近日，湖州市住房和城鄉建設局等3部門發布關於規範商品房預售資金監管的通知。
主要內容如下：
各區（縣）建設局、人民銀行各縣支行、各縣銀保監監管組、各銀行業金融機構、各有關單位：
為進壹步加強我市商品房預售資金監管，全面保障預售商品房工程建設，維護預售商品房交易雙方的合法權益，促進房地產市場持續健康發展，根據《中華人民***和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會《關於規範商品房預售資金監管的意見》及省建設廳、人行杭州中心支行、浙江銀保監局《關於貫徹落實住房和城鄉建設部等三部門意見進壹步規範商品房預售資金監管工作的通知》精神，結合我市實際，現將進壹步規範我市商品房預售資金監管的工作要求通知如下：
壹、明確監管部門職責
建設部門履行商品房預售資金監管職責，督促檢查商品房預售資金監管落實情況；人民銀行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作；銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
二、招標確定監管銀行
商品房預售資金監管實行銀行專戶監管制度，通過公開招標方式建立商品房預售資金監管銀行（以下簡稱監管銀行）庫。
三、簽訂三方監管協議
建設部門、房地產開發企業和監管銀行三方應就預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容簽訂《商品房預售資金監管協議》（以下簡稱“《監管協議》”，詳見附件1）。
《監管協議》應作為《商品房預售方案》的內容之壹在申請商品房預售許可時壹並提交。
四、監管賬戶的設立、變更、解除
房地產開發企業在申請《商品房預售許可證》前，在監管銀行庫中選擇監管銀行或其分支機構，設立商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱“監管賬戶”）。監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明，並在商品房預售現場顯著位置以及在建設部門網站公示。
監管賬戶壹經設立，原則上不允許變更。確須變更的，應經監管協議（建設部門、房地產開發企業和監管銀行）三方同意，並重新簽訂監管協議。原監管賬戶中的預售資金全部轉入變更後的監管賬戶。
商品房預售項目完成不動產首次登記後，由房地產開發企業申請，經建設部門核實同意，解除商品房預售資金監管。
五、確定監管額度
確保項目竣備交付所需的資金作為監管額度，由建設部門綜合核定。
監管額度=總建築面積×單方工程造價（毛坯）×110%。
總建築面積應含地上、地下所有面積，以預測繪面積為準。項目工程建設造價根據預算清冊總額確定，單方工程造價（毛坯）低於4000元/平方米，則按4000元/平方米控制價格確定，該控制價格根據建築市場動態調整，三縣可以根據實際情況制定發布。110%中的10%為不可預見費用。
全裝修項目需將全裝修的費用納入監管額度，按全裝修的面積乘以全裝修的備案價格確定。如全裝修沒有確定備案價格，則以有資質的造價咨詢機構出具的全裝修工程造價為準。
六、預售資金收存
項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶，不得存入其他賬戶。
房地產開發企業在購房人簽訂商品房買賣合同前，應將監管銀行及監管賬戶明確告知購房人，並協助購房人或按揭貸款銀行將購房款存入監管賬戶。
購房人申請按揭貸款的，房地產開發企業應將監管賬戶提供給按揭貸款銀行，按揭貸款銀行應將按揭貸款直接發放至監管賬戶。
七、監管資金撥付
監管額度內資金按照商品房開發項目建設進度撥付，首次拔付節點不得早於預售許可證所含的項目地下結構完成。
（壹）完成主體結構1/2前，累計申請使用資金額度不超過監管額度的40%；
（二）完成主體結構驗收前，累計申請使用資金額度不超過監管額度的60%；
（三）完成竣工備案前，累計申請使用資金額度不超過監管額度的85%；
（四）完成房屋所有權首次登記前，累計申請使用資金額度不超過監管額度的95%；
（五）高層、超高層、全裝修等項目，可以根據實際增加1-2個監管節點。
在節點允許撥付的比例範圍內，房地產開發企業應根據監管協議的約定，提供相應材料，向監管銀行申請使用節點額度內資金，經建設部門核實同意後，監管銀行在二個工作日內撥付。
解除商品房預售資金監管後，在申請提取監管額度內未使用的資金前，應完成總承包施工單位的結算。
加快推進預售資金數字化監管，實現資金申請、審核、拔付“全程網辦”。
八、保障資金專款專用
監管額度內的資金應當專款專用於項目的工程建設，包括項目建設必須的建築材料、設備和施工進度款等相關支出（不包括營銷費、財務費和稅費等）。監管額度內的資金，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。
監管賬戶中的累計入賬資金達到監管額度後，超出監管額度的資金應優先用於稅費、質量保修金、物業專項維修資金以及歸還本項目的土地抵押、在建工程抵押貸款等。
九、違規行為及處置
（壹）房地產開發企業存在下列情形之壹的，建設部門和監管銀行可以按照監管協議約定，視情節責令整改、暫停其使用預售資金：
1.未按規定將商品房預售資金存入監管賬戶的；
2.以收取其它款項為名變相逃避預售資金監管的；
3.未將監管賬戶在商品房銷售現場顯著位置公示的；
4.提供虛假材料申請使用預售監管資金的；
5.違反監管協議約定使用商品房預售資金的；
6.其他違反預售資金監管規定和監管協議的行為。
（二）監管銀行存在下列情形之壹的，建設部門會同人民銀行、銀保監部門，視情節責令整改、暫停或取消監管銀行的監管資格。
1.違反預售資金監管專用賬戶管理有關規定的；
2.發現房地產開發企業存在違規收存預售資金行為，未及時報送建設主管部門的；
3.預售資金拔付不及時的；
4.未經建設部門核實同意，擅自撥付監管額度內資金的；
5.其他違反預售資金監管規定和監管協議的行為。
監管銀行監管資格暫停期間不得承接預售資金監管業務；未經建設部門核實同意，監管銀行擅自撥付監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。
對存在違規行為的監管銀行，由人民銀行、銀保監部門根據各自職責處理。
（三）相關單位提供虛假證明或采用其他方式協助開發企業套取商品房預售資金的，依法承擔相應法律責任。
十、其它事項
本通知發布後新申請預售許可的商品房項目，嚴格按照本通知執行。
附件：1.湖州市商品房預售資金監管協議書（示範文本）
2.出賬審核需要提供的材料
湖州市住房和城鄉建設局
中國人民銀行湖州市中心支行
中國銀行保險監督管理委員會湖州銀保監分局
2022年9月16日
附件1
湖州市新建商品房預售資金監管協議書
（示範文本）
甲方（房地產開發企業）：
乙方（監管銀行）：
丙方（建設部門）：
為促進我市房地產市場健康發展，確保監管額度內的商品房預售資金（以下簡稱預售資金）用於本項目的工程建設，保障各方利益。根據《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《省建設廳人行杭州中心支行浙江銀保監局關於貫徹落實住房和城鄉建設部等三部門意見進壹步規範商品房預售資金監管工作的通知》等法律法規及文件的要求，在平等、自願的基礎上，就預售資金監管事宜訂立本協議。
壹、監管項目
預售商品房項目名稱：
坐落位置：
二、監管賬戶
賬戶名：
賬號：
開戶行：
該監管賬戶僅限本項目預售資金的繳存、使用，不可取現金，不得辦理查詢以外的網上銀行業務，不得辦理質押、擔保，不得作為保證金賬戶，不得辦理其他業務。
三、監管期限
監管期限自核發商品房預售許可證開始，至完成房屋所有權首次登記止。
四、預售資金的收存
甲方進行商品房預售，預售資金包括由購房人按合同支付的定金、首付款、分期付款、壹次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種購房款，必須全額進入監管賬戶。
五、資金監管額度
商品房預售資金監管額度根據建設工程造價、項目裝修標準及其他不可預見費用綜合核定。該商品房項目總建築面積：萬平方米，毛坯單方工程造價元/平方米，全裝修面積萬平方米，全裝修價格元/平方米。監管資金額度為萬元，用於本項目建築施工（含農民工工資）、設備安裝、材料購置、配套建設以及代征代建等相關工程達到竣備交付的費用。
六、資金監管的使用
甲方應按照用款計劃和工程進度分以下環節使用監管資金，首次拔付節點不得早於預售許可證所含的項目地下結構完成。
（壹）完成主體結構1/2前，累計申請使用資金額度不超過萬元；
（二）完成主體結構驗收前，累計申請使用資金額度不得超過萬元；
（三）毛坯完成竣工備案前，累計申請使用資金額度不得超過萬元；
（四）全裝修竣工備案前，累計申請使用資金額度不得超過萬元；
（五）完成不動產首次登記前，累計申請使用資金額度不得超過萬元；
（六）解除商品房預售資金監管後，可申請提取剩余全部監管額度。
七、各方權利義務
（壹）甲方
1.甲方按本協議將項目預售資金全部存入在乙方設立的監管賬戶中，不得將監管資金作為乙方及其他金融機構借貸、債券的擔保。
2.甲方使用監管資金前應按本協議規定提交用款申請及相關依據材料，提交的申請材料應真實有效。
3.甲方自願接受丙方對監管賬戶資金的交存、使用情況的監督和檢查。涉及本項目資金監管的問題，甲方應密切配合，真實迅速提交相關資料，確保預售資金安全可靠。
（二）乙方
1.乙方有權督促甲方將預售資金全部納入監管賬戶，如發現預售資金未繳存至監管賬戶的情形，應及時報告丙方。
2.乙方須安排專人負責本項目預售資金的專管，根據指令應在2個工作日內向甲方撥付資金。
3.定期向甲方、丙方反饋監管賬戶信息（包括金額、收支明細、資金使用款事由及去向等），接受丙方核查、監督。
（三）丙方
1.丙方應統籌並建立資金監管三方信息***享系統（包含監管賬戶信息及監管項目信息等）。
2.丙方有權監督甲乙雙方是否按本協議及相關規定執行，可不定期對項目進展情況及相關材料進行核查。
八、違約責任
（壹）預售資金監管期間，甲方有未將預售資金存入監管賬戶、未按規定和約定時間使用預售資金、提供虛假資料套取監管資金等逃避資金監管的情形，丙方按有關法律法規處理，並可采取通報、警告、停止網簽等措施。
（二）乙方若有弄虛作假、違規操作、拒不接受相關職能部門依法依規監督檢查的，丙方有權采取通報、警告、取消監管資格等措施，並提交人民銀行、銀保監等部門進行處理。乙方未經丙方核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。
（三）監管賬戶如被有權機關凍結、扣劃或存在其他情況，致使乙、丙方無法進行賬戶管理的或因甲方不按本協議約定造成的壹切後果，甲方應承擔相關法律責任。
（四）甲乙丙三方任何壹方未按照本協議的規定履行義務均構成違約，守約方有權要求對方采取補救措施，完全、充分履行；對方在合理的期限內未采取補救措施，仍不履行或未完全履行的，應承擔違約責任。
（五）如發生群訪群訴、不正常停工等情況，或有逾期、爛尾的風險，可根據實際，對預售資金的使用進行全面出賬審核。
（六）甲乙丙三方的工作人員違反本協議規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由有關機關進行責任追究。
九、其他
（壹）本協議自三方簽字蓋章之日起生效，至解除監管時終止。
（二）本協議未盡事宜，協議三方可簽訂補充協議。補充協議與本協議具有同等效力。
（三）本協議壹式三份，協議三方各執壹份，具有同等法律效力。
甲方簽章： 乙方簽章：
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法定代表人簽章： 法定代表人簽章：
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丙方簽章：
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年 月 日
來源：湖州市住房和城鄉建設局