房地產估價行業是房地產中介行業的壹部分。隨著經濟的快速發展和改革開放的不斷深入，我國房地產估價行業伴隨著房地產市場的迅猛發展而逐漸成長起來，房地產估價行業也得到了廣泛的應用。隨著房地產市場的逐步完善，分工愈來愈細，人們對信息、知識、專業化服務的需求日漸增大，這也為房地產估價市場創造了許多業務機會，提供了發展空間。 正視當前房地產估價行業的現狀與問題，把握其發展趨勢，尋找發展對策，盡快縮短與發達國家的行業距離，就顯得至關重要。 壹、我國房地產估價業發展的現狀 我國房地產估價行業起步於上世紀80年代中期，由於行業起步較晚及我國的特殊國情，整個房地產估價行業壹直處於政府主導的狀態，因而具有濃厚的行政色彩，其應用範圍也相對狹窄。近年來，伴隨著我國經濟的快速發展，房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁，房地產估價業務得到了廣泛的應用，服務對象和服務形式也日趨多樣化，使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中不可缺少的基礎性工作。 房地產估價行業的蓬勃發展，從客觀上要求越來越多的專業人員加入這壹行業。在借鑒國外及發達地區經驗的基礎上，我國從1988年開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度， 1992年建立了房地產估價師職業資格制度，1995年實施了全 國統壹的房地產估價師職業資格考試制度。經過多年的發展，目前我國從事房地產的中介機構有6000多家，房地產估價從業人員超過25萬人，取得房地產估價師職業資格者超過2萬人。整個房地產估價行業的蓬勃發展對中國的房地產市場和資本市場以及產權轉讓市場的發展起到了不可忽視的作用，房地產估價行業已成為房地產中介行業的重要組成部分，對房地產業的發展承擔著至關重要的推動作用。 二、房地產估價行業存在的主要問題 （壹）房地產估價行業立法滯後，估價業務缺乏法律保證由於我國房地產估價行業起步時間不長，壹直處在摸索和借鑒的過程之中，所以就難免存在行業法規、制度不健全，缺乏全面完善的職業規範和行為規範，行業自律不足，對違紀、違規等行為也缺乏具體可操作的法律法規，沒有做到真正意義上的“有法可循、有法可依”等問題。這種缺乏應有的法律保障的狀況，就使得房地產估價師在執業過程中畏手畏腳，不能充分發揮其能動作用，其估價結果也就很難得到社會認可，無法對整個社 會、各個行業的有關房地產中介活動起到應有的監督作用。隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷深入和房地產市場的逐漸完善，如果不對現有的各種文件、規範進行補充和完善，就不能適應不斷變化的市場需要。 （二）行政部門的管理越位，限制了市場的有效競爭目前在房地產估價師協會註冊的評估機構大都是原來隸屬於行政部門，後脫鉤改制進入市場的。在這壹蛻變過程中，大部分評估機構及房地產估價師靠質量、服務贏得了市場信譽，樹立了自己的行業形象。但是也有壹些評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標。而壹些行政部門則為了鞏固保護原隸屬於該管理部門下評估機構的收益，以口頭或默許的方式對執業活動進行行政幹預，或是為其介紹客戶，更有某些地方的行政部門對於不是自己制定的評估機構的評估報告不承認其效力。這些行為，已經超出了行政機構本身的行政職權，是壹種嚴重違反市場規則的不正當競爭行為，也妨礙了房地產估價師公正、獨立地開展評估活動。 （三）房地產估價人員整體素質及誠信度不高 房地產估價具有很強的專業性，並倚重於估價師的經驗和誠信度。壹個優秀的估價師不僅需要熟練掌握估價專業知識，而且還要具備建築、機電、經濟、法律、金融、財務、工程管理等多方 淺議房地產估價行業發展現狀趨勢及發展對策 建設經濟 商界 17
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科技2008．09．總第196期 面的知識，此外還要具備壹定的執業能力和執業經驗，同時還要恪守職業道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。在國外，估價機構從業人員的信譽及誠信度是至關重要的，是壹個估價從事人員的最核心價值。由於我國目前仍未形成壹套非常完整、科學的人才培養、準入及晉級機制，且在法律和法規的健全方面還不完善，缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，就導致許多估價人員對房地產的估價認識不足，並且市場的激烈競爭導致許多從業人員職業道德觀念淡薄。與歐美發達國家相比，我國房地產估價行業的人員整體素質較低，客觀上制約了房地產估價行業的進壹步發展。 三、房地產估價行業發展趨勢 隨著經濟全球化席卷我國，越來越多的外資企業及外資評估機構紛紛進入我國，這就給我國房地產估價行業帶來了機遇與挑戰並存的局面：壹方面，投資的多樣化以及投資主體的多元化使我國的房地產估價行業市場擴大，業務領域拓寬。但同時外資評估機構的進入，也帶來了先進的管理模式、經營理念和國際化的服務意識和評估技術；另壹方面，我國房地產估價行業面臨國際評估機構的競爭，如何縮短與發達國家行業間的差距，如何把握房地產估價行業未來發展的趨勢就更顯得意義重大。筆者認為，我國房地產估價行業的未來必將呈現出市場化、國際化、信息化、專業化、規範化等發展趨勢。 （壹）市場化 房地產估價行業提供的是對房地產公開市場價值的評定，因此估價越客觀、越接近市場，其信譽就越好，估價業務所占有的市場份額也就應該越大。而估價人員和估價機構也就越將會在市場的磨練中逐步樹立起良好的公信力。現代社會越發註意企業的形象與商業信譽，同時社會對房地產評估機構及個人的信用的判斷標準也將發生轉變，更加註重評估機構的質量與信譽，競爭更加激烈，優勝劣汰明顯。 （二）國際化 隨著經濟全球化進程的加快，越來越多的國外資金湧入我國，這對我國的房地產估價行業的發展，無疑是壹個很好的市場契機，為適應這壹客觀需要，評估機構應在業務類型、估價機構的理念以及估價機構的人才方面向國際化發展。 （三）信息化 房地產估價行業是房地產業的重要組成部分，房地產業的發展與國家的經濟發展、政策調控息息相關。同時，由於房地產估價行業是社會服務行業，掌握大量的房地產市場信息以及建立完善的客戶信息數據庫對房地產估價行業就顯得至關重要，它是行業提供高質量服務的前提和保證，國外房地產估價行業的發展也證明了這壹點，因此信息化是房地產估價行業乃至評 估機構未來發展的方向。 （四）專業化 隨著社會分工的進壹步細化，社會要求估價機構提供的服務必須是高質量、專業化的服務，才能在行業競爭中處於不敗之地，同時估價機構在提高專業能力的同時，也要不斷擴展市場空間，擴大業務範圍，改變業務單壹、業務量少的局面，以估價作為切入點，全方面地開拓市場，提高估價人員的素質和能力，才能更好地為市場服務，占領更多的市場份額。因此，“業務多樣化、服務特色化”應成為眾多服務機構追求的目標。 （五）規範化 由於房地產估價行業發展歷史悠久，發達國家的行業法規 及技術規範都很健全，具有規模化和規範化的優勢。我國房地產估價行業要想和國際接軌，與國際評估機構競爭，就必須引入並采用國際通行評估標準，加強估價立法，規範估價技術。規範化是房地產市場得以健康發展的途徑。 四、房地產估價行業發展對策 近年來，我國宏觀政策穩健，經濟快速發展，房地產估價行業具有巨大的市場潛力與發展空間。未來房地產估價行業市場化、國際化趨勢明顯，服務領域及業務內容也將呈現多樣化及專業化的趨勢，國際評估機構的蜂擁而至將加大行業的競爭壓力。針對我國房地產估價行業現有的問題，結合房地產估價行業未來發展的趨勢以及國際市場的挑戰，采取有效的措施及對策，來促進房地產行業的健康及可持續發展顯得日益緊迫和重要。 （壹）建立健全房地產估價行業的法律規範 有法可依是房地產估價行業存在和發展的根據和保證。只有明確的法律支持，才能保證房地產估價師獨立、 客觀、公正地開展業務，真正實現其中介服務的職能。伴隨著我國法律化進程的深入，各行業的法律規範都在不斷完善，房地產估價行業也應該抓住機遇，促進本行業法律規範的頒布與實施。房地產估價行業的法律建設，有利於明確行業協會、房地產評估機構和房地產估價師的權利、義務和職責，切實落實行業自律守則，規範行業職業道德，對違規的機構和人員及時曝光。 尤其要明確各種不規範行為的違規性，嚴厲查處估價活動中的違法違規典型案例，完善處罰措施，使違規者、失信者在利益上受到損失，對守信者褒揚，樹立行業典型，建立接受社會監督的反饋機制，用法制的手段規範房地產評估市場。 （二）加強房地產估價行業自律組織建設，為行業發展服務壹個行業的健康發展離不開行業組織的管理和監督。我國房地產估價行業自律組織是由房地產估價機構和房地產估價師組成的自我管理、自我約束的社會團體—— —中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學）。行業協會既要維護會 建設經濟 商界 18
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技2008．09．總第196期 員的合法權益，又要對嚴重損害行業整體利益的會員進行處理，同時要及時反映廣大會員的聲音。在事務所內部或事務所之間出現糾紛時，協會可以調解。通過各個層面的自律管理，可保障本行業內部環境乃至外部環境的凈化。從房地產估價師職業資格制度建立以來，中房學在溝通、調解、服務職能方面發揮了壹定的作用，但是監督和監管的職能還未得到有效發揮。以後我們要充分發揮各級房地產估價師協會的監管作用，壹方面監督房地產估價師的誠信行為，另壹方面監督房地產評估中介機構的信用，嚴厲制裁各種違規行為。 行業協會還要承擔壹定的信用服務功能。目前，我國信用服務業還處於初級階段，運作不規範，有的甚至自身還存在信用問題。因此，協會在誠信制度建立初期除協助行業主管部門開展行業誠信管理外，承擔壹定的信用服務也是非常必要的。 （三）培養高質量人才，提高房地產估價師的執業水平房地產估價行業的發展壯大，要求執業人員整體素質不斷提高。目前房地產估價行業總體素質偏低、後備力量明顯不足，與行業發展面臨的新挑戰和行業發展提出的新要求之間的矛盾十分突出。因此，房地產估價師應積極提高業務素質，在理論研究、實務分析、政策法規、學術與國外動態等方面進行培訓和學習，並與房地產估價師資格認證和註冊結合起來，促使房地產估價師不斷地充實新知識、新規定、新技術，把估價行業培育成學習型行業。具體來說，在人才培養上，壹方面要求嚴格執行房地產評估師資格考試制度，在增量人才選拔上嚴把入門關。此外還要加大宣傳力度，鼓勵和培養更多的優秀人才加入到房地產估價師隊伍中來；另壹方面還要借助中房學等自律組織的力量，開展房地產估價師的年度審查和後續教育，加強對存量人才房地產政策法規、相關評估技術的繼續教育和培訓，不斷提高存量人才對國家現行房地產調控政策的理解和把握能力。還應強調的是，作為房地產估價師，不應僅僅鉆研業務知識，還應強化法律意識，嚴格把握合法與違法的界限。因此，房地產評估師還必須學習與評估相關的民法、經濟法、合同法等民事法律知識，也要了解刑法、刑事訴訟法等刑事法律常識。通過學習法律知識，了解所承擔的法律責任及違法後果，是房地產估價師防範執業風險的壹項重要措施。 （四）制定房地產估價師行業的職業道德標準，促進誠信經營在房地產評估領域，由於信息透明度不高及專業知識的欠缺，要真實客觀地了解房地產價值狀況是非常困難的。房地產估價師從專業的角色將房地產價值信息披露給需要者，可以很好地解決這個問題。在評估過程中，估價師充當了公信者的角色。在這個過程中，專業知識固然重要，但更重要的是估價師具備可信任的條件。所以房地產估價師必須在執業過程中誠信經營，嚴格遵守本行業的職業道德標準，嚴格控制評估報告的質量，不斷 改進和提高技術水平和服務質量。社會可以在條件允許時積極建立房地產估價師誠信檔案，由中房學負責組織、 全面收集和匯總估價師的執業信息，建立信用公布和開放制度、 提供網絡查詢服務。根據這些動態信息還可以測算和劃分不同信用等級的評估機構，接受社會公眾的監督。 （五）加快拓展業務領域，積極創新業務品種 目前我國大多數估價機構的業務較為單壹，基本上只開展房地產評估業務，從國外成功的估價機構的經營管理上可以看出，它們的業務範圍涉足多個方面，業務範圍多元化發展趨勢越來越明顯。我國的眾多估價機構必須走多元化發展的道路，拓寬業務領域，創新業務品種，除為政府部門提供土地定價的估價咨詢服務外，還應積極介入各類房地產評估、咨詢、策劃、可行性研究等相關服務市場，為發展商、 投資機構提供全面、便捷的壹條龍服務；同時，充分發揮估價人員的專業技術優勢，挖掘市場業務潛力，拓寬業務渠道，全面介入城市房屋拆遷、城市更新與重建、城市資產運營、企業資產運作與並購等領域。 （六）增強估價機構競爭力 目前我國大多數評估機構面臨的現狀是評估機構數量眾多，但是規模較小，競爭力較弱，評估機構的生存壓力大，行業惡性競爭激烈。即將進入我國市場的國際評估機構大多綜合實力較強，發展歷史較久，服務理念以及專業化程度較高，這無疑加大了我國估價機構的競爭壓力。因此，我國估價機構應放眼未來，增強估價機構之間的協作能力，發展專業化及品牌建設，服務理念及技術標準逐漸與國際化接軌，並通過重組和兼並實現企業的集團化，增強自身的競爭力。 五、小結 估價既是壹門科學，也是壹門藝術，雖然走過了100多年的歷程，仍然需要發展和成長，這有待於行政主管部門、行業自律性組織、估價機構和估價人員的***同努力，惟有如此才能適應經濟全球化發展的要求。■ （作者單位：嘉興市規劃與建設局房管處）
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