壹)簽約準備:1。制作二手房(土地)抵押貸款合同或房地產抵押貸款合同或保證/擔保合同等簽約文件。2.通過銀行事先提供的各種材料預核實房產權利人即二手房買賣中的賣方、借款人、抵押人(境內人)的身份真實性，了解上述人員的戶籍信息(即各種親屬或身份關系)，查閱抵押房產的上海市不動產登記簿(即登記材料)，同時查看經公證的委托書、證明、房屋買賣合同(二手房、壹手房)(二)簽約階段:1核對並復印借款人/抵押人的身份證(或護照、臺胞證、回鄉證等。)、出生證明、戶口本(或戶籍證明、戶籍藤、戶口本)、結婚/離婚證(或離婚判決書、離婚調解書、結婚證等。)以表明身份、戶籍、婚姻關系。2.說明並要求借款人/抵押人簽訂二手房(土地)抵押貸款合同或房地產抵押貸款合同或保證/擔保合同。其他簽約文件包括上海市不動產登記申請書(抵押)、單身承諾書、配偶協議書、自住承諾書、租賃通知書。在介紹銀行合同的同時，可以談論客戶感興趣的法律話題，不僅包括對合同中某壹具體條款的分析，還包括房地產市場、抵押登記、債權債務等其他法律問題，以維護律師的職業形象和職業道德。3.對受托簽訂二手房(土地)生產抵押貸款合同或房產抵押貸款合同或保證/擔保合同並辦理抵押登記的，要認真核對經公證或認證的授權委托書原件，核對抵押房產所在地、委托事項、委托權限等信息，並根據辦理抵押登記的經驗善意提醒受托人；同時，如果需要委托我所或第三方辦理抵押登記，壹定要提前預約公證處辦理公證手續或告知其事後自行前往公證處辦理。4.境外個人(持外國護照)、港澳臺同胞、無國內身份證者，在簽訂房屋買賣合同、房地產抵押貸款合同、委托書時，需辦理公證手續。同時，外國人提供的材料，如結婚證、委托書、同意書等。，必須經以下境內外機構公證認證後方為有效:a)香港:經司法部授權的香港律師公證，須有轉遞章確認；b)澳門:中國法律服務(澳門)公司；c)臺灣省地區:經臺灣省地方法院公證後，SEF將復印件送上海市公證協會，當事人到上海市公證協會核對原件並蓋章；d)國外:經當地公證處公證，中國駐外使(領)館認證。如果上述材料是英文的，應附有外國翻譯公司或其他翻譯公司出具的中文譯文。5.告知律師費及其他代收代付費用(借款合同印花稅、房地產檢驗費、房地產抵押登記費等。).對於房產抵押貸款的借款人，還需註明應繳納的交易過戶費，包括過戶費、產權登記費、版面費、契稅、買賣合同印花稅等。目前，本市各區縣房地產交易中心接受房產交易和稅收購買。提示交易的主要費用和過戶費大致如下:1)律師費:每筆抵押貸款650元-2000元不等，根據律師事務所與銀行的合作協議確定。2)合同印花稅:包括房屋買賣合同和貸款合同的印花稅，買賣合同按成交價的*0.05%收取，貸款合同印花稅按貸款金額的*0.01%收取。3)契稅:非普通住房交易價格*3%，普通住房交易價格*1.5%(詳見上海市四部門聯合發布的《關於加強房地產稅收管理的補充通知》(2005年6月1)。4)登記費:包括產權登記費和抵押登記費，有房或車位80元，無房/登記單位550元。其他收費標準和事項也可以去上海各區縣房地產交易中心咨詢或了解。(3)抵押登記階段:1。抵押登記前的準備。通常在合同簽訂後，律師會將房產抵押貸款合同、銀行授權委托書(銀行委托抵押人或律師事務所辦理抵押登記並取得《上海市房地產抵押登記證》)和《上海市房地產登記申請書(抵押)》快遞給銀行蓋章，授權簽字人簽字或蓋章；之後銀行會將蓋章後的材料連同抵押登記的材料，包括加蓋公章的銀行營業執照(原件/復印件)、金融許可證、法定代表人身份證明復印件快遞給律師事務所。2.本市各區縣房地產交易中心按抵押房地產所在地受理房地產抵押登記。在這個階段，由於每個房地產交易中心都有自己的操作流程，所以對於抵押登記的要求只是在細節上略有不同。對於壹手現房或二手房，必須在辦理所有權轉移登記的同時辦理不動產抵押登記；對於拍賣房屋，預售商品房預告抵押登記可以在預告登記證明出具後，與預告登記壹並辦理。辦理抵押登記手續時，借款人/抵押人應攜帶上海市房屋所有權證、身份證件(若部分權利人為未成年子女，父母需攜帶出生證明或戶口本，16周歲以上需攜帶身份證)及授權委托書原件(如有)。3.關於房地產權證的密碼。房地產交易中心將在2006年9月1之後為每個房地產權證自動加載壹個初始密碼證書；對於2006年9月1日之前辦理的房產證，房屋所有人可以到房屋所在地的房地產交易中心申請辦理房產證加密。因此也存在業主(二手房)/借款人/抵押人因忘記密碼等原因無法在同壹天辦理抵押登記的情況。在這種情況下，您必須等待密碼被找到或重新發布(截止日期為15天)才能辦理手續。雖然這種情況很少，但律師需要提前提醒當事人。4.領證(抵押登記期限為7天)。壹般在抵押登記後的第七日(不含受理日)，由抵押人或抵押人委托的律師出示其身份證明和授權委托書(如有；事後委托的多數房地產交易中心必須公證委托書)和收據原件才能領取上海市房地產權屬證書和上海市房地產登記證書(他項權利抵押)等文件。
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