記者調查發現，部分上市房企高杠桿擴張的權益大幅增加，導致凈負債率下降。這些看似“權益”的背後，疑似存在“明股實債”等財務手法。今年以來，在堅守“房住不炒”底線的背景下，受行業低迷、疫情影響等多重因素影響，部分房企償付能力和現金流持續承壓。
債務規模增長了兩位數，但負債率保持穩定。
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在“隱藏的角落”。這些企業通過增加股本等財務手段，使負債率呈現出壹種“假象”。
鄭融地產2019年財務報告顯示，截至2019年末，鄭融地產負債總額為1381.59億元，較2018年末增加11.692億元。但公司2019年的凈負債率為75.2%，與2018年的74%相比僅小幅上升了1.2個百分點。在負債總額和貸款規模不斷增加的同時，公司的凈負債率保持穩定。
鄭融金融負責人表示，這與公司小股東權益的“爆發式”增長密不可分。公司2019財務報告顯示，鄭融地產少數股東權益的增加主要來自合並報表中權益相對較小的39家合營企業和聯營企業開發的物業。鄭融地產占其股權13%至35%，僅三個項目就占其股權近50%。
業內人士認為，“誰交易誰並表”的財務方法可能虛增了所有者權益，但實際上隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，部分房企通過增加分母來降低凈負債率。
柯睿研究中心選取的50家典型上市房企數據顯示，截至2019年末，50家典型上市房企有息負債總額為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企增長。
值得註意的是，雖然上市房企有息負債總額呈現“兩位數”增長，但整體負債率穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深兩市上市房企平均資產負債率同比下降0.2個百分點至68.8%，而內地香港上市房企平均資產負債率僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
據柯睿研究中心統計，2065，438+09年上市房企總權益增加265，438+0.67%，高於附息債。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是由於權益規模大幅增加，高於有息負債的增幅。這種現象值得監管部門警惕。
“房企權益的上升，壹方面來自於2019房企股權融資的上升；另壹方面，隨著房企之間的合作或並購越來越多，少數股東權益的規模和比例可能會被重復計算甚至虛報，導致權益虛增，凈負債率下降。”壹位房地產高管說。
永續債務成為避免債務蕭條的“隱性杠桿”，推高了風險
今年以來，“房住不炒”仍是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放松。記者發現，在融資放松預期無望的背景下，部分上市房企涉嫌通過“明股實債”做低負債水平，以獲得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者註意到，不少央企背景的房企大幅增加了永續債的發行。數據顯示，2019年房地產行業永續債發行規模約為470億元，同比增長近30%。其中，前15房企中，招商蛇口、保利地產、華潤置地永續債均大幅增長，分別達到6543.8+09億元、6543.8+05.68億元、654.38+000億元，同比增長654.38+076.5438+0.43%、654.38%。
“如果將永續債計入債務，上市房企2019年的凈負債率將大幅上升。但實際操作中，大部分房企都將其算作股權，所以超過壹半的上市房企的凈負債率實際上是上升的。”柯睿研究中心總經理林博說。
“永續債雖然在壹定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上會對房企產生未來的償債壓力。”中國指數研究院常務副院長黃宇認為，隨著大量債務到期，上市房企短期償債壓力將繼續加大。
華泰證券研究報告指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之壹，體現在合資融資和“清股實債”融資。表外融資會讓房企的債務隱藏起來，通過優化財務指標，誤導相關部門高估房企的償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資集團課題組負責人、陽光城執行副總裁吳建斌在“激蕩時代·沖浪未來”項目發布會上透露，銷售規模在654.38+000億元以下，尤其是500億元以下的中小房企，凈負債率較高，有的企業實際上已經達到200%，甚至300%。
“在房地產行業的上行階段，負債率高壹點沒關系。用融資來促進業務發展是沒有問題的。但從2018開始，行業進入平穩發展的“橫盤”階段，利潤率呈下降趨勢，年降幅約為1%。目前市場整體毛利率在25%左右，中小房企凈利潤率在7%到8%，部分小企業更差。在‘房住不炒’的調控基調下，中央不會放松房地產調控政策。在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債房企風險很大。”吳建斌說。
融資環境持續收緊，房企償付能力面臨較大考驗。
記者采訪發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續增加的市場環境下，房企迎來償債高峰期，償債壓力陡增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模明顯加快。據Wind統計，132家a股上市房企2019年總負債達948611億元，較2018年的8226374萬元上升13.28%。其中13家企業債務超過2000億元，較2018家增加1家。萬科和綠地控股的負債總額均超過1萬億元，萬科達到14593.5萬億元，綠地10143.14億元，保利地產也達到8036.86億元，新城控股達到400175億元。值得壹提的是，在香港上市房企中，恒大和碧桂園也有超過萬億元的債務。恒大中國負債總額為184804億元，碧桂園負債高達1688544億元。
從負債率來看，有11家公司負債率超過85%。其中5家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、滇城投負債率93.75%、商輅發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，多達36家房企的凈負債率超過100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投732.48%，京投發展710.29%，泛海控股277.33%，泰禾集團248.33%。
在債務大幅攀升的同時，房企的融資成本也在增加。2019下半年以來，房企平均融資成本大幅上升。2020年，在融資監管持續收緊、償債高峰到來的情況下，大部分上市房企開始有意控制負債，降低杠桿。
恒大董事局主席許家印在業績會上表示，公司將在未來三年專註於減少負債。有息負債平均每年將下降6543.8+0500億元，到2022年恒大負債總額將降至4000億元以下。深證凱撒管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率降至120%或以下。R&F地產聯席董事長李思廉表示，今年該公司的負債率將下降65，438+05%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上升趨勢。據柯睿研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企融資成本來看，六成公司融資利率上升，平均成本同比上升0.33個百分點，至7.13%。“2065438+2009年，境內外融資有所收緊，融資成本普遍上升。同時，2015至2017發行的低成本公司債陸續到期，整體融資成本上升。”
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模較去年同期有所下降，房企融資壓力持續加大。“銀行和其他金融機構的房地產貸款額度和比例是有上限的。如果大幅削減海外債務，房企現金流將捉襟見肘。”
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。來自科控股(Ke Holdings Inc .)的統計數據顯示，前4個月，房企債券融資501億元，同比下降10%，新增境外債務為零。受4月境外債券發行減少影響，6月5438+0至4月境外債券發行金額較去年同期減少13%，為近十年來第三低。雖然5、6月份有所恢復，但生命力已經受到了傷害。在此背景下，國內股權融資、永續債、資產證券化產品成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於今年第三和第四季度是海外償債高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品占比有可能進壹步提升。
更糟糕的是，下半年房企將迎來償債高峰。“房地產行業不景氣。為了降低風險，房企加杠桿的意願普遍降低。”林博認為，今年應密切關註開發商的償債能力和現金流，以避免房企突然“休克”。
泰禾，對於2020年到期的有息負債，公司償付能力存在壹定的流動性風險。近期，由於流動性有限，融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪將中國房地產行業前景調整為負面，因為新冠肺炎疫情的影響對房地產需求和庫存水平造成壓力，而海外融資環境尚不明朗。“疫情引發的市場震蕩正在加劇投資者的避險情緒，導致海外融資渠道收窄，部分流動性和信用質量較弱的開發商面臨較高的債務風險。”穆迪高級分析師何思賢說。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革研究組組長、珠江投資集團總裁王茜坦言，房企規模越來越大，利潤越來越少。“房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流來延續生命。這是房地產行業面臨的壹個難點。”