7月11日，首單保障性租賃住房（簡稱“保租房”）基礎設施公募REITs（即不動產投資信托基金）項目——紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“紅土創新基金”）項目獲深交所通過，引起業界廣泛關註。
這是自2021年6月29日國家發改委發文將保租房納入基礎設施公募REITs壹年多以後，第壹只獲得交易所正式批準的保租房公募REITs。對於租賃行業而言，其將帶來哪些影響？又有哪些問題需要厘清？
7月11日，市場上首單保障性租賃住房REITs獲得交易所正式批準。 圖/IC photo
首單保租房REITs獲深交所通過
深交所信息顯示，紅土創新基金項目已於7月11日獲深交所審核通過。這也是市場上首單通過的保租房REITs項目。
資料顯示，紅土創新基金的主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃名稱為“深創投-深圳人才安居保障性租賃住房資產支持專項計劃”。據悉，此次深圳市人才安居集團報送的保租房公募REITs項目，分布於深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區，4個項目建築面積合計13.43萬平方米，***1830套保障性租賃住房。
對此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析，旺盛的市場需求是支撐保租房公募REITs成功發行的基礎，首獲通過的該單REITs選取了4個位於深圳核心區域或核心地段的項目，既體現了底層資產布局、類型、規模，作為運營保租房公募REITs表現的前置因素，亦是旺盛、長期持續的市場需求的表現。
出租及續約方面，資料顯示，上述4個項目運營時間雖未滿3年，但已具備產生持續、穩定現金流的能力。從出租率看，4個項目均已達到較高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。從現有租約租賃期限看，4個項目租約期限較長，3年期租約的占比高達98%。
“保租房項目基本均能夠在短期內達到穩定運營。”趙然指出，此單保租房公募REITs的成功發行，對於保租房穩定性、增長潛力的問詢進行了有力釋疑。事實上，根據住房租賃行業特性，項目實際開業後3-6個月即可完成70%以上的房源招租（即出租率達到70%以上），運營1年後基本可以達到出租率穩定的狀態。
除了項目租約穩定外，趙然還表示，保租房的運營管理機構能力，也是保證REITs收益率的關鍵。壹般來說，基金管理人都會聘請外部或內部運營管理機構，由其提供標的項目的運營管理服務；而運營管理能力，主要是指收益率的創造和提升能力，具體包括市場定位能力、收益管理能力、運營成本管控能力等指標。
政策暖風頻吹，保租房REITs破冰
發展保租房是我國住房制度建設的重中之重。來自住房和城鄉建設部數據顯示，截至今年1月中旬，全國已有近30個省區市出臺了加快發展保租房的實施意見；“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保租房650萬套（間）。
而保租房的發展，離不開金融領域的支持。在明確了保租房的發展規劃目標後，政策層面早已顯現出對於保租房市場的支持意圖，尤其加大了金融支持力度，以促進形成住房租賃市場的長效機制。
今年5月27日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（簡稱《通知》）。《通知》提出，保租房發行基礎設施REITs有利於盤活存量資產，回收資金用於新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環，有利於更好吸引社會資本參與，拓寬保租房建設資金來源；有利於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉住房制度，推動實現全體人民住有所居。
《通知》發布當日，首批兩只保租房REITs率先上報，中金廈門安居保租房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創新基金分別於上交所、深交所報送申請材料。7月7日，上交所信息顯示，中金廈門安居保租房封閉式基礎設施證券投資基金處於“已反饋”狀態。
在此背景下，紅土創新基金項目於7月11日獲深交所通過，這是自去年6月29日國家發改委發文將保租房納入基礎設施公募REITs壹年多以後，第壹只獲得交易所正式批準的保租房公募REITs。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉點評稱，如果沒有大的意外，紅土創新基金的這只公募REITs，也將成為國內首只成功發行的保租房公募REITs，對行業影響深遠；希望未來有更多的保租房進入到公募REITs的市場，同時，為了能夠促進長租房行業的發展，也希望市場化租賃住房能進入到公募REITs發行。
有望形成可持續商業閉環模式
值得壹提的是，作為ABS（資產證券化）的壹種形態，壹段時間內，我國的REITs都被賦能於商業地產領域，而如今REITs將進入住房租賃市場，這背後有著不同尋常的意義。住房租賃模式是否會在資本市場大放異彩？與此同時，對於輕資產公寓運營企業來說，壹條新的融資渠道擺在眼前，它們又將如何布局？還有哪些問題需要厘清？
“從國外的經驗來看，房地產領域很多自持的、運營型的物業，包括酒店、養老、文旅、商業、寫字樓等，都可以進入公募REITs領域，實現資產證券化。這也是很多開發企業和投資機構的退出路徑，希望未來中國的公募REITs能夠向房地產更多領域開放，實現開發、投資、運營、退出的壹個完整的行業閉環。”胡景暉如是說。
趙然指出，保租房公募REITs對於我國住房租賃行業發展來說，能夠使住房租賃企業“輕裝上陣”，真正意義上實現“開發、運營、金融退出”的可持續發展的商業閉環模式；同時，公募REITs執行長期投資策略，具備專業的、主動的資產管理水平，有助於住房租賃市場的專業化發展，從而有效緩解整個房地產市場的波動。除此之外，公募REITs的擴募機制，也將形成良性循環，有利於行業規模的持續發展壯大。
“隨著公募REITs的陸續落地，資產持有方及基金都會越來越意識到運營能力的重要。而輕資產管理公司的核心模式就是輸出運營能力。因此，公募REITs或將進壹步拓寬輕資產模式的輸出面。”趙然分析稱。
不過，在房東東公寓學院創始人全靂看來，盡管很多長租企業將壹些租賃住房申請為保租房，或者已經成為保租房，但真正能達到發行保租房REITs門檻的卻很少。因此，全靂建議，在穩房價、穩預期、保民生前提下，開發建設運營保租房是非常關鍵的壹個舉措。對於從事租賃住房的運營機構而言，建議給予更多資金和政策扶持。