紅周刊丨熊穎
建業地產的困境不僅體現在交房和銷售層面，更是直接反映在了其資金端。根據建業地產2022年中報數據，可以明顯看出，公司資金狀況的“惡化”以及經營風險的加重。
回顧2022年，“保交樓”是眾多房企的壹大課題。壹方面，“交付力”成了房企的核心競爭力，因為這在壹定程度影響消費者的購房意向；另壹方面，交付進度又主要受制於房企的資金實力。
《紅周刊》觀察到，在此前的“爛尾樓”“重災區”，也是“保交樓”政策落地的重點區域，比如河南本地房企建業地產“保交樓”提速，但據業主反映，建業地產部分項目“保交樓”進度仍舊滯後，且已經交付的部分項目也疑似存在交付減配、質量問題等。
“保交樓”大背景下：
資金問題限制交付推進速度
自2022年下半年開始，中央及各地方政府都在加速推行“保交樓”相關政策的落地。1月3日，河南省住房和城鄉建設廳副廳長王藝在新聞發布會上表示，（2022年）河南全力推動“保交樓、穩民生”，爭取國家首批專項借款200億元支持337個已售逾期項目，已建成交付9500多套，目前正在積極爭取第二批專項借款支持。
而在這壹大背景下，作為河南本土房企的建業地產，“保交樓”也有了較明顯提速。據建業集團官微顯示，2022年，建業集團***計交付166個批次、7.48萬套房，交付面積達1099.89萬平方米。對比其2021年的交房成績單，交房132個批次，***計交付房產6.52萬套、交付面積981.61萬平方米。可見，交付面積同比增長12.05%。
不過，“保交樓”專項資金有限，要想保證項目的有序推行，房企自身的盤活能力也很重要。值得註意的是，根據2022年中報，截至2022年6月30日，建業地產在建項目192個，對應建築面積約3143.8萬平方米。而據《紅周刊》調查發現，在其中，建業地產的多個項目施工進度和交房時間遭到業主的質疑。
《紅周刊》在領導留言板平臺發現,有不少關於建業地產延期交房的投訴信息。比如，2023年1月29日，壹位濮陽建業璞園業主表示，自己購買了建業璞園2期的13號樓住宅，根據合同應於2022年12月31日交付，現已逾期。該業主詢問售樓部人員，被告知（開發商）資金短缺，在等政府的資金援助，不知道什麽時候能開工。
根據天眼查信息顯示，濮陽建業璞園的開發商濮陽建業城市建設有限公司（以下簡稱“濮陽建業”）身陷多起訴訟案件。2022年，濮陽建業因票據追索權糾紛等原因被巨匠建設集團、臨沂才俊商貿、上海恒余物資、新鄉市躍宏物資、獻縣利盛等五家公司告上法庭。此外，在2022年年末、2023年年初，濮陽建業還先後兩次因為未按時履行法律義務被法院強制執行，合計執行金額超150萬元。
值得註意的是，《紅周刊》從濮陽市房地產壹站式便民服務網獲取信息發現，目前，前述樓盤建業璞園仍有155套住宅顯示為可售。
《紅周刊》對多條控訴建業地產延期交房的投訴信息梳理發現，資金問題是影響房企交房進度的主要因素之壹。多地方相關部門在回復購房者時，都提到了資金問題對建業地產交房的影響。
比如，1月10日，駐馬店市相關部門也在業主問及駐馬店建業尊府項目時，回復稱“受疫情影響，項目銷售困難，目前項目股東正在積極洽談股權收購事宜，多方籌措資金，爭取項目盡快復工。”
此外，壹位業主詢問“建業壹號城邦何時復工？”時，1月18日，中***輝縣市委回復表示，“輝縣市已將建業壹號城邦項目向省住建廳申報專項借款，爭取“保交樓”項目配套融資和房產企業相關金融貸款。下壹步，待資金到位後將督促建設施工單位倒排工期，加快施工進度，盡快將房屋交付使用。”
業主質疑交房質量
疑似交付減配、質量問題頻發
對於部分建業地產的業主來說，不交房愁，交了房也愁。《紅周刊》梳理發現，在已經交房的業主眼中，疑似存在交付減配、質量問題等的提及頻率同樣較高。
今年1月，位於洛陽市伊川縣的建業龍府迎來交付期。不過《紅周刊》發現，有業主在洛陽便民熱線官網百姓呼聲上投訴建業龍府違規交付、虛假宣傳。業主指出，該樓盤不光存在墻體明顯開裂、漏水、電梯壞掉無人質保等質量問題；還存在嚴重減配，比如，石材變紅磚、夜光乳膠跑道變瀝青刷漆、園林變草皮地、偷換交付標準指紋鎖等；此外，還存在延期交付，且拒不賠付等諸多問題。
而壹則顯示為伊川縣住建局2023年元月4日張貼的公告也顯示，“建業龍府目前還未到交房驗收標準，還不具備交房條件。具體交房日期以驗收通過具備交房條件為準。”
建業龍府的現象並非個例。1月16日，有業主在百姓呼聲平臺上指出，宜陽建業世悅府存在虛假宣傳、減配交房。不光路面塌陷，之前宣傳的綠化、水系等也嚴重不符。宜陽縣住建局也於1月21日回復表示，已與項目負責人聯系溝通，要求其對近期訴求問題進行排查。
2022年以來，越來越多樓盤出現交付質量問題和交付延期，而代表著交付質量和如期交付的“交付力”也由此成為了房企的壹大核心競爭力。“交付力”的好壞也壹定程度體現在房企的銷售表現上。
建業地產2022年以及2023年1月的銷售業績均不太樂觀。建業地產曾發布公告表示，截至2022年12月31日止，集團已取得物業合同銷售總額240.49億元，同比減少60%；總合同銷售建築面積344.87萬平方米，同比減少57.8%。每平方米平均銷售價格為6973元，同比減少5.3%。
而在公布2022年年度目標的房企之中，建業地產也是目標完成度偏低的房企，此前，建業地產首席執行官楊明耀曾在公司2021年業績發布會上表示，530億元的銷售目標是基於穩健經營的發展策略，以現金流為出發點。我們對完成目標充滿信心，也會在此基礎上積極追求更高的增長。然而實際上，2022年建業地產240.49億元的合同銷售額僅完成其年度目標的45.38%。
而到了2023年，建業地產的銷售“下坡路”也仍未出現反轉。近期，2023年1月房企銷售排行榜出爐，克而瑞數據顯示，建業集團1月完成銷售額16.6億元，較去年同期的20.9億元，同比下滑25.9%。
值得註意的是，建業地產在2022年中報中就明確表示，公司因銷售同比下滑、以價換量、壹次性資產和存貨減值等原因，錄得成立30年來的首次虧損，2022年上半年凈利潤虧損56.05億元，同比銳減868.77%。不難看出，銷售下滑對公司業績的殺傷力之大，而近期建業地產銷售表現的持續性下滑也意味著，未來的業績將在較長壹段時間內還將受此負面影響。
“三道紅線”惡化
償債壓力明顯
建業地產的困境不僅體現在前述交房和銷售層面，更是直接反映在了其資金端。根據建業地產2022年中報數據，可以明顯看出，公司資金狀況的惡化以及經營風險的加重。
比如，在“三道紅線”方面，建業地產由“黃”轉“紅”，其中，剔除預收款項後的資產負債率從2021年末的86.4%升至2022年中期的92.9%；凈負債率從2021年末的94.9%激增至2022年中期的315.6%；現金短債比也從2021年末的1.46%降至2022年中期的0.59%，這表明，公司的在手現金無法覆蓋短期負債，流動性壓力較大。
而在2022年11月，標普報告也將建業地產的評級下調至“CCC-”，並表明，在缺乏境外市場再融資渠道的情況下，建業地產對境外債券的高度依賴(截至2022年6月30日占總債務的63.3%)帶來了近期償還風險。三筆總額9億美元的高級票據將於2023年4月、8月和11月到期；約7300萬美元的利息支付也將在未來6個月內應付。未來6個月內，該公司在境外高級票據和利息支付上違約的可能性有所增加。
《紅周刊》還發現，1月以來，在領導留言板等平臺，建業地產旗下的多個項目均遭到投訴，疑似存在拖欠工人工資的現象。壹位施工工人表示，包括自己在內的12位工人於2022年6月1日至2022年7月15日在洛陽市伊濱區建業龍城東望從事外墻鋁板安裝工作，12人壹***欠薪10萬元。對此，洛陽市政務服務中心表示，項目負責人承諾節後待工程款到位，將支付剩余工資。
而除此之外，周口建業世和府、駐馬店確山建業城壹標段、襄城縣建業桂園二期等建業地產旗下項目均存在拖欠工人工資現象。
（本文已刊發於2月4日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）