近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，城市面貌發生了巨大變化，社區物業管理在城市管理中的作用日益凸顯。加強社區物業管理有利於城市經濟的持續健康發展，有利於維護和改善市民的工作和生活環境，有利於增加就業，維護社區秩序，營造和諧的社會氛圍。社區物業管理關系到城市的長遠發展和人民群眾的切身利益。涉及面廣，推廣難度大。縣(區)政府及相關部門要以綜合整治現有社區環境為重點，同步推進新建小區建設和物業管理，以強化管理、改善環境、構建和諧社會、創建文明城市為目標，堅持尊重實際、方便啟動、履行責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理，完善長效管理機制，不斷擴大物業管理覆蓋面，提升物業管理水平。
第二，理順體制，構建適合城市發展的社區物業管理工作框架。
按照“縣(區)政府負責、街道辦事處組織實施、社區居委會負責、市房管部門監督指導、街區化屬地管理”的原則，完善社區物業管理制度，明確管理責任，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，建立社區基層組織與業主自治組織的合作機制，推進社區物業管理。
(壹)縣(區)政府物業管理職責
縣(區)政府負責本轄區的物業管理工作。具體的工作職責包括:
1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理；
2.落實辦公室，建立縣(區)、街道、社區三級物業管理體系；
3.落實管理責任，加強對本區域物業管理的部署、檢查和監督；
4 .參與本區域住宅小區的綜合驗收，參與本區域住宅小區專項維修資金的使用；
5.負責物業服務企業達標、升級、評比的初審，監督轄區內物業服務企業的行為，處罰物業服務企業的違法經營行為或者提出處罰建議。
(二)街道辦事處物業管理職責
街道辦事處負責組織開展本轄區的物業管理工作。具體的工作職責包括:
1.會同房管、建設、規劃等相關部門科學劃定小區物業管理區域；
2.組織社區居委會、開發企業和相關產權單位，選舉各物業管理區域的業主委員會；
3.指導轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會，實施物業管理；
4.對已成立業主委員會的物業管理區域進行指導和管理，保證業主委員會的正常運轉，發揮業主自治的作用；
5.對轄區物業管理進行監督、檢查和評估，協助公安部門加強對小區物業安全工作的監督檢查；
(3)社區居委會的物業管理職責
社區居委會具體組織協調業主委員會實施社區物業管理。具體的工作職責包括:
1.組織業主委員會制定物業管理規約和業主大會議事規則，並簽字到戶，規範業主和物業服務企業的行為；
2.實施物業服務項目，協助業主委員會聘請相關單位測算成本，提出收費標準和依據，經業主大會審議通過後，報街道辦事處物業管理部門、縣(區)物價部門和市房管部門備案；
3.協助、指導業主委員會選聘物業服務企業或者成立群眾性物業服務組織，簽訂物業服務合同，組織實施物業服務；
4.監督檢查物業服務企業和物業服務組織，履行服務合同，定期公布收支情況，調解服務中的矛盾和糾紛，對物業服務企業和物業服務組織不履行服務合同的，有權向業主委員會提出終止物業服務的建議。
(四)市房管部門的職責
市房管部門是本市物業管理的主管部門。具體的工作職責包括:
1.認真研究全市物業管理發展規劃、發展目標和工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；
2.負責物業管理公用經費的收繳，會同財政部門安排物業管理公用經費的使用方案，做好管理和監督檢查工作；
實施物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓；
4 .監督、指導和管理全市物業管理活動，調解物業管理中的重大糾紛。
三、因地制宜，合理確定社區物業管理的面積、方式、內容和收費標準。
小區物業管理實行分級或基礎管理服務。根據各區域房屋建築、設施、居民需求、業主意願和服務協議，確定物業管理區域、方式、內容和收費標準。
(壹)物業管理區域的劃分
在街道辦事處的組織下，統籌考慮、綜合平衡，按照下列規定科學合理地劃分物業管理區域。
1.物業管理區域原則上以建築紅線圖、立項或規劃批準的範圍為準。相對完整的住宅小區和獨立組團應視為壹個物業管理區域。
2.物業管理區域的劃分與社區居委會、街道辦事處、縣的地域範圍壹致。
3.物業易於封閉統壹。
4.基礎設施、配套設施設備使用，房屋質量、配套程度、環境條件相近的物業應當納入同壹物業管理區域。
5.土地使用權相同的物業應當納入同壹物業管理區域。
各縣(區)要將物業管理區劃結果納入物業管理區域圖集。
(二)物業管理模式
1.新建住宅小區。與社區管理相結合，全面及時實施分級物業服務。根據各區域的房屋建築、設施、居民需求、業主意願和服務協議，確定物業服務等級。嚴格按照規劃設計方案，按照設施齊全、環境優美、交通安全的要求進行建設，通過招投標選擇有資質的物業服務企業實施分級物業服務。規劃、建設、房管等部門應當各司其職，做好三島通新建住宅小區的規劃、設計、建設和物業管理工作。嚴格執行綜合驗收制度，未經驗收或驗收不合格的新建住宅區不予辦理產權登記手續。
2.改造後的現有住宅小區。根據居民需求和承受能力，將物業管理與社區管理有機結合，以社區管轄為基礎界定物業服務區域。以社區居委會為基礎，組織業主大會，成立業主委員會；依托物業服務企業或者群眾性物業服務組織開展物業服務活動。加大現有住宅小區改造力度，由市房管部門牽頭，相關部門配合，逐步解決現有住宅小區環境和配套設施存在的問題。對改造後具備條件的現有住宅小區，業主委員會將根據其等級選擇專業物業服務企業提供服務；對於不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭組建物業服務團隊，實施以保潔、護綠、安保為主要內容的基礎服務，或者采取“樓管”模式解決負責人問題，管理費用由業主承擔。單位自建家屬樓等實行規範化物業管理，物業服務由各單位領導，社區居委會負責監督指導。力爭到2009年底，物業服務覆蓋到每個小區，基本建立起制度健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。
(三)物業服務的內容和收費標準
區分不同性質和特點，確定管理服務的內容、項目和等級。物業服務收費應當遵循公平合理、質價壹致的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。根據新建住宅小區的規劃、建設、配套條件和設置的管理服務項目，按照物價、房管部門制定的物業服務等級標準確定服務等級和收費標準。現有住宅小區物業服務的內容和收費標準，可以采取自選服務的形式。可根據多數業主意願，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與受委托的物業服務企業或物業服務組織簽訂服務合同，並在小區內公布實施。
四、註重小區物業管理的規範化運作。
(壹)規範物業項目的前期管理
新建物業項目，在未成立業主委員會期間，必須實施前期物業管理。開發企業在辦理商品房預售許可時，應當提供項目竣工後的物業服務方案，預留物業管理用房，按照規定選聘有資質的物業服務企業，並與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同，進行前期物業服務。開發企業與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，應當有物業服務的相關條款，約定房屋交付使用後物業服務的主要內容、服務水平和收費標準。業主與物業服務企業應當依據商品房買賣合同簽訂前期物業服務合同和臨時管理公約。規劃、房管、國土資源、建設等部門應當根據各自職責，督促不履行合同、長期延伸住宅區配套設施、侵害購房者利益、影響城市環境和社會穩定的開發企業。在規定期限內仍不整改的，上述四部門應當在新聞媒體上予以曝光，並根據情況限制或停止辦理其新開發建設項目的土地招標、規劃審批、資質年檢和施工許可手續。有關部門要切實履行房地產市場監管職能，對不重視物業管理的開發企業進行公開曝光，直至清退我市房地產開發市場。
(二)規範業主委員會的組建和運作。
在壹個物業管理區域內，已交付業主使用的建築面積達到50%以上，或者已交付業主使用的建築面積不足50%，但超過30%且已超過12個月的，應當成立業主委員會。每個物業管理區域只能成立壹個業主委員會。業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔，或者從全體業主共有的公共建築設施的經營收益中列支。街道辦事處應當按照規定程序推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會成員原則上從社區居委會、相關產權單位和物業業主、熱心公益人員中推薦，主任可以是社區居委會成員。街道辦事處應當支持業主委員會的工作。業主委員會成立前或者過渡期間，街道辦事處應當指定社區居委會履行業主委員會職責，保證工作正常進行。
(三)業主委員會成立後規範小區物業管理。
1.做好物業服務企業選聘工作。
業主委員會成立後，應當依法及時召開業主大會，決定續聘或者選聘前期物業服務企業。業主大會決定與開發企業選聘的前期物業服務企業續約的，業主委員會應當在業主大會決定後30日內完成續約工作；業主大會決定選聘新的物業服務企業的，業主委員會應當書面告知前期物業服務企業。前期物業服務企業應當在接到通知後60日內完成撤離。開發企業、前期物業服務企業和業主委員會應當按規定做好物業管理的轉型和銜接工作，確保新建住宅小區全面實施標準化分層服務。
2.規範物業管理各方的權利和義務。
業主委員會負責召集業主大會，並代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式的物業服務合同；監督物業服務合同的履行和監督管理規定的執行；督促業主按照合同約定協助和支持物業服務企業的工作；積極配合和支持社區居委會的工作。
業主有權制定和修改業主大會議事規則，制定管理規約，選舉或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，籌集和使用房屋專項維修資金。業主應當遵守業主公約和業主大會議事規則；遵守物業管理區域內* * *部位和設施使用的規章制度，維護公共秩序和環境衛生；執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；按照國家有關規定繳納專項維修資金；按時繳納物業服務費。
物業服務企業應當根據服務合同，制定完善的物業服務方案和安全、保潔、維修、財務、檔案等管理制度，負責物業管理區域內的環境衛生清掃、花草樹木養護、車輛停放管理以及物業服務合同約定的其他服務事項，切實履行職責，提高服務質量。服務合同以外的事項，與業主委員會協商後實施。
相關專業設施管理部門應當做好社區供電、供水、供熱、燃氣、通信等基礎設施的管理和服務工作，依法承擔相關管線和設施設備的維護責任，滿足社區居民的要求並向最終用戶收取相關費用。
3.加強對物業服務企業的監管。
市房管部門和縣(區)物業管理部門要加強對物業服務企業的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評價物業服務企業的服務業績和信用程度，並將其作為資質評定、年檢和物業招投標的重要條件；建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的違規行為，督促物業服務企業整改，切實維護業主合法權益；建立健全物業管理淘汰退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按照有關規定進行處理。積極探索組織業主對物業公司管理人員進行年度考核的制度和方法。
4.嚴格物業服務企業的退出和交接程序。
物業服務合同期滿，住宅區業主大會和物業服務企業未提前續訂或者終止物業服務合同，物業服務企業退出住宅區管理的，應當本著維護社會穩定、保障物業管理區域基本正常秩序、實現平穩過渡的原則，嚴格履行退出和交接手續。
(1)物業服務企業在合同期內未續簽物業服務合同或者提前解除合同，擬退出住宅區管理服務的，應當在合同期滿或者提前解除、擬退出之日前60日書面通知業主委員會，並通知縣(區)物業管理主管部門、街道辦事處、社區居委會做好相關設施設備和材料的交接工作。住宅區未成立業主大會的，由所在地街道辦事處牽頭組織相關部門參加的聯席會議，聽取業主和物業服務企業的意見，處理物業服務企業退出的具體事宜。
(二)業主大會提出解除或者終止與物業服務企業的合同或者重新聘用物業服務企業的，業主委員會應當在業主大會作出決議後，書面告知物業服務企業解除的理由和時間，並將會議的相關情況書面告知縣(區)物業管理部門、街道辦事處、社區居委會，同時保留相關資料，接受縣(區)物業管理部門、街道辦事處、社區居委會的檢查。物業服務企業應當在接到通知後60日內完成退場。業主大會應當在原物業服務企業徹底退出前完成新物業服務企業的選聘。
五、加強政策支持和組織領導，確保社區物業管理健康發展。
(1)加強政策支持。勞動和社會保障部門要結合實施“擴大再就業工程”和“完善社會保障體系工程”，對物業管理從業人員給予優惠政策。房管部門要配合好相關部門，從政策和業務上加強對物業管理的指導，幫助基層解決實際問題。小區內所有單位都應支持和參與小區物業管理。
(2)實施資金保障。物業服務企業應當提高服務水平，加強管理，提高物業服務收費標準，為社區物業服務提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理和使用的相關政策、標準和辦法，按照有關規定管好用好資金。各級財政部門要加大支持力度，妥善安排小區物業管理啟動資金和扶持資金，促進物業管理全面發展。
(3)加強組織領導。市政府成立了社區物業管理領導小組。組長由市政府分管副市長擔任，副組長由市政府分管副秘書長、市房管局局長擔任，成員由縣(區)政府和市房管、規劃、建設、財政、物價、民政、文明辦等部門的壹名負責同誌擔任。領導小組下設辦公室，設在市房管局。各縣(區)也要成立相應機構，把加強社區物業管理服務作為提升城市管理水平和創建文明城市的重要內容，落實機構，明確任務，細化責任，加快建立壹級抓壹級、層層抓落實的工作體系。建立物業管理責任目標考核制度，完善市、縣(區)、街道、社區四級考核機制，調動各方面的積極性。
(4)營造良好的氛圍。各級有關部門要采取多種形式，大力宣傳物業管理條例和相關政策法規，宣傳物業管理的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化產權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導他們積極支持和參與物業管理活動，積極維護社區秩序，及時繳納物業服務費，及時解決物業服務中出現的糾紛。要把幹部職工對物業管理的重視程度和物業服務費繳納情況作為創建文明單位的考核內容。要采取各種措施，增強廣大業主支持和配合小區管理的自覺性，形成“小區是我家，清潔靠大家”的良好氛圍。