用2萬元撬動銀行100萬元的杠桿，這樣的買賣香不香？在上海、深圳、北京、杭州等多個城市裏，?空手套白狼?的資金?遊戲?正在樓市裏頻繁上演。
過去的2020年裏，受疫情影響，壹系列小微企業紓困措施出臺，大部分銀行因此開始放寬抵押貸、經營貸等貸款項目，但這些本應該用來扶持實體經濟的優惠性貸款，卻壹步步流向了房地產市場。
在上述多個熱點城市，經營貸的影子頻繁出現在樓市中。這場宴席裏的參與方則包括了：銀行、擔保公司和助貸機構，他們組成了壹條嚴密的灰色產業鏈，利用渠道的便捷性和信息的通達度，成為這場樓市盛宴裏最大的贏家。
不知不覺間，以經營貸為抓手的炒房客們，早已掀起了壹場新的造富盛宴。金融產品的濫用下，樓市變成了?冒險家們的樂園?，而那些努力湊首付的剛需購房客們，還在樓市裏苦苦掙紮。
經營貸來龍去脈
此前，深圳樓市頻發"千萬豪宅秒光"、"百萬喝茶費"的消息時，家住北京豐臺的王陽都沒有太大的焦慮。但當聽到低至3.85%的貸款報價時，王陽坐不住了，她決定再壹次投入到買房大軍中。
最低年息3.85%，最長可貸20年。?這是北京某助貸機構經理提供的利率，這壹利率較王陽此前的房貸利率低了近300個基點。以王陽現有房貸300萬元計算，若能成功置換，她每月能少還約5000元，20年就能節省超100萬元的利息支出。圖/視覺中國
看到這樣的價差，王陽心動不已。但當進壹步打聽，得知後續壹系列非常規操作時，她卻突然有些擔心。想要獲得上述低息利率，唯壹的路徑便是利用抵押經營貸。所謂?抵押經營貸?，實際上是企業經營性抵押貸款中，銀行對公業務的壹種。相比信用貸，經營性抵押貸款主要用於企業日常經營，需要有抵押物才能申請。
2020年3月，國家層面出臺了壹系列扶持中小企業的金融利好政策，其中就包括針對中小微企業和個體工商戶進行的經營性貸款貼息。政策的出發點是好的，但也讓投資客們嗅到了新的杠桿機會。相比按揭貸款，抵押經營貸的利率更低，這也成為樓市裏的套利空間。
具體在操作環節上，購房者名下只需要有壹個持有營業牌照的公司，而後可籌措過橋資金全款買房，待房子過戶到購房者名下後，再以經營貸的形式，將房子作為抵押物，在銀行做壹筆經營貸來償還過橋資金。
而對於多數購房者來說，想要獲取低息經營貸，他們面臨兩大難題：其壹，名下必須有壹家公司，且銀行流水符合貸款額度要求；其二，需要壹筆墊資?過橋?還清現有房貸並解押，之後再拿?幹凈?的房本，向銀行申請貸款。
這兩大必要條件，原本可以將包括王陽在內的多數購房者攔在經營貸的門外。但在北京、深圳、上海、杭州等地的中介眼中，想要躲過這兩大門檻並非難事。
過去的2020年裏，負責辦理經營貸業務的張洋十分忙碌。張洋所在的助貸公司，是杭州本地的壹家老牌助貸機構。他們可以為購房者提供包括註冊殼公司、過橋墊資、公司評估等流程在內的壹條龍服務。這條嚴密的產業鏈，也讓他們得以逐個突破交易限制點。
張洋告訴AI財經社，目前熱衷於經營貸的主要有兩類需求人群，壹種是為了節省現有的月供成本。客戶需要先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經營貸，通過低息經營貸置換現有的按揭貸，節省月供。另壹種則是直接用於購買新房。這種先是需要直接墊資全款購房，拿到房本後再做經營貸，還掉墊資。
但不管哪類人群，他們都需要解決第壹個難題：個人名下公司的流水情況，這項業務也成為各類中介機構重點宣傳的服務內容。
這也讓張洋頗為自得，?我們現在可以做到的貸款利率普遍在4.15%，最低可達3.85%。需要客戶名下有壹個在杭州註冊的營業執照，因為是新註冊的，銀行也不會查以往經營情況。?而更為神秘的是，張洋稱，他們可以幫客戶?制造?銀行流水，?就是用幾十萬元來回打個幾次，總的累計金額和妳的貸款金額差不多就可以了。其他的就是看征信，壹般來講，只要逾期不是特別多都是可以的。?
不過，對大多數想要操作經營貸的購房者而言，在獲得經營貸審批之前，他們還需要面對如何籌措到全款資金，獲得房屋抵押權，而這項業務也被中介們看中，並為此打造了專項服務。
過橋墊資款，可以收使用費，有的是壹天1000元，優惠點也得980元壹天，具體的按照實際使用的天數算。?張洋表示，這筆款項的使用天數由兩個時間節點決定，?第壹，是錢打給妳還給按揭銀行，按揭銀行多久可以給妳結清。第二，是按揭銀行結清了以後，需要到不動產登記中心，把房子抵押給新的貸款銀行，這個時間需要跟房管部門去確認壹下具體需要多久。壹般來說，在杭州我們三天就能搞定，上海、深圳壹般來講都是7天到10天。?就這樣，經過中介公司們的壹番巧妙包裝後，原本被用於扶持中小微企業的抵押經營貸產品，被購房者與中間商們運用得爐火純青。對購房者而言，通過最低年利率3.6%的經營貸，替換掉年利率5%以上的按揭房貸，省下大筆利息。客戶僅需支付給中介機構1%-3%的服務費，就可以撬動銀行上百萬元的經營貸款。
被忽略的風險
經營貸的擊鼓傳花遊戲，讓樓市裏的投資客們前仆後繼地湧了進來，也讓張洋在過去壹年意外地忙碌，?去年基本上每天忙得睡覺都要到半夜，10筆業務裏面有7筆資金是用於買房的，最低的時候我們能做到3.6%的利率。就這麽個狀況，忙了接近壹年的時間。?
面對低息貸款利率，沒有人願意錯過這個好時機。但人們卻忽略了背後的抽貸風險。事實上，在被明令禁止用於買房的經營貸裏，銀行的風控系統設置了壹套自己的報警機制。壹旦消費者把卡裏的錢轉向樓市，就會立即觸發這壹機制，追回款項。
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這項報警機制的出臺，給資金上了壹道"防火墻?，但在?上有政策，下有對策?的中介眼中，這套防火機制也被破解出了多種解決方案。
張洋稱，銀行放款的錢當然不能直接流向證券市場和房市，這中間至少要有5到6次的轉折，最好再有壹次取現金的過程。?人民銀行是有電腦系統監測的，大部分的轉賬系統都記錄在冊。這個監控系統有壹定規則，以前是監控兩三道，兩三道之外的就不監控了，那麽現在是5~6次的在監控，所以妳的轉賬只要超過電腦監控的次數範圍就會相對安全。?
據AI財經社了解到，在控制貸款回流的風險上，多個中介機構給出了不同類型的?風控管理體系?，如提現、分批轉賬等方式，但在實際操作過程中，涉及到大額度的取現難度越來越大，而分批轉賬的方式，即使能躲過單個銀行的系統追蹤，卻很難躲得過銀保監會的查證。
壹位證券人士分析道，?現在很多人會通過將現金提現，躲避銀行的資金回流監管?，他也特別強調，?要知道冠字號都是被記錄的，只要監管收緊了，這些錢還是可以查，進入了誰的賬戶也就很清楚了。?
除了銀行的抽貸風險之外，涉及到資金的放款環節裏，如何避免三方受托支付中的風險問題，也考驗著貸款人的智慧。按照銀行要求，審批後的貸款需要走受托支付流程，由銀行放款到第三方賬戶，而如何在躲避監管的同時，保證第三方賬戶的錢安全回轉到自己手中，又是另壹個難題。
北京的壹家助貸機構經理表示，?因為有些銀行的單個對公賬戶每年接收的額度是有限的，像招商銀行每年壹個公***賬戶最多只能用6次甚至3次，所以不可能出現壹個公司壹直在借款的情況，超出額度銀行也會有壹個監控系統。所以借款的三方公司不可能壹直是這壹家，我們也可以幫忙找第三方賬戶。?但中介沒有告訴多數客戶的是，這類公司可能會涉及到壹些其他灰色業務，存在放款後尚未轉走貸款便被查封的風險。
更大力度的圍追堵截
事實上，?房抵經營貸?並非現在才出現，近幾年，它甚至成為了壹種長期存在於市場的炒房模式。只是在疫情期間國家專項貼息政策下，銀行的貸款業務額度也開始前所未有的充裕起來。這也恰恰讓壹些?有心人士?鉆了空子。
壹位銀行研究人士對AI財經社透露，?2020年央行下放了不少資金用於扶持企業發展，銀行放大了小微企業的支持資金，貸款指標也相應寬松了很多。但因為地區差別比較大，金融機構自身的差別也比較大，所以個別機構存在違規放貸的操作。?
狂歡之下，投資客們明目張膽的?薅羊毛?，最終成為樓市成交火熱的幕後推手。
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更有甚者產生了歪曲的心態，前述銀行人士表示，?寬松的貨幣環境下，現在不管是投資人還是經營者，都在尋找優質的避險資產。對於很多企業主而言，與其把錢放到投資生產環節，不如放到樓市裏的收益高。而在銀行方面來看，有了房子作為抵押物的經營貸，壞賬的風險也會下降很多。?
不過，就在2021年開年之初，伴隨著各壹線城市樓市悄然上翹的序曲，嚴打信貸資金違規流入樓市的序幕也再壹次被拉開。
在封堵假離婚、提高增值稅免征年限、限購法拍房和暫停購房稅費貸後，壹連祭出四波調控的上海樓市，再次連夜發布重磅調控。1月29日晚間，上海銀保監局發文要求對2020年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。緊跟著上海的步伐，北京銀保監局1月30日也表示，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。
據媒體報道，2021年以來，已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農商銀行等多家銀行因存在資金違規進入樓市問題而收到罰單。如余杭德商村鎮銀行和浙江富陽恒通村鎮銀行因經營性貸款和消費貸款資金被挪用於購房，分別被罰35萬元和30萬元。
2月1日，有消息稱，北京多家房地產經紀機構聯合簽署了《關於穩定首都房地產市場的承諾書》，承諾內容就包括：不參與?經營貸?首付貸?消費貸?等任何違法違規的金融活動。2月2日，光大銀行北京分行也調整了個人經營貸的準入門檻，利率最高已上調至4.8%。
前述銀行研究人士也表示，現在各個銀行業都在加強自身貸款的審查，包括審計方式，防範違規資金流入房市。另壹位銀行人士也表示，?在大數據時代，金融監管無處不在，嚴查經營貸違規進入樓市實際沒有想象中那麽難，現在也已經成為了監管部門重點關註的問題之壹，防範金融泡沫還是應該放在首位。?
與此同時，據AI財經社了解，在北京，深圳，上海等多個城市，相比以往，經營貸利率也開始有所上升。緊隨其後，主打經營貸服務的中介們也緊急調整，張洋表示，?杭州的經營貸利率從3.85%上升到到四點零幾，也就是壹夜之間，壹些銀行也開始收緊審核門檻。?
張洋雖然感慨這門生意開始難做，但他早有準備，?監管會遲到，但絕不會缺席，這門生意本身也不長久。?