2.解決物業管理存在問題的對策2.1走專業化道路。物業管理專業化是物業管理市場化到壹定程度的必然結果。物業管理要有特殊的對象和特定的細分市場，在管理上要有專業水準。中國70%以上的物業管理公司都來源於房地產開發。物業管理公司要克服這種壹體化管理機構復雜、人員眾多、管理成本高等弊端，摒棄落後的用人觀念，建立人力資源管理機制，加大專業人才的培養，吸引和留住人才，發揮他們的主動性和創造性，做好服務壹體化，通過高標準的服務激發消費者的付費意識，從根本上解決物業管理收費問題。2.2走法制發展之路。其實物業管理是業主對物業的自治權利，也是壹個物業業主對物業的處分權。不應該規定業主必須通過物業公司管理物業。為此，需要完善不動產登記制度，對房產進行詳細登記，特別是業主* * *擁有* * *的部分；明確了物業管理是業主自主管理物業的活動，物業管理權是業主的權利。在制定《物權法》的同時，應盡快出臺《物業管理法》，真正做到依法管理、依法服務。2.3走集團化發展道路。在中國，物業管理是壹個低利潤的行業。我國約80%的物業管理企業處於虧損狀態，因此物業管理的規模效益尤為重要。客觀地說，物業管理企業必須走規模化、集團化的道路。同時，物業管理市場將重新洗牌，物業管理企業要想得到進壹步發展，必須擺脫目前的小而全的模式。為此，相關部門應制定相應政策，壹方面提高企業註冊門檻。另壹方面，嚴格減少通關制度。啟動物業管理市場預警系統，促進部分物業管理企業進壹步發展，淘汰壹些制約行業整體水平提升的“小、散、亂”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。2.4走品牌發展之路。品牌是壹個產品或企業區別於其他產品或企業的標誌。對於企業來說，品牌代表著壹種潛在的競爭力和盈利能力。因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展道路。物業管理企業要根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇合適的媒體推廣自己的品牌，逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的房地產品牌，走上適合自己的品牌發展良性循環之路。2.5走智能化發展之路隨著人民生活水平的提高和快速發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多地考慮到物業的智能化，客觀上要求物業管理公司實施智能化管理。物業管理企業也要適應發展要求，采用以計算機管理為主的新技術，引入智能化管理，降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時推廣壹些先進的管理。2.6走“以人為本”的發展道路。物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之壹是為業主和使用人創造壹個“幹凈、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業應倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中，將人情味體現在每壹個細節中，註重對業主的情感投入，提高業主的滿意度。物業管理企業的壹切活動都應以業主滿意和滿意為前提，其核心是提供完善、優質的服務。任何物業管理企業都必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，超越簡單的維護維修，為社區用戶營造高品位的居住氛圍，引導全新的生活方式，貫徹“零缺陷”服務理念。3.結語目前，物業管理行業正面臨著從初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業的內外部環境正在發生重大變化。如何更好地解決物業管理存在的問題和發展對策，需要我們進壹步努力。:[1]王桂玲。物業管理[M]。北京:中國價格出版社，2003。[2]何學良，阿爾伯特·羅(美)，王滋潤。中國物業管理[M]。上海:文慧出版社，2003。[3]季如金。物業管理[M]。沈陽:遼寧大學出版社，2001。[4]王家富。物業管理條例解讀[M]。北京:中國價格出版社，2003。
當前物業管理存在的問題及對策
2006 165438+10月11中國物業網隨著我國城市化進程的進壹步發展，原有的單戶自管形式已經被快速發展的城市物業集中管理所取代。在物業管理的這個重要轉型期，迫切需要壹個完善的法律制度來調整和規範。近日，徐州市泉山區法院對近三年審結的近200起物業管理糾紛進行了綜合分析和討論，發現了壹些不容忽視的共性問題。壹、當前物業管理存在的主要問題(1)物業管理費糾紛。除合同約定提供物業管理直接發生的費用外，還包括物業管理企業收取的取暖費、熱水費。根據目前的實際情況，小區物業管理費實際繳納比例在70%-90%之間，業主拒交物業管理費的主要原因是物業管理不到位，小區臟、亂、差；供暖，熱水溫度低，供應時間短；小區存在業主車輛丟失、內部配套不全等問題。(二)業主財產損失賠償糾紛。此類糾紛壹般是由於小區業主的汽車、摩托車、自行車丟失引起的，這也是小區物業管理的瓶頸問題。由於住宅小區安全責任的相關法律法規不健全，如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任沒有相關依據，所以容易出現這類糾紛。(三)住宅區公共設施致害賠償糾紛。此類糾紛主要是由於物業管理企業對小區內的道路、沙井、廣告牌、管線等管理不善，造成業主人身傷害。(4)管理沒有原因的爭端。這類糾紛主要涉及物業管理企業與小區開發商簽訂前期物業管理合同，但業主入住後未能直接與業主或業主委員會續簽物業管理合同，物業管理企業向業主追償物業管理費的糾紛。(5)小區共用部分的侵權糾紛。個別業主進入小區後，擅自搭建樓房，引起了其他大部分業主的不滿，要求物業管理公司對個別業主的無序建設進行查處。在這類糾紛中，如果物業管理公司查處個別業主無序建設，沒有行政執法權的制約；如果只是對少數業主進行勸阻而不強行拆除搭建物，必然會導致大部分業主與物業管理企業之間的物業管理糾紛。(六)出租小區公共部位牟利的問題。這類糾紛主要發生在小區內個別業主或物業管理公司擅自使用或出租小區物業* * *部位作為廣告位牟利的問題。由於這類糾紛涉及建築物所有權問題，需要物權法進壹步調整，所以發生時爭議較大。(七)小區停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業管理企業自行或以維護小區管理秩序為由向私家車車主收取停車費、養路費、進場費等糾紛引起。因為物業管理公司的上述收費標準往往是未經物價部門批準自行制定的，雖然有壹部分是經過業主委員會批準的，但由於沒有相應的法律、法規或規章作為依據，存在很大的爭議。二、物業管理糾紛的法律盲點(1)業主委員會的締約能力和訴訟地位。在小區物業管理中，單個業主的訴訟行為往往涉及到小區內全體業主的利益，此時業主委員會的參與就顯得尤為重要。那麽如何解決業主委員會的法律地位呢？其訂立物業管理合同的能力及其在民事訴訟中的地位直接影響全體業主的利益。目前沒有明確的法律法規來確定業主委員會的締約能力和訴訟地位。(2)無因管理的處理。由於開發商與物業管理企業之前的物業管理合同已經到期，業主或業主委員會與物業管理企業之間沒有新的物業管理合同，如何確定無因管理糾紛，尤其是物業管理的收費標準？此時，如果發生物業管理費糾紛，物業管理費標準只能按照民法通則的相關公平原則處理，過於武斷。(3)物業管理合同的解除。由於物業管理公司壹般應與住宅小區業主簽訂物業管理合同，當部分業主與物業管理公司發生物業管理糾紛，要求與其解除物業管理合同時，必然會影響全體業主的合法利益。這時候如何行使這些業主的合同解除權，就需要規範了。物業管理公司的安全保障義務。針對我國絕大多數物業管理企業收費偏低的現狀，如何保持業主與物業管理企業之間的權利義務平衡是壹個棘手的問題。物業管理企業的收費標準應當與其提供的物業服務質量相壹致。如果物業管理費的收費水平較高或者物業管理合同明確規定了物業管理企業對業主的財產保管義務，則業主財產損失發生時，更容易確定物業管理企業的賠償責任。但在物業收費標準較低的情況下，壹旦業主的財物被盜或損壞，只能根據物業管理企業是否盡到必要的安全保障義務來確定賠償責任，不易規範。(五)居民委員會與物業管理企業的責任劃分。在許多城市社區中，不僅有城市居民的自治組織，即居民委員會，還有業主聘請的物業管理公司。這個時候，如何劃分居委會和物業管理企業的具體責任，對於保護業主的合法權益至關重要。根據現行法律法規，居委會與物業管理企業並存的法律責任尚未明確。(六)物業管理企業的權限。住宅小區個體業主無序建設是困擾物業管理企業的主要問題之壹。在目前情況下，物業管理公司只有權按照物業管理合同的規定行使管理服務的權利。壹旦個別業主不聽勸阻，擅自搭建樓房，物業管理公司往往束手無策，往往因為行政執法權的制約而無能為力。是否賦予物業管理企業壹定的相關權利，目前可以嘗試。三、改進物業管理的幾點建議(1)簽訂明確詳細的物業管理合同。業主和物業管理公司都要把簽訂內容詳細、內容明確、權利義務明確的物業管理合同作為預防物業管理糾紛的重要手段。業主與物業管理企業簽訂物業管理合同，應當切實遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。在合同的內容上，應該明確規定可能出現的爭議。在確定雙方權利義務時，應當根據物業管理費的收費水平確定物業管理企業提供的物業管理服務水平。(二)依法成立業主委員會。作為小區業主，應積極合法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供便利。業主委員會由能夠代表業主利益的業主組成，依照法律、法規的規定行使職權。對物業管理公司提供的物業管理服務應及時進行審查和監督，對損害業主利益的物業管理公司應及時解除物業管理合同或通過訴訟主張民事權益。(3)物業管理企業根據合同提供物業管理服務。周到的物業管理服務是每個小區業主的共同希望。物業管理企業應當在合同明確權利義務的情況下，進壹步提高物業管理水平，確保所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，促進物業管理服務和物業管理收費的良性循環，實現業主和物業管理企業的雙贏。(D)突出物業管理委員會的作用。從物業管理的現狀來看，個別業主在與物業管理企業發生物業管理糾紛時，往往處於弱勢壹方。但不可否認的是，確實有個別業主為了私利，無理拒付物業管理費，或者無理指責物業管理公司的物業管理服務。此時，業主委員會應積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛，平衡業主與物業管理企業之間的權利義務，最大限度地維護小區絕大多數業主的合法利益。(五)業主人身和財產損害合同特別條款。根據業主與物業管理企業之間常見的財產損失和人身傷害糾紛，應當在物業管理合同中作出專門約定。這份特別協議對業主和物業管理企業都有積極的意義。壹旦對上述事項產生爭議，雙方可根據合同約定進行處理，避免爭論不休的尷尬局面。(六)業主委員會聘請法律顧問。根據國外物業管理的成熟經驗，業主委員會可以聘請具有物業管理專業知識的律師作為法律顧問，可以有效審查和監督物業管理合同的簽訂和履行，為業主委員會提供必要的法律幫助，促進物業管理企業按照合同約定和法律規定盡職盡責地提供物業管理服務。雖然會增加業主的開支，但是保護業主的合法權益非常重要。