1：經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（註意儀表和微笑）
2：在詢問客戶問題時，經紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速。
3：在介紹完基本信息後，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。
4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，並適時的了解壹些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。
5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯系電話，並熱情的遞上自己的名片。二：配對
1：在接到新房源後，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。
要求：A 列出意向客戶。
B 按客戶購買意向排序
C 按客戶購買力排序
D 選定主要客戶
E 逐壹打電話給主要客戶，約定看房。三：電話約客
1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息
2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節要考慮清楚。
3：簡單講述房源基本信息。
4：和客戶約定看房時間，地點。（註意2選1原則）四：帶看前準備
1：設計帶看線路
2：設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先後順序）
3：列出物業的優缺點
4：思考如何把物業缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。
5：整理該物業相關資料。五：如何帶看
1：空房必須準時赴約，實房必須提前30 — 45分鐘到達業主家中，與業主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。
2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。
3：詢問客戶買房目的。
4：詢問客戶居住狀況等。
5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以後的跟進工作打好基礎。
6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優點，拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。六：房源內場操作
1：進入物業主動介紹房子的相關情況，但切記，不要壹口氣把物業的優點全都告訴客戶，留下2或3個優點，在客戶發現物業缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。
2：留給客戶適當的時間自由看房及思考和比較的空間。（註意觀察客戶的舉動及言行）
3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，並根據不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業的看法。
4：讓客戶提問發表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。
5：為客戶做壹下總結。（每套房子都有它的優缺點，但關鍵在於自己的需求能不能接受它的壹些不足之處。因為，對於房子來講，它是個即定的產品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優缺點，是優點多與不足，還是不足多於優點。對於它的不足，自己是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。）
6：結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（註意，在帶出小區的途中加深客戶看房的印象。）
七：成交前的準備
1：對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。
2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，並把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買欲望）
3：到達公司後，先禮貌的請客戶到會議室入座，第壹時間送上茶水。
4：主動向客戶介紹下公司的概況和售後服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的後顧之憂。
5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進）
如："陳先生，這個小區的環境好不好？" "好，不錯，還可以"
"對這套房子的感覺怎樣？" "不錯，還可以"
"房型滿意嗎？" "挺好的， 不錯"
"采光好不好？" "好，不錯"
抓住房子的優勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。
6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。
如："陳先生，既然您對這套房子相當滿意，那麽您對這套房子的價格是不是可以接受？"八：守價階段1：要點：銷售員沒有對客戶讓價的權利。
如：客戶："房子的價格比較高，是不是可以低些啊？畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。"
銷售員："哦，陳先生，是這樣的，對於房子的價格原則上我們是沒有主動權的，必須要和業主協商後，才可以答復您。"您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少？（掌握主動，了解客戶的心理價格）註意：對於還價幅度太厲害的客戶，業務員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沈著和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業務員有任何不當的表情或舉動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業務員必須果斷，幹脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，並告訴客戶前些天有壹個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優勢或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權。然後，要求客戶對價格做出重新定位。2：在得到客戶的第2個價格後，業務員要表現出勉為其難的狀態，並告訴客戶，只能先和業主溝通壹下，在自己於業主溝通的時候，避免在客戶的視線範圍內溝通，要註意發揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業主溝通。 3--15分鐘左右，回到談判桌前，告訴客戶，業主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給 出壹個高於客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。並試探客戶的價格底線。4：此時，談判可能會陷入壹種僵持階段，客戶有可能要求與業主直接談判，作為業務員，應果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。（如：妳們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或壹些小事相互都不讓步，甚至有時為了壹口氣，弄得壹方不買，壹方不賣連回旋的余地都沒有，找到壹套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協商都代表了雙方的利益，且又經過專業的培訓和許多的實戰經驗，配合我們的專業素質成功的概率肯定要比妳們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）另外，還可以列舉壹些由於自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶***同設定壹個比較實際的成交價格，然後，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己再做努力與業主溝通。5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業務員才可開始真正和業主進行溝通，談價，殺價。九：殺價階段
原則：找出各種對自己有利的因素，引導業主下降價格。主要方法：
1：市場因素
2：政策影響
3：客戶的稀缺
4：客戶還有第2選擇
5：周邊地區房源的充足和同等房源的性價比
6：告訴客戶，把錢轉起來，才能賺更多的錢。殺價第1步：告訴業主，現在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現在基本上已經達成了壹致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。殺價第2步：業主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業務員此時應運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業主的價格。做出反試探，看看業主的反應如何。如果，業主對此價格有強烈的不滿反映時，要註意安撫業主情緒，（如：告訴業主，自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能，所以，現在才和他協商壹個雙方都可以接受的價格。同時，要求業主給出壹個價格底線。殺價第3步：在得到業主的底線價格後，告訴業主自己將和客戶進行協商，有問題再行溝通。
隔10分鐘左右，再度和業主協商，確定最後業主的底線價格。十：下訂階段
1：壹般情況下，通過以上的步序，應該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業務員可以提醒客戶是不是可以下訂了，並準備好相關的書面合同，簡單解釋合同的條款。2：如果此時客戶還有猶豫的話，業務員因提示客戶，好不容易才和業主在價格上達成了壹致，如果現在不下訂，萬壹業主第2天改變想法的話，那麽所有的努力都白費了。3：有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的壹些理由不願意下訂，此時，業務員應"急客戶所急"，告訴客戶，先支付部分定金，余款第2天打清。4：在誘導客戶下定的過程中，業務員應註意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。十壹：售後服務
1：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應及時向客戶索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料準備。2：及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。3：完成以上步序後，簡單告訴客戶交易所需要的環節及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理按排。4：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應該及時聯系到業主，把物業的出售情況第壹時間通知業主，並且及時把客戶的定金轉交到業主手上，確定銷售的有效。5：在交易過程中，業務員應經常和客戶及業主保持聯系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成。
6，帶領客戶去看房的時候，要事先通知房主哪些註意事項？回答：要求房主事先將家裏打掃幹凈，收拾整齊，特別時廚房和衛生間的死角。將家裏的東西重新擺放壹下，壹些老房子家裏擺放的不是很整齊，給人壹種淩亂的感覺。如果有可能的話，將房子粉刷壹遍，讓房子看起來更新壹點，即使不能全部，也要將廚房等汙染比較嚴重的地方粉刷壹下，告訴房主，這樣有利於將他的房子以更合適的價格賣出。打開家裏的電源，看看有無損壞的燈泡等，房屋玻璃擦幹凈，客戶來看的時候，把燈光全部打開，顯得房屋很亮堂。陽臺壹定清理幹凈，不要堆放雜物，否則給客人的感覺不是很好。門口鋪上墊子，讓客人有壹種房子保養很好，不是那種隨便進的感覺。家庭成員不要太多，壹兩個就可以，不要隨便走動，否則讓客戶感覺屋子裏很嘈雜。和左右鄰居打好招呼，等客人來看房的時候。碰面可以微笑，讓人感覺鄰裏關系很融洽。房主盡量少講話，不要熱情過度，擺出壹副賣不賣無所謂的樣子，不能讓客戶感受到自己的急於出售的急迫心理。另外提前告訴房主壹個房價（非底價），萬壹客人咨詢，按這個價格回答。
7，客戶接聽妳的回訪電話時，不說不要，也不說要，態度推脫曖昧，這時候妳怎麽辦？
回答：這個時候，如果有可能，要和客人面談壹次，首先要弄清楚客戶的真實意圖，是放棄還是在斟酌中？如果是放棄，就要問清放棄的原因是因為價格還是本身的問題，如果是價格的問題，可以告訴他，公司有很多房源，我們會推薦幾套更好的，他能夠接受的價格房源供他參考。如果是自身的原因，應該作出理解客人的姿態，留下自己和客人的電話，禮貌的告知希望能有機會再次為他服務。並在適當的時候和客戶做壹些聯系。如果客人是斟酌中，應該弄清楚客人斟酌的原因在什麽地方，並對癥下藥，幫助客戶解決存在的問題。態度要輕緩，不要露出質問或者追根到底的語氣。盡力地讓客人感受到我們的真誠。8，客戶落單之後開始後悔，並強烈要求退單怎麽辦？
回答：不同意客人的做法。按照合同來執行。找出客人後悔地原因，指出原因當中不合理的部分。同時告訴客戶，如果取消交易退單，將要面臨的違約責任。比如客人覺得價格高了，就指出房價的合理性，這個價格是我們經過無數次談判次才達成的價格。不要被市場的混亂價格所迷惑。同壹座房子也會因為朝向，樓層等問題而造成價格差異。沒有可比性，如果現在退單，壹是違反協議，二好象我們作為的服務還有些欠缺，但是其實違約的責任並不是經紀人造成的。以耐心的語氣和態度讓客戶打消退單的念頭，不要在言語上正面和客戶沖突，以免客人惱羞成怒。語氣要平和，但是表現出來的不能退單的立場要堅定.9，碰到作為同行業的競爭對手，同時面對同壹個客戶或房主怎麽辦？
回答：禮貌的打招呼，讓他們先談，後發制人。微笑著和客戶說，剛才我們的同行已經給妳介紹很多了，相信妳也有了壹定的了解，請允許我介紹壹下我們公司的房源，妳以妳專業的目光，做個有效的對比，看看我們的報價是否合理，房源是否符合妳的要求，有沒有需要改進的地方。在此過程中，不要貶低對手和對手的公司，介紹自己公司的服務，規模和特色就可以了。在介紹的過程中，適當的時候恭維客戶壹下，我們也不自吹自擂，我們只是盡心為您提供服務。如果妳對這套房源不滿意，可以告訴我您的準確要求，我們會精心挑選壹兩套更好的符合您要求的，節約妳的看房時間。省的您來回跑。以自己的真誠來打動客戶是最好。10，如何識別客戶房產證件的真假？
回答：
1）格式內容：新的房屋權屬證書由建設部設計監制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證***分三種：即《房屋所有權證》、《房屋***有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統壹規範的填寫項目。2)印制質量 權證印刷質量上乘，封面為紅色（他項權證為藍色），印有金色國徽。材料為進口護照面料，內頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。3)防偽標識 建房註冊號——編號是否與建設部公告的全國統壹編號壹致；
發證機關蓋章——市或縣房地產管理局或人民政府蓋章，印跡清晰、幹凈、均勻；
團花——封面裏頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰； 花邊——發證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框； 暗印、水印——所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，並印有等線宋體 " 房屋所有權證 " 地紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水印房屋）， 編號——在封面三頁，即 " 註意事項 " 頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同壹發證機關的權證號碼是連續的。 發證編號—— 即首頁花邊框內上端有由發證機關編列的權證號碼。此號碼與發證機關的薄冊、檔案記載相壹致！這是流程。學會替換角色是主要，說服客戶的主要途徑就是了解最佳信息。可以從網絡報紙中獲得。這就是房地產經紀人必須做到的，隨手抓住對自己有利的信息，去說服客戶。