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法官關於知識產權案件的聲明

司法案例“以案釋法”:房子遲交多少天,房子還沒賣出去?

司法案件

在壹起房屋買賣合同糾紛中,買受人馬夫婦在交付65438萬余元定金後,未能按約定時間支付到期房款,要求業主張夫婦寬限幾天,業主稱其違約,有權拒絕出售並沒收定金。但馬夫婦認為業主構成根本違約,請求法院判令解除合同並雙倍返還定金。

近日,江蘇省南通市中級人民法院作出終審判決,維持壹審,解除房屋買賣合同,被告張夫婦雙倍返還原告購房定金20萬元。

2015年2月3日,馬夫婦與房主張某簽訂房屋買賣合同,總價1.3萬元。雙方約定買受人在簽訂合同時向出賣人支付定金654.38+萬元,並於當年2月22日654.38+前辦理過戶手續,過戶當日再向出賣人支付73萬元。剩余45萬元公積金貸款支付至賣方賬戶後,雙方辦理交接手續,付清剩余2萬元。

轉眼間,雙方約定的過戶日期為65438+2月22日,雙方開始辦理過戶手續,但讓馬擔心的是,73萬元的購房款壹直沒有提出來。於是,馬向張提出,希望能給7天時間。對於這壹要求,業主張夫婦堅決不同意,稱馬某不按時付款構成違約,有權沒收定金並解除合同。幾天後,馬某籌足資金後,要求張某辦理房屋過戶手續,但遭到拒絕。

2015 12.30,馬夫婦到張某夫婦處要求轉讓涉案房屋。雙方發生爭執,引來當地派出所處理。經民警調解,失主張某稱家中有老人需要手術。先是說要延遲半年到壹年交房。馬和他的妻子說他們可以等待,但隨後張改變了主意,並表示需要壹到兩年才能交付。最後他明確表示,房子暫時不賣,買房交的定金沒收。

在多次催促下,馬夫婦將張夫婦壹紙訴狀告至南通市崇川區人民法院,要求解除合同,並要求被告雙倍返還定金20萬元。

壹審法院認為,原告未按約定履行義務僅構成遲延履行,未達到無法實現合同目的的程度。被告對此有適度容忍的義務,不能單方面解除合同、沒收定金或拒絕履行。另壹方面,從雙方溝通情況來看,鑒於被告家中老人患病的特殊情況,原告也同意協商交貨日期,並給予其合理的履行期限。但被告隨後的行為已經超出了正當維權的界限,違背了誠信。應認為拒不履行合同義務構成根本違約,判被告雙倍返還定金20萬元。

張夫婦不服,向二審法院提起上訴。

法官的陳述

延遲履行應該適度容忍。

負責該案壹審的法官余表示,公民在相互交往和日常商務活動中,應當有適度的寬容義務和寬容態度,減少矛盾糾紛,形成良性和諧的關系,從而保證合同的順利履行。在壹定限度內,守約方對違約行為所對應的違約責任負有適度的容忍義務。具體到本案,原告只是因為短期內需要籌集大量的資金,才推遲了幾天履行義務。總的來說,這是可以接受和容忍的,並不妨礙合同的實現。賣方稱家中壹位老人患病,要求延期交房,原告也給予了壹定的寬限期。但被告壹再變卦,最後說暫時不賣,以後也不賣。這顯然超過了可容忍的限度,明顯違背了誠信。應當認為,拒絕履行合同義務已經構成了根本違約。

於指出,本案判決的目的並不是說遲延履行就不被認定為違約,不需要承擔違約責任,而是說違約責任應當與其違約行為相匹配。因此,守約方要想更好地保護自己的權益,就應該專門設立因遲延履行合同而產生的違約責任的規定。比如,買受人未能及時支付貨款,就要支付壹定比例的違約金,而延期超過約定期限,守約方有權單方解除合同,追究違約方的責任,更好地防患於未然。

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