單位集資建房的維修基金如何管理

住宅專項維修資金管理辦法第壹章總則第壹條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅***用部位、***用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據國家《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。第二條鞍山市市區內的商品住宅、非住宅，經濟適用房，安居房，拆遷安置住房，集資建房和公有住房房改出售後的住宅***用部位、***用設施設備專項維修資金(以下簡稱“專項維修資金”)的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。第三條鞍山市房產局是全市專項維修資金歸集和使用管理的行政主管部門，負責指導、協調、監督專項維修資金的歸集和使用。鞍山市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱市維修資金管理中心）具體負責專項維修資金的歸集、存儲、分攤核算、劃撥管理及保值增值；負責委托代辦銀行提供專項維修資金的開戶、存儲、支取、計息、分攤、結算等金融配套服務。鞍山市財政局對專項維修資金的管理使用進行監管。第二章專項維修資金的交存和統籌第四條下列物業的產權人應當按照本辦法的規定交存專項維修資金：（壹）住宅，但壹個產權人所有且與其他物業不具有***用部位、***用設施設備的除外；（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。第五條商品住宅、非住宅在辦理入住手續前，購買人按購房金額2.5%的比例向市房產局交納專項維修資金。經濟適用房、安居房、拆遷安置住房和集資建房的產權人在辦理入住手續前，按評估價2.5%的比例向市房產局交納專項維修資金。評估由市房產局指定的評估機構進行。第六條公有住房房改出售的，公有住房房改購買人按照所擁有物業的建築面積交存專項維修資金，每平方米建築面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。該部分專項維修資金屬於購買人所有。公有住房房改出售的，公有住房售房單位按照公有住房房改售房款25%的比例提取專項維修資金。該部分專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。第七條商品住宅、非住宅，經濟適用房，安居房，拆遷安置住房和集資建房的產權人應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。未按本辦法規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。公有住房房改購買人應當在辦理房改手續時，將首期專項維修資金交由售房單位存入專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的專項維修資金存入公有住房房改售後專項維修資金專戶。公有住房房改售後專項維修資金的財務管理按照財政部門的有關規定執行。第八條原由國有單位自建而現已棄管的房屋，專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產局統籌使用。第九條房屋產權人除交納專項維修資金外，住宅按建築面積每月每平方米0.10元、非住宅按建築面積每月每平方米1.00元的標準，向管房單位（含物業服務企業）交納住宅***用部位、***用設施設備日常維修費。第十條房屋所有權轉讓時，產權人應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況並出具有效證明，該房屋結余的專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。第十壹條因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，應將個人繳納的專項維修資金余額退還給房屋產權人。原售房單位提取的專項維修資金余額由售房單位統籌使用。第三章專項維修資金賬戶的設置和管理第十二條業主大會成立前，商品住宅、非住宅的產權人交存的專項維修資金，由市房產局代管。商品住宅、非住宅專項維修資金設置三級賬戶管理。市房產局與本市商業銀行(以下稱專戶管理銀行)簽訂托管協議，開立本市商品住宅、非住宅專項維修資金的專戶，為壹級賬戶；每個物業管理區域(幢)設立二級賬戶；按產權人的房屋產籍號設立三級賬戶。商品住宅、非住宅專項維修資金的利息也相應設置三級賬戶管理。本市商品住宅、非住宅專項維修資金專戶的利息賬戶，為壹級賬戶；每個物業管理區域(幢)的利息賬戶為二級賬戶；產權人的房屋產籍號的利息賬戶為三級賬戶。第十三條公有住房房改出售後，產權人交納的專項維修資金，參照本辦法第十二條的規定，由售房單位代管，設置專項維修資金及其利息三級賬戶，進行管理。第十四條業主大會成立後，應當按照下列規定劃轉商品住宅、非住宅產權人交存的專項維修資金：（壹）業主大會應當委托市商業銀行作為本物業管理區域內專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按產權人的房屋產籍號設分戶賬。（二）業主委員會應當通知市房產局,市房產局應在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內產權人交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交給業主委員會。第十五條由業主委員會代表業主大會到專項維修資金專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。申請開戶時，應提交下列材料。（壹）開戶申請表；（二）業主委員會成立的備案批件；（三）物業管理區域內產權人明細表；（四）業主委員會主任私章和業主委員會公章。第十六條專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立本物業管理區域內的專項維修資金管理制度。業主大會開立的專項維修資金賬戶，應當接受市房產局的監督。第十七條業主委員會發生合並、分立或撤消時，當事人須持相關材料到市房產局辦理專項維修資金賬戶變動審核手續。審核通過後到專戶管理銀行辦理賬戶變更或銷戶手續。第十八條市房產局應定期與專戶管理銀行核對商品住宅、非住宅專項維修資金賬目。每月專戶管理銀行應向市維修資金管理中心報送上個月商品住宅、非住宅專項維修資金統計報表。專戶管理銀行應當每季度向業主委員會報送專項維修資金二級賬戶對賬單。產權人可以向專戶管理銀行查詢商品住宅、非住宅專項維修資金本金和利息額。第十九條公有住房房改出售後，售房單位統籌使用的專項維修資金設置二級賬戶管理。售房單位與本市商業銀行簽訂托管協議，開立專項維修資金的專戶，為壹級賬戶；每個物業管理區域(幢)為二級賬戶。售房單位提取的專項維修資金的利息也相應設置二級賬戶管理。提取的專項維修資金專戶的利息賬戶，為壹級賬戶；每個物業管理區域(幢)的利息賬戶為二級賬戶。第四章專項維修資金本金及利息核算管理第二十條專項維修資金依照“專戶存儲，專款專用，所有人決策、政府監督”的原則進行使用管理。第二十壹條在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用於購買國債。利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃臺市場購買壹級市場新發行的國債，並持有到期。利用產權人交存的專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的產權人同意。利用從公有住房房改售房款中提取的專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。第二十二條專項維修資金三級賬戶利率按人民銀行掛牌活期利率執行。利息每年結算壹次，結息日為每年12月20日。結算後轉存到三級利息賬戶。第二十三條下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：（壹）專項維修資金的三級賬戶存儲利息；（二）利用專項維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅***用部位、***用設施設備進行經營的產權人所得收益，但業主大會另有決定的除外；（四）住宅***用設施設備報廢後回收的殘值。第五章專項維修資金使用及分攤核算管理第二十四條產權人交納的專項維修資金屬於房屋產權人所有，應當專項用於住宅***用部位、***用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。第二十五條專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相壹致的原則。產權人對建築物專有部分以外的***有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。第二十六條商品住宅、非住宅專項維修資金的支出原則上按修繕涉及範圍內產權人所擁有的專有部分占修繕涉及範圍內建築物總面積的比例進行分攤。具體規定如下：（壹）物業管理區域內樓房外***用部位、***用設施設備的維修資金，除由專業管理部門維護管理及責任人負擔部分外，由全體產權人按其所擁有的專有部分占建築物總面積的比例分攤。（二）單幢樓房的***用部位、***用設施設備的維修資金，由該幢樓房內全體產權人按其所擁有的專有部分占該幢建築物總面積的比例分攤。（三）專屬於壹個單元（層）的***用部位、***用設施設備的維修資金，由該單元（層）內全體產權人按其所擁有的專有部分占該單元（層）總建築面積的比例分攤。（四）專屬於壹個單元內單側立廳的***用部位、***用設施設備的維修資金，由該單元內該側立廳全體產權人按其所擁有的專有部分占該單元該側立廳總建築面積的比例分攤。第二十七條住宅***用部位、***用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或公有住房的，開發建設單位或公有住房管房單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅或公有住房的建築面積占物業總建築面積的比例，分攤維修和更新、改造費用。第二十八條商品住宅、非住宅專項維修資金使用前必須具備以下前提條件：（壹）已成立業主委員會並備案；（二）業主委員會已在專項維修資金專戶管理銀行開立專用賬戶；（三）專項維修資金足額歸集到位，或有部分專項維修資金已歸集到位，部分未歸集到位的相關產權人補交專項維修資金或書面承諾按分攤額承擔費用；（四）需要修繕的***用部位、***用設施設備保修期滿，且符合專項維修資金使用範圍；（五）專項維修資金已按本辦法第十四條的規定劃轉完畢。第二十九條專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：（壹）業主委員會提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、分攤範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金的情況的處置辦法等。