1、地理位置及人口狀況
南寧位於廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接東南沿海與西南內陸的重要樞紐，也是西部重要的省會城市。同時是國家級經濟區——北部灣經濟區建設的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項優惠待遇。2004年起，“中國—東盟博覽會”永久落戶南寧，並每年舉辦壹次，使南寧成為中國對外開放的前沿城市之壹。2009年6月9-13日，南寧還舉行了泛珠江三角洲會議。
南寧市人口已經突破700萬人，2009年，南寧全市總人口為717萬人。市區（即六城區）259.77萬人；漢族人口占70%以上。
南寧地理位置優越，是西南地區的中等發達城市。
2、環境氣候及人文
南寧位於北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫在21.6℃。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最熱的7、8月平均28.2℃，極端最低氣溫—2.1℃，極端最高氣溫40.4℃。年均降雨量達1304.2毫米。
南寧的城市建設與生態環境建設，建國以來，壹直追求和諧發展，以人為本，郭沫若先生曾在南寧留下“半城綠樹半城樓”的詩句。自實施城市建設“136”重點工程以來，以營造優美舒適、最適合人居條件的園林綠化、生態環境為基礎，開展規劃有序的城市建設。目前，寬廣筆直、綠化美麗的外環高速和快速環道已投入使用，改擴建市內多條交通主幹道和美化亮化大小街道同步進行，建成南湖名樹博覽園、民生廣場、民歌廣場、南寧國際會展中心等壹批富有城市特點的標誌性建築及公***設施。全市園林綠化居全國前列，建成區綠化覆蓋率39%，人均公***綠地面積9.8平方米。先後成為國家衛生城、園林城市、優秀旅遊城市，2000年更成為迪拜國際改善居住環境的最高範例，2002年榮獲了首屆“中國人居環境獎”，成為中國最適合人類居住的五個城市之壹。
2007年南寧獲得“聯合國人居獎”
南寧氣候宜人，環境優美，是理想的居住城市。
3、交通狀況
鐵路：
南寧鐵路線通過湘桂、黔桂、黎湛、南防、南昆等幹線，北與全國各幹線相連接，向東可達湛江、廣州，向南可達欽州、防城、北海，西南可至越南河內。
南寧火車站位於中華路市中心地段，交通方便，在火車站公交車場可乘坐5、6、8、9、10、32、33、37、41、52、66、213、301、801路、西鄉塘專線、大沙田專線等車到達民族廣場、朝陽廣場、吳圩機場、幾個長途客運站等市內各主要地區。
公路：
南寧距北海、欽州、防城港市分別只有204公裏、104公裏、172公裏，距中越邊境僅180多公裏。南寧的公路有包括209國道（呼北線）、210國道（包南線）、322國道（衡友線）、324國道（福昆線）、325國道（廣南線）以及渝湛線(重慶——貴陽南寧——湛江)和衡昆線(衡陽——南寧——昆明)等8條國道在此匯集，可通達廣西各市、縣和全國各主要城市、地區。
高速公路：
南寧環城高速 全長約82公裏，將目前南寧市核心區圍成壹個圈，設有8個主要出口。
南友高速公路 全長180公裏，連接南寧到中越邊境友誼關的高速公路，與越南國家1號高速公路對接。
桂海高速公路 全長652公裏，北與湖南連接，貫穿桂林、柳州、南寧並連接欽州、北海、防城港三個港口城市的高速公路。
南百高速公路 全長257公裏，南寧連接百色通往昆明的高速道路。
都南高速公路 全長141公裏，南寧連接都安縣並通往貴陽、重慶的高速道路。
南梧高速公路 全長344公裏。
南寧區域交通輻射面廣，是西南地區重要的交通樞紐和物流集散地。
4、整體經濟運行概況
07年 GDP 1062.99億元,同比增長17.5% ，工業總值830.88億元 29.97%。
08年 GDP 1316.21億元,同比增長14.5% ，工業總值1050億元 26.5%。
09年 GDP 1492.38億元,同比增長15%。
全市2008年工業企業總產值首次突破千億元大關，達1040億元，同比增長25.3%，其中規模以上工業完成總產值850億元，同比增長26.5%；產值超億元工業企業185家，同比增加30家，億元企業***完成工業總產值596億元，產值占規模以上工業企業產值70%，億元工業企業總數繼續穩居全區首位。
南寧市2009年財政收入累計231.20億元，比上年增長20.93%，超額完成自治區下達的227.5億元的任務。
2009年全市地區生產總值近1500億元人民幣，達1492.38億元，比上年增長15%，增速比全國高6.3個百分點。
南寧經濟運行情況良好，各項經濟指標連年增長，體現出強力的發展後勁。
5、壹、二、三產業發展概況
農業生產已形成了以糧食為基礎，菜、果、蔗為龍頭，種、養、加工並舉的高產、高效、優質的城郊型農業格局；工業經濟突出科技進步和信息化的推動作用，高新技術應用廣泛，形成以制糖、造紙、機械、化工、建材為主導的工業體系；三產發展勢頭強勁，已形成以商貿、餐飲、房地產等為支柱，金融、通信、旅遊、會展、倉儲、服務等為新支撐點的服務體系。
產業發展符合經濟運行規律，有力的推動了經濟的良好發展。
6、人均收入和消費情況
2008年南寧市城市居民年人均可支配收入達到14983.46元，同比增加2028.27元，增長15.7％，扣除物價增長因素，收入實際增長6.7％。城市居民人均醫療保健消費支出568.57元，同比下降7.8％；居民人均工資性收入達到13321.91元，同比增加2768元，增長26.2％；城市居民人均消費性支出達到10267.97元，同比增加808.92元，增長8.6％
2009年，南寧市的生產總值為1492.38億元，比上年增長15%，高於預期目標2個百分點，連續8年實現兩位數增長。財政收入231.37億元，增長21.03%。南寧市城鎮居民人均可支配收入16254元，增長12.52%，高於預期目標0.52個百分點；農民人均純收入4521元，增長12.99%，高於預期目標2.99個百分點。值得壹提的是，2009年，南寧市的農民收入增幅首超城鎮居民。
2010年，南寧市經濟社會發展的主要預期目標為：生產總值增長14%；財政收入增長18%；全社會固定資產投資增長30%；全部工業總產值增長16%；社會消費品零售總額增長17%；外貿出口總額增長10%，外商直接投資增長15%；萬元生產總值能耗降低2%；化學需氧量排放量削減2%，二氧化硫排放量不增加；城鎮居民人均可支配收入增長12%，農民人均純收入增長10%；居民消費價格漲幅控制在5%左右；城鎮新增就業6萬人，城鎮登記失業率控制在4.5%以內；人口自然增長率控制在10‰以內。
居民收入不斷提高，但是存在收入拉大的問題，且住房類消費比重較大。
小結分析：
南寧作為廣西的政治經濟文化中心、中國-東盟自由貿易區和北部灣經濟開發區的核心城市，地理位置、交通區位非常優越，城市發展後勁較足；市區人口260多萬，2009年城市人均可支配收入16254元，呈現連年增長的態勢，社會文化發展穩步推進；經濟社會穩步發展，招商引資不斷加大，項目開竣工不斷增長，經濟發展迅速；南寧具有很好的氣候條件，城市環境良好，宜居性好，獲得聯合國人居獎；房地產成為南寧市支柱性產業，近兩年開竣工量不斷加大，且形式較好；預計未來隨著北部灣經濟區的開放開發和東盟自由貿易區合作的進壹步加強，南寧的社會經濟發展將快步穩定向前發展。
二、南寧市房地產發展情況
1、價格走勢
2009年新建商品房成交均價每平方米5001.93元（含經濟適用房），同比增長21.91%。其中新建商品住房成交均價每平方米4656.02元（含經濟適用房），同比增長22.03%；商業營業用房成交均價每平方米10553.45元，同比增長17.36%；辦公樓成交均價每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均價為每平方米5791.63元（含經濟適用房），同比增長35.07%，環比增長3.01%。
數據顯示，2009年1月至12月，南寧新建商品房銷售均價為5003.93元/平方米，與2008年同比增長21.91%。商品住房成交均價為4656.02元/平方米，同比增長22.03%。特別是10月份以後，新建商品房成交均價出現了跳躍式增長。10月新建商品房成交價達到每平方米5524.97元，11月份達到5622.47元，12月份達5791.63元，10月份環比增長12.86%，增長幅度為單月最高。而1-9月的增長都是以每月增長100-180元的幅度增長，漲幅不超過7%。
房價有小幅波動，但是上漲趨勢過快，不利於房地產的健康發展，南寧市區經濟很大是靠房地產拉動的，價格過度上漲，透支城市發展潛力。
2、土地供應量
2009年經營性房地產住宅國有土地使用權招拍掛出讓合計1380.79畝，同比增長110.52%；成交價款58.73億元，同比增長432.37%；平均樓面地價每平方米為2041.30元，同比增長147.12%。
2008年南寧全年建設用地***成交17宗，成交面積為2601畝，與2007年同期相比下降了51.43%。2009年南寧市將有5854畝的經營性用地出讓，而鳳嶺北、高新區以及相思湖片區是土地供應熱點區域。2009年南寧市經營性房地產住宅國有土地使用權招拍掛出讓合計1380.79畝，同比增長110.52%；成交價款58.73億元，同比增長432.37%；平均樓面地價2041.30元/平方米，同比增長147.12%。2009年，房地產開發投資額完成了226.73億元，同比增長13.76%。商品房新開工面積701.86萬平方米，同比增長29.72％；商品房竣工面積439.71萬平方米，同比增長0.72％。
土地供給較充足，但是依然無法滿足市場對未來的利好的需求，成交價格連創新高。
3商品房供應量
2009年房地產開發投資額完成了226.73億元，同比增長13.76%。商品房新開工面積701.86萬平方米，同比增長29.72％；商品房竣工面積439.71萬平方米，同比增長0.72％。
去年5月份以後，南寧樓市出現轉暖現象，被業內稱之為“小陽春”，看到這種情況，壹些開發企業的項目開始施工，在9月份以後開發企業加大了開工進度，特別是第四季度，開工的項目數量更多，使得全年的數據出現了大幅度的增長。由於房地產開發有1~2年的周期，因此雖然投資量和開工量增加很快，但反映在竣工面積的數據上增幅並不明顯，甚至出現空檔，竣工的數據將到今年上半年才有所體現。
2009年新建商品房登記銷售面積855.53萬平方米，同比增長84.8%，銷售套數85359套，同比增長72.29%。總的來看，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08萬平方米的歷史最高水平。其中2009年12月份商品房登記銷售面積為128.98萬平方米，同比增長145.21%，環比增長52.64%。
按照當地居民消費需求，供應量是充足的，但是由於大量的投資客進入南寧市場，在短期內造成了稀缺的局面，價格提升較快。
小結分析：
2006年以來南寧房地產發展迅速，既是在2008經濟危機的情況下，依然保持著增長的趨勢，步入2009年，尤其是下半年價格漲勢堪稱瘋狂，到去年12月份商品房均價達6000多元每平方米；土地市場不斷升溫、政府在大量提供用地的同時，眾多開發商看好南寧市場，土地價格也連創新高，樓面地價基本維持在2500元以上，高者已到11000元；商品房供應不斷加大，2009年新建商品房登記銷售面積855.53萬平方米，同比增長84.8%，銷售套數85359套，同比增長72.29%。伴隨北部灣的開發和東盟自由貿易區的成熟完善，南寧的區域化和國際化將不斷增強，大量的人流和物流將湧入南寧，商業性、辦公性和居住性房屋的需求將不斷的加大，可以預見未來南寧房地產業廣闊的發展前景，將會出現量價其升的局面。
三、政策影響
1、相關政策
2007年9月27日, t5 P2 l7 H房產論壇,裝修論壇,業主論壇
央行、銀監會***同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
2007年10月
二套房新政陷入尷尬境地。央行出臺“提高第二套房貸款首付比例”的政策，但未精準定義“第二套房”。於是，各家銀行隨即出臺相關細則，分別公布對“第二套房”的認定標準。
2008年10月
二套房新政致使房價急轉直下，個別城市跌幅嚴重，市場普遍期待央行放松08年9月開始實施的“二套房貸政策”。
2008年10月22日
央行下發的房貸利率調整通知，各大商業銀行應從2008年起對符合標準的首套住房貸款客戶提供最低7折的利率優惠政策。
2008年12月
政策限制大幅放寬。根據規定，對已貸款購買壹套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
2009年06月
銀監會《通知》重申嚴控二套房貸：“各銀行不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。”
2010年1月10日
國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,出臺11條措施，要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍。
2010年4月17日
國務院17日發出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
小結分析：
政策往往是跟著市場走，而不是政策牽著市場走，所以有時候政策往往走到了尷尬的境地。房價過高時，政府就出臺政策，打壓房地產過熱；市場低迷時又出臺政策刺激其發展，好像中國的樓市進入了調控的惡性循環。對於政策南寧市場歷來受波及不大，可能南寧本身具有太多的光環和利好因素，所以把國家的政策都沖減的很淡，在政策的作用成交量有所下滑但是價格較堅挺。對於“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍及對高房價地區可以暫停發放第三套貸款。”的政策，南寧市場反應可能冷淡，對來南寧投資的中小投資者可能是重大打擊，但是南寧的利好因素和未來發展向好，成交量下滑可能性較大但是價格降幅預計在10%以內。所以，預計本輪調控對南寧市場影響不大，2010年南寧基調應該是步入微降和平穩階段，到2012年可能會出現較大的價量齊升的局面。
四、經濟與樓市特點分析
經濟與樓市，相輔相成，相互促進
經濟的良好發展可以促進樓市的健康運行，樓市收益是國民經濟增長的重大支撐。
在經濟迅猛發展的情況下，防城港眾多外來企業隨之進駐，此時城市常住人口結構便會發生變化。
其壹、產業發展帶來的商務人士及其他務工人員的大量湧入。
其二、本地人群會悄然轉變。
這樣，由於經濟增長帶來產業變化和收入變化，城市人群的階層結構會有所改變。而人口數量和結構的改變對樓市會產生眾多影響，如辦公、自住型房屋大量需求，住房戶型結構改善，房屋更新換代需要，房價改變等等。這樣，經濟的高速發展形成了對房地產市場旺盛的需求，這也是拉動房地產市場最基本的因素。
從另壹角度來看，樓市順應城市化進程是壹種大勢所趨，房地產業帶來的經濟收益是城市經濟增長的重要組成部分。大批的開發項目能夠極大地改善城鎮居民的居住條件與生活環境，也可以帶來城市面貌的改觀。
在樓市穩定健康發展之下，國民經濟的發展也健步前行。目前，房地產投資占全社會固定資產投資接近五分之壹，這就表示樓市收益的優劣影響著整個經濟發展的是否良好。
五、南寧市房地產總結分析
1、 南寧市房地產發展的有利因素
（1） 南寧經濟發展迅速，是房地產發展的基礎。
（2） 城市人口不斷增加，進壹步增加住房需求。
（3） 城市化的進程不斷加快，改善性住房需求增加。
（4） 完善的城市規劃和合理的城市發展定位，提升城市價值，吸引資金人才流入，進壹步帶動住房需求的增加。
（5） 有地規模不斷加大，土地供應較充足，利於房地產企業的業務開展。
（6） 金融市場完善，房地產企業融資方式多樣。
（7） 居民收入不斷增加，有較大的消費力支撐。
從多利好因素推動南寧樓市的發展，尤其作為區域性國際大城市和北部灣開放開發的核心城市，南寧城市競爭力的提升離不開房地產的繁榮發展，由於又得到國家政策的支持，從長遠來看，南寧市的發展潛力巨大。
2、 南寧市房地產存在的問題
（1） 價格虛高，脫離當地居民的收入水平。
（2） 城市區域房地產發展不均衡，江北貴，江南賤，區域價格差較大。
（3） 缺少品牌開發商進駐，開發理念較滯後。
（4） 南寧市基本由合富輝煌、寶資通、經緯行等代理公司壟斷，樓盤間競爭小，不利於合理價格的形成。
（5） 大量外來投資資金流入樓市，擡高價格，助推泡沫形成。
目前南寧市樓市存在的問題基本是短期性的不利因素，雖然對需求有壹定的不利影響，但是隨著市場的不斷發展，制度的不斷完善，這些不利因素將會慢慢消失。
總結：
南寧作為壹個定位為區域性和國際性的大城市，以目前的規模還要快速發展十年以上才能達到理想中的規劃要求，所以房地產業發展前景較廣闊，但是目前也存在壹些問題。隨著南寧的經濟發展、城市化、人口增加、環境的不斷改善和區域性中心城市的形成，南寧市房地產市場將在量和質有突破。雖然存在壹些問題，但是隨著南寧的影響力的不斷擴大，必將吸引更多的品牌開發商進駐南寧，為南寧的房地產市場帶來新的活力和先進的開發理念，提升南寧的住宅品質。預計未來五年南寧房地產是壹個蓄勢階段，此階段表現為項目開工量大量了增加，供求均衡，價格較平穩波動不大，但是伴隨市場的變化和政策的影響，價格短期可能有微小波動，趨勢上漲的基調不會改變。