問：律師好!我是貴港市的,我想問壹下,我現在想買壹塊地皮,這塊地皮是政府征用三合村的耕地後賠退給村民的規劃宅基地,目前剛剛辦得集體證,個人土地使用證還沒有辦,我想請問壹下,如果我買了,以後能不能辦得到我名下的個人土地使用證呢?還有我在買的時候又要註意什麽呢?買賣協議應該怎麽簽才不會吃虧呢?謝謝!
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房屋買賣協議是否具有法律效應，
依照法律規定，雙方自願訂立的房屋買賣協議是具有法律效力的。房屋買賣議的有效性，是合同條款能否執行的前提。如果合同被法院或者仲裁機關確認無效，無論雙方對合同條款設計得多麽縝密、全面，除了個別約定爭議管轄機構或者審計單位等程序性條款之外，合同所規定的違約責任將無法適用，可謂“釜底抽薪”，即使您壹直誠信守約，也無法依據合同追究違約方的責任。
(壹)房屋買賣協議有效的構成要件
關於合同的生效要件，合同法並沒有明確規定，只是在第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效”，結合民法通則第五十五條民事法律行為的構成要件之規定，壹個有效的買賣合同需要具備兩個要件：第壹、合同成立;第二、合同合法。為了能夠清晰地表述第二項構成要件，可以將“合同合法”分解為以下三方面：(1)合同訂立主體合法;(2)合同標的合法;(3)合同內容合法。
合同法司法解釋(二)第壹條釋明了合同成立的幾個要素，即：(1)當事人名稱或姓名;(2)標的;(3)數量。除法律另有規定或者當事人另有約定之外，只要合同具備上述要素，壹般來講，法院會認定合同成立。
此外，合同法中列舉了合同成立的幾種特殊情況：
(1)合同法第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但壹方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”
(2)合同法第三十七條規定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人壹方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”
(二)協議的合法性
我們要理解這個問題，無論從立法還是從司法實踐的角度來講，更多從合法性的對立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下：
1、合同的訂立主體是否合法
依據法律規定以及司法實踐，在下述情況下，合同訂立主體不合法，導致合同無效：
(1)購房人不具有法定購買資格。
比如，不符合經濟適用房購買條件的買房人購買此種房屋，壹旦雙方發生爭議，法院有可能以購房人不具有購房資格，判決合同無效。
(2)到法院或仲裁委開庭時，出賣方仍未取得房屋處分權，權利人亦不予追認的。
2、合同標的是否合法
合同標的不合法的情形有：
(1)房屋管理機關不許上市的央產房、軍產房或者涉密單位的房屋。
(2)不具有上市條件的經濟適用房或者按照經濟適用房管理的回遷房等房屋。如此類房屋購買時間不滿5年。
3、合同的內容是否合法合法。