為更好推進市中心城區城市更新工作，推動城市高質量發展,服務“三區壹中心”建設，根據《住房和城鄉建設部關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》等精神，現提出如下意見。
壹、總體要求
指導思想。以滿足人民宜業宜居需要為出發點和落腳點，遵循政府推動、市場運作，規劃引領、產城融合，人民至上、改善民生，依法保護、註重傳承，因地制宜、量力而行的原則，進行前瞻性思考、全局性謀劃、戰略性布局和整體性推進，實施以人為核心的新型城鎮化戰略，從解決單壹問題走向構建綜合目標體系，從大拆大建轉變為因地制宜的大小結合，從政府主導發展為多元***治，從物質空間的改善邁向公***利益的保護與提升，提高城市可持續發展水平和現代化治理能力。
總體目標。從2021年起，堅持壹年打基礎，兩年出形象，五年塑造城市新風貌。主要實現“六更”目標：壹是全面拓展產業空間，打造就業創新載體，確保產業更旺;二是開展生態修復和城市修補，打造海綿城市示範區，城市功能和景觀風貌明顯改善，確保環境更優;三是推進城市疏解理念，降低城市密度，補齊垃圾站、公廁、消防站和農貿市場等公***設施短板，著力解決城市堵點、痛點和難點問題，確保設施更全;四是化解安全風險隱患，增強城市韌性和防災減災能力;完善城市信息化服務功能，推動信息化、工業化與城鎮化深度融合，確保功能更強;五是堅定文化自信，通過公***藝術設計，挖掘本土文化元素，保護歷史文化遺存，留住“嶽陽記憶”，確保底蘊更深;六是充分引入城市設計理念，打造壹批宜居區、歷史文化風貌區和特色街區，確保標準更高。同時，積極引導城市居民參與城市更新建設與治理。
二、更新範圍
國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地，不符合安全生產和環保要求的用地，“退二進三”用地等。
布局散亂、設施落後，規劃確定需要改造的區域。
投資強度、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低於地方行業平均水平，列入“限制發展類企業名單”企業的產業用地。
歷史建築、工業遺產等文化遺存集中，亟需保護利用、激發活力的區域。
城市基礎設施、公***服務設施亟需完善的區域。
其他經濟社會發展確需更新改造的區域。
三、更新方式和對象
更新方式。結合實際，因地制宜采取下列壹種或多種方式進行更新。
1.綜合整治。包括改善消防設施、基礎設施和公***服務設施，整治沿街立面、環境，推進海綿城市建設和既有建築節能改造等內容，但不改變建築主體結構和使用功能。綜合整治類城市更新項目壹般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公***服務設施需要加建附屬設施的，應當符合城市規劃、環保節能、消防安全等規範要求。
2.功能調整。改變部分或者全部建築物使用功能，但不改變土地使用權權屬關系和使用期限，保留建築物的原主體結構。功能調整類城市更新項目應符合國土空間規劃和經濟社會發展規劃，優先滿足公***空間增加和產業轉型升級的需要。
3.歷史文化風貌保護。在法律法規規定的範圍內，對歷史文化街區、文物保護單位、歷史建築以及地方傳統風貌特色街區進行綜合保護，圍繞公***設施提升、歷史建築修葺、風貌整治、環境提升等方面開展更新工作。
4.全面改造。通過上述方式難以實現城市功能與環境改善的情況下，拆除現狀建築物，實施全面改造。全面改造類城市更新項目應當充分論證拆除的必要性，征得相關權利主體同意，嚴格按照城市更新規定要求實施，並優先保障安全等公***利益和產業發展空間。重點功能區中對完善城市功能、提升產業結構、改善城市面貌有較大影響的城市更新項目，提倡集中連片全面改造。
城市更新要嚴格控制大規模拆除、增建和搬遷，城市更新單元和項目內拆除建築不應大於現狀總建築面積的20%;要尊重居民安置意願，不大規模、強制性搬遷居民，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，城市更新單元或項目居民就地、就近安置率不低於50%。對擬實施城市更新的區域，要開展調查評估，梳理評測既有建築狀況，明確應保留保護的建築清單。不隨意遷移、拆除歷史建築和具有保護價值的老建築，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建築確定專項工作的區域，不應實施城市更新。
更新對象。
1.老舊小區。對建成於2000年以前、公***設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的老舊小區，通過綜合整治和功能調整，著力提升老舊小區居住條件，完善老舊小區配套、市政基礎設施和物業管理，建設安全健康、設施完善、管理有序的居住社區。可根據居民意願，利用老舊小區現有房屋和公***空間補充便民、養老服務等公***服務設施;利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設置機械立體停車設施等便民設施。鼓勵老舊小區樓棟單元加裝電梯。
2.舊工業區。對不符合國家產業政策、不符合現行城市規劃、安全和環保等不達標、生產經營長期停滯、低效占用工業用地的舊工業區，通過綜合整治和全面改造，盤活存量工業用地，轉變區域功能，完善配套設施，著力解決舊工業區對周邊生活環境帶來的影響。在符合規劃的前提下，鼓勵通過更新改造或舊工業區廠房置換用地等方式，增加道路、綠地、廣場等設施;引導利用舊工業區廠房優先發展智能制造、科技創新、文化娛樂等產業。
3.城中村。通過綜合整治和全面改造，積極推進對城中村等的違法建築“零補償”拆除，充分利用政策性資金和社會投資，推進生態環境修復、市政公用設施配套。對難以進行生態環境修復的，以片區為單元，通過拆除重建實施全面改造。
4.存量棚戶區和危舊房。對公***設施無法配套、存在明顯安全隱患的存量棚戶區和住建部門認定的危舊房，積極申報納入中央棚戶區改造計劃，充分利用棚戶區改造政策，開展綜合整治和全面改造。
5.舊商業街區。註重植入新商業業態的同時，突出地方老店特色，提升舊商業街區活力。推進舊商業街區配套設施更新改造，解決舊商業街區及周邊交通擁堵、停車難問題。
四、工作流程
調查評估。市中心城區城市更新應當進行調查評估。各區政府按照屬地原則，摸清城市更新單元和項目的範圍、戶數、樓棟數、房屋面積、群眾改造意願等情況，充分征求相關管理部門、利益相關人和社會公眾意見，評估論證城市更新必要性和可行性，評估結果報市中心城區城市更新領導小組備案。
編制城市更新專項規劃。市資規局負責結合國民經濟與社會發展規劃、國土空間總體規劃，制定《市中心城區城市更新專項規劃編制技術導則》。各區政府結合實際，按《技術導則》要求編制區城市更新專項規劃，明確城市更新的重點區域、目標任務、總體規模、更新方式和完成時限等。《技術導則》和各區城市更新專項規劃經市國土空間規劃委員會審議通過，報市政府批準後實施。
劃定城市更新單元。各區政府根據市中心城區控制性詳細規劃，結合批準後的區城市更新專項規劃，科學劃定城市更新單元。城市更新單元應保證基礎設施和公***服務設施相對完整，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域。
編制城市更新單元規劃。各區政府根據區城市更新專項規劃，組織編制轄區城市更新單元規劃，內容包括更新範圍、目標任務、更新方式、規劃控制指標、資金來源等。城市更新單元規劃由相關部門聯審，經市國土空間規劃委員會審議通過，報市政府批準後，可開展立項、可研報批等工作。
城市更新單元規劃應符合控制性詳細規劃各項控制指標要求;確需對控制性詳細規劃強制性內容進行調整的，由市資規局報市國土空間規劃委員會審議通過後，依法依規報批;對於尚未批復控制性詳細規劃且亟需實施城市更新的區域，應當在現狀調查研究的基礎上，擬訂城市更新單元規劃，報市政府批準後實施。
制定城市更新年度計劃。各區政府負責組織對轄區內各城市更新項目進行篩選，對已具備實施條件的，征求市直相關主管部門意見後，向市住建局申報納入市中心城區城市更新年度計劃，報市政府審議通過後，按照規定程序向社會公示。
實施城市更新項目。各區政府應當選擇優質策劃、設計和運營團隊，組織編制城市更新項目實施方案。實施方案應當包括更新方式、實現途徑、建設方案、運營方案和資金來源等內容，緊密結合城市發展功能定位和主導產業，優化資源配置，實施壹片，提升壹片。實施方案經各區政府審議，報市中心城區城市更新工作領導小組批復後組織實施。
評估更新效果。城市更新項目完成後，市住建局牽頭組織竣工驗收，確認項目成本，評估更新效果。各區政府督促項目實施主體完成相關設施移交、運營管理等事宜，做好實施效果的鞏固和提升工作。
五、支持政策
規劃政策。優化規劃指標設置，涉及規劃調整的更新片區策劃方案需連同規劃修改意見報市國土空間規劃委員會審查。
土地政策。城市更新應在拆除重建範圍內，將壹定比例的土地用於建設公益性項目。城市更新單元範圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有用地可壹並劃入城市更新單元，並優先規劃用於基礎設施和公***服務設施建設;不能單獨開發建設的用地，由市資規局辦理相關手續，出讓給相鄰地塊的城市更新實施主體。完善城市更新項目中地價計繳、出讓金補繳等管理制度，探索“標準地”出讓、長期租賃、先租後讓、租讓結合等土地配置方式。探索城市更新重大項目土地壹二三級聯動開發機制，嚴格規範合同條款，將投資主體、權利義務、改造方式、建設計劃、產業形態、運營管理等納入土地出讓合同或補充合同，確保土地高效利用。研究歷史建築物產權變更方式，完善土地產權和建築物登記。
財稅金融政策。積極爭取中央和省資金支持，依法依規爭取更多政策性貸款、專項債等用於更新改造項目。各區政府應當保障城市更新日常工作經費，城市更新項目新增土地出讓收益優先用於平衡全市城市更新資金缺口。城市更新項目符合國家、省、市有關規定的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。鼓勵城市更新項目適當運用PPP模式，吸納社會資本參與。城市更新項目資金整體不能平衡，確需從新增土地收益、房產等稅費獎補中彌補缺口的，由各區政府“壹事壹議”報市政府批準後執行。金融機構要按照市場化、法治化原則，依法合規加大對城市更新的金融支持力度。
城市更新項目在享受上述支持政策的同時，同步享受國家及省相關支持政策。
六、工作責任
成立市中心城區城市更新工作領導小組，統籌市中心城區城市更新工作，領導小組辦公室設市住建局。
各區政府是本轄區城市更新工作的責任主體，負責摸清轄區情況，組織編制轄區城市更新單元規劃和項目實施方案，並組織實施。
市住建局作為城市更新工作牽頭單位，負責統籌、指導和協調市中心城區城市更新日常工作;制定城市更新年度計劃;會同市資規局***同指導各區劃定城市更新單元，審查各區城市更新單元規劃和項目實施方案;對城市更新項目實施監管和效果評估;會同市委督查室、市政府督查室對城市更新項目實施督查考評。
市資規局負責制定《技術導則》和配套政策;開展城市更新區域規劃評估;核查與調整城市更新項目涉及的國土空間規劃等工作;對重點片區城市更新規劃設計進行審查;土地利用年度計劃與城市更新年度計劃的銜接;儲備和供應城市更新項目用地。
市發改委負責將申報的城市更新項目納入全市重大項目年度投資計劃;立項審批權限內城市更新政府投資項目;組織申報和轉發下達城市更新項目中涉及保障性安居工程配套基礎設施中央預算內投資項目;組織符合條件的城市更新項目申報省重點建設項目，享受相應政策。
市財政局負責保障城市更新項目的市級獎補資金，撥付中央、省、市獎補資金;指導監督城市更新資金使用。
市工信局負責組織研究制定舊工業區轉型改造相關政策。
嶽陽日報社、市廣播電視臺負責城市更新工作的新聞宣傳報道工作，引導廣大居民支持和參與城市更新，營造良好氛圍。
其他相關部門各司其責，大力支持城市更新工作。
七、工作要求
加強組織領導。市中心城區城市更新工作領導小組辦公室統籌調度市中心城區城市更新工作，實行“壹月壹調度，壹季壹講評，壹年壹考核”，適時開展專項督查，確保工作落實到位。
加強目標管理。將市中心城區城市更新工作目標管理考核情況納入全市綜合績效考評，嚴格兌現獎懲。各區政府要落實主體責任，將城市更新納入經濟社會發展全局統籌部署，建立相應工作機構，落實專門人員，制定工作措施，加大投入力度，精心組織、周密實施，確保完成計劃任務。市直相關部門要明確責任領導和聯絡員，優化辦事流程，配合推進城市更新工作。
加強宣傳保障。加強信息公開，及時發布政策措施，通報工作進展情況。加強社會輿論引導，為推進城市更新工作創造良好社會氛圍。
本意見自印發之日起施行。本市此前相關規定與本意見不壹致的，按本意見執行。其他縣市區可參照執行。
嶽陽市人民政府
2021年11月11日