壹、社區社區物業管理基本情況。
二、社區社區物業管理存在問題。
三、社區社區物業管理工作建議。
(壹)服務內容逐步豐富，規模不斷擴大。隨著房地產產業發展和房地產市場發育完善，物業管理由最初保安、環境保潔的單壹模式發展到房屋及相關設施設備維護、綠化養護、居民生活服務等眾多服務領域，成為社區綜合管理的重要內容之壹。
(二)行業逐步規範，管理水平逐步提高。在短短的6年中，我市物管企業從無到有，從小到大，在發展中不斷規範管理、提高水平、改善服務，壹批優秀的物業管理企業脫穎而出。如服務於xxx住宅小區的xxx物業管理公司、服務於xxx廣場·xxx住宅小區的xx物管企業、服務於xxx小區的xx物業管理公司、服務於xx住宅小區的xxx物業管理公司，都為廣大居民所認可接受，對帶動物管企業發展起到了示範帶頭作用。
二、存在問題及難點
物業管理作為城市發展的壹項重要配套“軟件”，隨著我市經濟社會發展而迅速增加，政府給予了高度關心和重視，物管企業也在發展中不斷規範自身行為，提高服務質量。但由於引入時間短，業主對物管行業認識的不到位，以及物管企業的服務水平能力與需求存在較大差距，業主與物管企業之間仍不能達成***識，尤其是近兩年，由物業管理造成的投訴不斷增加。具體體現在以下幾點：
(壹)物管企業服務水平還有待提高。多數物管行為不專業，員工隊伍素質普遍不高，服務水平低，這些問題最終引發了企業與業主之間的矛盾，影響了物管行業的整體形象，未能適應現代城市發展對專業物業管理的需求。同時，我市物管企業目前還處於求生存的狀態，抗風險能力弱，遇到意外問題，容易受挫。
(二)業主委員會的組織建設不規範。業主委員作為居民代表，集中了小區居民意見和需求，代表業主行使職權，維護業主的合法權益。但是，目前各小區業主委員會建設不盡規範，或者沒有業主委員會，或者成立業主委員會時隨意性大，居民不服從其約束。xx城xx公司“xx新苑”由xx物管公司進行管理，收取0.3元/平方米的管理費用，但後來業主嫌價格高而提出按0.25元/平方米收取管理費用，協商物管公司未果，導致該小區脫管，壹度變得混亂，綠化、設施受損，業主意見很大。後又將物管費又漲至0.3元/平方米，由社區提供物管服務，但要完整修復補換受損的設施、綠化，由誰來承擔沒有定論，所以，加強業主委員會組織建設，規範業主委員會行為，對於維持小區有序管理、穩定物管市場非常重要。長期以來，我市沒有相應的系統管理辦法，使得物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益也得不到很好的維護。
(三)物管企業的服務與業主需求不對等。壹是對物業管理的認識觀念不對等。壹方面，物管企業強調管理，服務意識淡薄。另壹方面，業主強調服務，對物業管理相關政策法規不了解或壹知半解，特別是不少業主存在著“買火車票想乘飛機”的消費心理；還有壹部分業主習慣了過去由單位包幹、傳統福利性管理的“大鍋飯”體制，對有償服務的物業管理不能接受，致使物管費的收取成為壹大難題；此外，對物管區域內的空置房是否收費、收費比例與空置時間怎麽結合等問題，業主與物管企業之間存在爭議，也無法可依。二是法律地位不對等，《物業管理條例》中規定了許多企業的禁止行為和相應罰則，而對業主的違規違約行為，卻沒有有效的約束機制，對於拒交物管費的行為，物管企業壹般是通過業主委員會進行協調，如果業主委員會不能承擔其責任，物管部門則只能上門勸導。
(四)物業管理基礎薄弱，住宅小區規模小、品味低。從地域看，我市地處高寒地區，屬發展中城市，大量舊宅小區物業管理費用支出有限；從需求上講，我市經濟發展水平和發達城市相比有很大差距，人均收入低，規範的物業管理還沒有達到生活必需，廣大業主對物業需求的認識有待提高；從體制上講，由於物業維修資金制度不完善，沒有形成物業管理可持續發展的有效保障機制。
(五)物業管理與相關行業之間的矛盾沒有得到很好解決。物業管理行業由於起步晚，相關政策法規嚴重滯後於房地產業的發展，造成物管行業與其他相關行業之間存在許多矛盾。壹是建管交接沒有有效的制約機制，建管也沒有從根本上分開，大量開發建設單位的責任與物業管理服務交織在壹起，甚至房開商占用公***設施、將壹些責任轉嫁給物管的現象屢見不鮮；二是物業管理、業主與水、電、熱、有線電視等公***事業單位責任區分不明確,物管公司承擔了很多份外責任。
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