動產登記條例》，該條例
不動產權利的確認在法律上以登記的形式表現出來，避免了原土地使用權證書與房屋所有權證分離的可能
兩者之間的矛盾。1996年8月9日頒布的《廈門市城市房屋管理條例》明確規定，房地產權證是不動產權利。
人依法有土地使用權證和房屋所有權證，兩證合壹。
二
壹個相對完善的不動產登記制度必須符合明確產權、簡化程序、節約成本、明確登記公信力的原則。
從我國不動產登記制度的歷史變遷、現行法律規範和實踐來看，我國不動產登記制度是在登記機關，登記
在記錄的種類、登記的可信度、現代化管理手段等方面還存在壹些問題，需要進壹步解決和完善。
(壹)關於房地產權屬登記機關
各國的不動產權屬登記機構不壹樣，主要有三種:壹種是設立專職登記機構，如澳大利亞。
中國的土地權屬登記局和日本的登記局壹樣，是由法制局具體掌握的(中國有8個)，由各地法制局、分局、辦事處辦理。
註冊事務；[2]壹類是由司法機關填補，如美國的地方法院，我國的地方法院在解放前曾承擔過不動產登記(後
由地政局接收)；(3)第壹類由房地產行政主管部門填寫。在中國《城市房地產管理法》頒布之前，房地產
權屬登記分兩個機關管理(深圳除外)。明明房地是兩個部門管理的，也是這個下場。
完善我國不動產登記制度必須解決的問題。深圳經濟特區自65438年至0987年開始實行土地使用制度改革以來，從中吸取了教訓。
在香港的經驗中，采取不動產與不動產相結合的管理體制，明確規定深圳市人民政府不動產主管部門是特區的不動產登記機關。
不動產登記以土地為單位進行。土地上有建築物、附著物的，土地、建築物、附著物應當同時登記。
[4]這壹區別於其他地區分別登記土地和房屋的規定，是房地產市場化的客觀要求，與經濟管理體制無關。
實際上是中國房地產立法的壹個突破。實踐證明，我國自1986開始實行的不動產單獨登記制度由兩個部門組成。
各家各戶出具證明，統計口徑不壹，重復收費，樓盤業主怨聲載道。兩個主管部門的機構和職能重疊，不僅浪費。
人力物力也導致政策多，政令不暢，影響了節約土地基本國策的落實和房地產業的發展。
，影響政府的形象和威信。考慮到我國房地產管理體制的現狀，城市房地產管理法分為“兩證”
“開發”模式規定了登記發證的基本操作程序，是在房地產管理體制下不得不采取的權宜之計。幸運的是，”
《城市房地產管理法》不僅規定了“兩證發放”的基本操作程序，而且以法律的形式肯定了“兩證合壹”的經驗
肯定了這壹改革成果，為理順不動產管理體制指明了方向，為解決不動產統壹登記制度提供了法律依據。新法頒布
部署後，不少地區根據該法第六條第二款明確了“房地兩證合壹”的管理制度。盡管壹些地方機構
不是統壹，而是簡化了登記手續，比如廣東省，雖然省建委和省土地管理局還是分別負責房產和土地。
但《廣東省城市房地產權利登記條例》明確規定，城市房地產登記由房地產管理部門負責。
工作。近年來，越來越多的城市實施了房地壹體化，如廣州、上海、汕頭、開封、北京、廈門等地。可以說，前提的整合是
大勢所趨。然而，由於我國土地權利與房屋權利的復雜關系以及不動產的壹體化，也產生了壹系列相關問題。
標題。比如，目前我國還沒有對多層和高層建築的登記作出專門規定。在這方面，澳大利亞相信
LUN的註冊系統值得學習。托倫斯的登記制度是以土地權利為基礎的，對於屬於幾個人的多層住宅，利用土地的空間。
概念就是它的全部範圍，實際上是由它所占據的房子的範圍決定的。日本現行的《建築物區分所有權法》明確規定
，區分所有建築物的專有部分，* * *用部分和基地使用權的登記應是壹體的。中國臺灣省地區基本上是在效仿日本的做法。
不動產登記法，現行《土地登記規則》規定了建築物所有權的首次登記，分為專有部分和* * *使用部分。
登記門、地下樓層和屋頂突出物。當然，因為中國的情況和上述國家和地區不完全壹樣，主要是土地和建築物(
指建築和建築改造)有不同的所有權和管理制度。所以他們的報名方式只能借鑒。
(2)房地產權屬登記的種類
壹個完整類型的不動產權屬登記應當包括壹般登記、初始登記、定期登記、他項權利登記、設立登記和變更登記。
備案、註銷登記、名稱變更登記、註銷登記、更正登記、委托登記、預告登記、補充登記、異議登記、臨時登記等。
。所有權登記的類型是由登記的目的決定的，各種登記類型在功能上應是互補的，相互依賴的，並有各種具體形式。
公式具有壹定的內在邏輯，其設定應具有規律性可循，從而形成不動產權屬登記制度的整體。從這個目的和實際需要出發
從上看，現行不動產登記規則遠不能適應市場情況的需要，亟待修訂。中國的“城鎮房屋所有權臨時登記”
辦法》和《城市房屋產權登記管理暫行辦法》規定了房屋產權登記的種類，包括初始登記(又稱靜態登記)和房屋。
房屋產權變更過程中的登記(也稱動態登記)有兩種，包括新增登記、轉移登記、變更登記和消滅登記。
他項權利登記和特殊情況下的延期登記(延期登記不得超過壹年)。關於土地登記的種類，土地登記
規則分為初始登記和變更土地登記兩種。後者還包括他項權利轉移登記、土地抵押登記和土地註銷登記。
記住並更正註冊。需要指出的是，土地登記規則中以初始登記代替壹般土地登記，很難取得特定區域的土地所有權。
全景。總登記又稱靜簽登記或續簽登記，是指登記機關在壹定時期內對其行政轄區內的全部土地享有的權利。
審查公告後的註冊狀態。總登記壹般是土地所有權的首次登記。在這種情況下，壹般註冊和初始註冊
巧合，但兩個概念的內涵和外延畢竟不同。壹般註冊雖然不是常規行為，但可以是階段性行為，即不
這是壹次性的工作。在這種情況下，總登記不是初始登記，因此，登記法規應當設置土地總登記表。土地總登記
與房屋所有權初始登記、* *壹起構成不動產所有權總登記。
應該承認，我國現行法律法規對不動產登記種類的規定還很不完善，壹些國家或地區有不動產登記法和
中國的壹些地方性法規是值得學習和肯定的。(1)不動產預告登記。這種類型是指為了保全不動產權利而進行的轉讓或消滅。
請求權，或者變更不動產權利的內容或者順序的權利，或者附條件或者附期限的請求權，不動產登記機構基於債權人或者
受益人的申請並經註冊人同意後登記註冊名稱。比如A將土地連同房屋壹起出租給B，約定10年後B將土地壹起出租。
新增的建築物無償返還給A，這是將來不動產權利發生轉移的情況，需要提前登記，稱為預告登記。不動產
預告登記是壹種限制登記，限制登記的名稱處分其不動產權利。不動產登記機構完成登記後，
，應當通知申請人和註冊名稱。(6)預告登記的缺失，會使壹些意圖通過創設權利的行為取得不動產物權的債。
債權人的目的落空。(2)更名登記。《深圳經濟特區不動產登記條例》第四十五條規定，權利人名稱發生變更的。
，權利人應當自變更之日起30日內申請變更登記，即為名稱變更登記。名稱變更登記還包括房地產名稱。
變更登記和不動產名稱變更登記。我國臺灣省也規定了“主辦單位更名為法人登記”，主要是指籌備期間的法人。
取得的土地所有權已登記在組織者代表名下的，應當在取得法人資格時申請更名登記。〔7〕(3)
為了註冊。這是指在某些情況下，不經當事人申請，由登記機關直接登記。比如《深圳經濟特區不動產登記條例》
第14條規定，土地到期，抵押期限屆滿，被提存或者被人民法院裁定為無主財產的，由人民法院或者有關行政機關辦理。
有查封決定、裁定以及法律法規規定的其他情形的，由登記機關進行登記，並公告登記結果。(4
)不動產租賃登記。澳大利亞的登記制度不區分物權和債權，而是堅持區分動產和不動產。
原則上，不動產租賃權雖為債權，但仍納入登記範圍。日本《不動產登記法》第壹章第壹條也對租賃權進行了界定。
包含在註冊中。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》都明確規定對房屋租賃實行登記備案制度，因為
因此，今後制定登記法時應將租賃權列為登記權。
由於地役權等物權在我國現行法律中尚未得到承認，不動產他項權利登記的種類較少。但可以預見的是，隨著《物權法》
隨著《物權法》的制定和頒布，不動產他項權利登記的適用範圍將越來越廣泛，在不動產所有權壹般登記之後，也可以在不動產上設定。
土地使用權、地役權、抵押權和典權的登記。
(三)關於不動產登記的公信力
在不動產登記制度的三個立法例中，德國法模式和托蘭斯模式都承認登記的公信力。所謂的可信度是指註冊
對於不動產權利變更公示方法，即使登記簿中的記載與真實的不動產權屬不壹致，但可以信賴該記載的表示
善意的第三方也受到保護。根據托蘭斯登記制度，權利壹旦登記，就具有不可撤銷的效力，並會受到欺詐或劃界錯誤的影響。
受害人可能有權主張當事人和惡意第三人的權利，但已經取得賠償的善意第三人不能主張追償權。
，但僅限於因有過錯或錯誤主張損害賠償的人，如應當賠償的人死亡、失蹤或破產，可以向登記機關請求賠償。〔
8.對於不動產登記是物權變動的對抗要件還是成立要件，學者們仍然存在分歧。從註重保護交易安全的角度來看
考慮到這壹點，我們應該采取後壹種觀點。從我國現行的不動產法律法規等相關法律來看，也說明在立法上肯定是登記為不動產的。
物權變動的構成要件。[9]這意味著承認登記的公信力，但規定不夠明確具體，需要進壹步完善。
天啊。對此，《深圳經濟特區不動產登記條例》已經註意到並做出了相關規定。《條例》第五條規定了以下三種類型。
情形可以撤銷全部或者部分登記事項:“(1)當事人對該不動產享有合法權利；(二)當事人申請登記時，
隱瞞真實情況或者偽造有關證明、文件，以欺騙手段取得登記的；(三)登記機關審查不嚴，核準登記不當的。
是的。“這就是所謂的撤銷核準登記。同時規定，登記費收入應當列為登記機關的業務支出和補償基金(第五十四條)，如
登記機關及其工作人員因核準登記不當給權利人造成損失的，登記機關應當承擔賠償責任，賠償費用從賠償基金中列支。
支持(第59條)。這壹制度對於維護登記的公正性和合法性、糾正不當行為、強化登記機關的責任和保護公眾都非常重要。
合法權益意義重大。為了加強登記和公示制度，我國應借鑒日本不動產登記法，制定統壹的不動產登記法
記住法律，統壹規定所有不動產權利的變更，以保護權利人和第三人的合法權益，維護正常的市場經濟秩序。
與登記公示制度密切相關的是公查制度，即所有不動產登記事項都要公開。然而，中國的“城市”
《城鎮房屋權屬登記暫行辦法》和《城鎮房屋產權登記管理暫行辦法》沒有明確規定，而《土地登記規則》規定，
查閱土地登記文件和資料，應當按照土地管理部門的規定辦理。未經許可，不得向第三方提供或出版(第39條)。存在
對此，美國全國房地產協會前常務副會長、房地產專家威廉·諾斯教授曾介紹，美國的地籍登記是公開的。
文件，只要交了手續費，任何人都可以查看和瀏覽。其公示的目的是使不動產在轉讓、出租或出售時，成為受讓人或買受人。
可以知道這片土地的壹切。如果地籍登記不公開，就很難保證房地產市場的健康運行。[10]中國深圳市
這是首次做出創新性規定，登記機關應當設立不動產登記簿，按照宗地號全面、真實、準確記載不動產登記事項。
加載。不動產登記簿記載的內容可以查詢、復制。應當公告的事項，由登記機關在《深圳特區報》或《深圳商報》上報道。
”或深圳《中外房地產導報》公告(見條例第9條和61條)。應當認為，不動產登記的公查制度實際上是
房地產市場打開了資源的大門，這是應該提倡的。