拆遷補償中農村房屋產權合法建築面積如何核定？

土地補償標準分為農村集體和國有土地:1。農村土地征收補償標準根據我國《土地法》及其實施條例確定。可以咨詢當地國土資源部門。2.國有土地的標準參照當地國土部門公布的不同土地價格確定。具體為:(1)被征收土地的村或村民小組建制被撤銷，建制未撤銷，但不符合異地建房條件的，被拆遷人可選擇貨幣補償或調換與貨幣補償等值的產權房。其具體計算為(被拆房屋重置單價結合成新+同區域新建多層商品房建築面積每平方米土地使用權基準價格+價格補貼)×被拆房屋建築面積；(2)土地被征收的村或村民小組建制未撤銷，且建房條件容易改變的，被拆遷人可在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居住區內的宅基地上申請新建住房，並獲得相應的貨幣補償。計算公式為(被拆房屋單價合並成新十價補貼)×被拆房屋建築面積；拆遷使用新宅基地所需費用，由建設單位支付給被征收土地的村或村民小組。◆農村房屋拆遷補償安置依據:被拆遷房屋的用途、建築面積壹般以房產證、農村宅基地使用證或建房批準文件的記載為準。備案與實際情況不符的，以實際面積為準，但已依法確認的違法建築除外。特殊情況的處理:在1.1發布征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已竣工的，給予新房補償，應拆未拆的舊房不予補償。征地公告發布時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建成的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件的內容進行補償，也可以由拆遷當事人協商約定；1.2拆除未超過批準期限的臨時建築，可給予適當補償。1.3違法應無償拆除的建築、超過批準期限的臨時建築、征地公告後擅自新建、改建、擴建的部分壹般不予補償。1.4同壹拆遷範圍內，既有國有土地又有集體土地的，對國有土地範圍內被拆遷房屋的補償安置，按照《城市房屋拆遷管理條例》執行；被征收集體土地範圍內的房屋拆遷補償安置，按照《集體所有土地房屋拆遷補償安置規定》執行，地方法規按照城市房屋拆遷規定執行的，從其規定。◆國家農村房屋拆遷補償標準農村房屋拆遷補償按照下列國家標準確定: (壹)磚混結構壹類房屋每平方米400元，二類房屋每平方米380元，三類房屋每平方米360元；(二)磚木結構壹類房屋每平方米260元，二類房屋每平方米240元；(3)磚混土木結構壹級住宅每平方米200元，二級住宅每平方米180元；(四)簡單結構房屋壹間每平方米50元，兩間每平方米30元。各結構房屋折舊率按以下標準扣除:(1)5年以內(含5年)的房屋折舊率為0%；(二)5年以上(不含5年)至10年(含10年)的房屋折舊率為5%；(3)10年以上(不含10年)的房屋折舊率為10%。◆農村房屋拆遷補償安置存在的問題2.1安置方式比較簡單。我市城鎮安置方式以自建為主。這種安置方式(1)有利於動員拆遷人。自建房符合我市農村村民傳統居住方式，願意被村民接受；(二)解決征地、拆遷與項目建設的時間矛盾；(3)有利於緩解鄉鎮財政拆遷安置補償資金壓力。然而，這種單壹的安置方式並不能有效應對近年來拆遷過程中出現的新矛盾。在安置用地方面，自建安置方式需要占用大量土地，安置點靠近城市規劃區和集鎮區域。隨著近年來社會經濟的發展，城市規劃區和集鎮地區土地可用空間逐年減少，不能滿足大規模拆遷安置的用地需求；在安置對象方面，對不符合宅基地申請條件的拆遷戶，不再適用自建土地。但在實踐中，戶籍已遷出或轉為城鎮戶籍的拆遷戶，仍以宅基地安置，無法滿足這些拆遷戶的實際需求。2.2移民安置政策不完善。我市市區居民房屋拆遷補償包括房屋重置價格和區位價格，綜合建築面積以房地產市場評估價格確定。我市規劃區外村鎮房屋拆遷補償費只按重置價格補償，綜合房屋實際情況評估確定。現行城鎮房屋補償政策未能體現農村宅基地的區位價值，尤其是集鎮國有土地的區位價值。2.3拆遷程序不規範。城鎮房屋拆遷過程中，沒有全市統壹的拆遷政策，缺乏公開透明的拆遷機制，存在隨意操作、程序不規範的現象。在鄉鎮房屋拆遷中，由於拆遷量大，建設時間緊，大多是在沒有取得項目批準文件、規劃許可證、用地批準書的情況下進行拆遷的。這種方式雖然保證了項目建設的需要，但缺乏法律依據，在面對法律意識較強的村民維權行為時容易陷入被動狀態。2.4移民安置用地占用大量耕地。目前鄉鎮的安置方式以自建為主，安置用地不僅占用了大量耕地，還占用了預留的建設用地空間。歷年來，全市共安置24799戶，占地約15999畝，耕地14143畝。東南開發區規劃區內，古力片區預留用地面積約654.38+0.2萬畝，古力片區* *安置2224戶，安置用地約654.38+0.822畝，占總數的654.38+0.5%，而玉山鎮金山園安置小區規劃面積為475畝，654.38+0.629戶。可見，移民安置用地占用了大量的耕地，不利於土地的有效集約利用和耕地資源的保護；占用預留建設用地，壹定程度上擠壓了工業等用地的發展用地，不利於土地資源的後續利用。2.5部分安置程序不完善。在城鎮農村房屋拆遷安置過程中，由於拆遷量大、時間緊，壹些安置手續不完善，被拆遷農民的合法權益得不到保護。主要問題有:由於城鎮建設預留用地主要安排工業等項目，部分安置點位置暫時不符合土地利用總體規劃，需要調整；原土地復墾後產生的用地指標主要用於基礎設施和工業項目，導致移民安置用地未能及時落實農用地轉用計劃。全市* * *安置24799戶，總用地面積約15999畝。目前已批準用地約19608戶，面積約12650畝。有51，91戶約3349畝未辦理用地手續，其中有932戶約596畝需調整土地利用總體規劃；需要實施農用地轉用計劃的農戶約3415戶，占地約2185畝。相關鏈接:農村房屋拆遷房屋重置價格評估是指與被拆遷房屋功能、用途相同的新建房屋，采用評估時的建築材料和技術，按照評估時的價格水平重建的正常價格。被拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝修應單獨出具評估報告。拆遷安置房產權知識拆遷安置房是指在土地儲備地塊、非經營性公益項目、城市基礎設施建設、軍事設施建設等行政劃撥土地拆遷過程中，以壹定價格出售給具有城鎮戶口(含農業職業)、邢弢地區被拆遷人的居住用房。