評估就是評價事物屬性的某壹方面的壹種意見。評估可以是說明事物的吸引力，式樣，質量，尺寸大小，重量或者是顏色，此外“評估”和“估價”這兩個詞是交替地用於表達對財產用貨幣價值度量的壹種意見。因為價值和財產這兩個詞用得如此普遍，所以，十分重要的事就是檢驗它們在各種不同情況下變化的意見。以及規定它們的用處。
對於評估過程而言，產權屬於誰，評估的目的是什麽，這是最基本的東西了。如果沒有壹個確定的價值前提估價便無法進行。舉個例子說，如果有人問我：我的汽車價值多少？由於沒有其它必要的附加的信息，對於無法得到壹個有意義的答案。價值不能絕對存在。而必須具備時間、地點、潛在的所有人以及潛在的用處等方面的內容。如果說，汽車的價值在”旁觀者的眼裏“是多少？我們需要知道這個“旁觀者”是誰。它是：
1．壹個保險公司？
2．壹個二手汽車商
3．鄰居
4．稅收員
5．會計師
6．我們的財產執行人？
7．廢品處理商？…
就評估方法而言,現在有三種可接收的估價方法：成本法，收益法，以及市場法。也可以在教科書中找到其它的方法。但是通過分析可以揭示出：其它方法只不過是這三種基本方法的變換形式。
《成本法》
成本法測定所有者的未來利益是通過確定替換被評估資產未來服務能力所需的貨幣量。這壹般被定義為重置成本。這種方法的假設依據是：新的資產價格與該資產在其壽命期所能提供的服務的經濟價值是相當的。市場則是這個方程的檢驗地。舉例，如果我們設定壹個新機器的價格水平比它未來經濟利益的現值要高得多。那麽，這機器肯定賣不出去。如果反過來，則會供不應求，隨之，價格會提高。由於新機器的價格沒有市場的畸形，所以等於它的公平市場價值。
「折舊」
人們對於新資產很少要求能提供幾種價值的選擇。然而，采用成本法總是把此過程復雜化，即由於折舊的作用，要定量的估算新價值,以及折舊即資產的實體損耗，功能性貶值和經濟性貶值的結果。以上三者的適當反映是運用成本法估價的基礎。
《收益法》
收益法，不考慮成本的構成，或重新購置新資產，而是註重資產產生收益的能力。其理論基礎是：資產的價值可以通過資產經濟壽命期間收到的凈經濟收益（現金流入減去現金流出）的現值來確定。這個概念在有的書上的描述很精彩。常常是這樣陳述資產（無論是磚與灰漿，土地，設備或是公司的股份）都是在它們能夠獲利的公開市場上的價值，而這個價值的測定當與企業固有的風險聯系在壹起時就是資產的盈利能力。
「現值的概念」
在這裏為讀者提供的壹些背景，讀者可能不太熟悉，那就是“貨幣時間價值”的。概念是將來得到的壹美元在今天的價值將比立即得到的壹美元的價值低。為了解釋這壹點，我們從“知識產權許可與合資利益策略”中摘錄如下壹段話：
舉例說：如果我們發明了壹種辦法，或者說壹個設計，使妳能在悠閑的散步的同時卻能準確無誤地把高爾夫球打進洞內。……我們已經仔細地保護了自己的設計並獲得專利。讓我們進壹步假設：我們決定賣掉這個專利來開發此知識產權。我們已和兩家高爾夫設備公司接觸，他們均有興趣。Zing高爾夫公司已付現金55萬美元，Congar俱樂部公司已付30萬美元，並準備在壹年內再付30萬。
如果兩家都是付現金，這個選擇是清楚的。但是C俱樂部作兩次付款的延期使這個決定復雜化了。另外的5萬美元肯定是有吸引力的。但我們必須考慮在第二次付款的所有不確定因素。C公司從現在起壹年內是不是會跨臺？不跨臺，它是否有錢付這筆款？如果這個新設計並不能使每壹個笨蛋高爾夫球手每球必中，C公司是否願意接收這個高價？我們必須找到壹種方法，使我們能在同壹基礎上對兩種付款方式進行比較。
C和Z付款的方式的根本區別是什麽呢？這個例子就提出了壹個貨幣時間價值的。概念用“現值”來衡量，現金的現值是明顯的。我們並不困難可以比較兩種現金付款方式的現值。而當引入時間因素之後，問題就比較復雜了。壹年後收到的30萬的現在價值是多少。要計算這個結果，我們需要了解壹些什麽情況？我們在這裏講的第壹點就是我們如何確信這筆款會全額付出和按時付出。如果我們確實感到買家有能力付款，那麽我們可以作如下推斷：
1．如果我們今天有了這30萬而不是壹年以後，我們可以把它投入我們貨幣市場基金，可以掙取4％，按此利率，30萬將值31.2222萬，這個運算是采用了壹個基本數學公式。I＝PRT（利息等於本金乘以利率乘以時間）。為了直接計算將來值，公式可以轉換為：
未來總值＝P（1＋RT）
2．看了其它方面，我們自問，我們必須向貨幣市場基金投入多少才能得到壹年後的30萬。答案是：28.8256萬。這個計算是使用基本利息公式的另壹種轉換公式。
現值＝未來值÷（1＋RT）
3．所以，壹年後收到了30萬按4％的利率算則現值為28.8256萬元。
如果我感到C俱樂部公司財務上可靠（作為我的貨幣市場基金的持股者）那末，我的分析就完成了。如果，在另壹方面，我不能確信按時收到30萬，或全部收到30萬。我就會要為接收更大風險而要求更大的回報。在計算中的利率就是我們承受風險的壹種度量。以15％利率計壹年後收到30萬的現值是25.8453萬。如25％計則只有23．4241萬。下面為各種情況預計銷售作壹個比數：
現值
Zing's付款＝55萬現金。 550，000元
Cougar’s付款＝
30萬現金 30萬 30萬 30萬
4％ 15％ 25％
30萬壹年後付288256 258453 234241
合計 588256558453534241
Zing’s付款 550000 550000550000
差別 38256 8453 －15759
有了以上計算，我們就可以看出：根據不同的信任水平對於C公司所付的壹年後的30萬可能是更好壹些或者是更差壹些。
為了計算我們需要什麽呢？我們需要知道，延遲的付款量，拖到什麽時候付？而且這個付款的風險是多少？
收益額；在上面的例子中，收益額就是清楚的（現收30萬和壹年後收的30萬在現實社會中，議程中收益“量”這壹部分是要費解得多。可以是由收到的付款組成，也可以是所承擔的開支。
收益是什麽時候收到。有時，收到的時間或責任是清楚的。（當事先安排的壹個程序）但大部分情況，他們往往取決於其它文件…在現值計算中時間是壹個非常重要的因素。在將來不同時間收到30萬的現值是完全不同的。其變化如下：
1年 2年 3年 4年
4％288256276972245701 201230
10％ 25845322265914237067564
25％ 234241182896 87062 25266
如上所述，時間因素的作用也由於不同的利率而大大改變。在高利率時，價值貶損的加速度隨著時間推遲而增加。現值的概念也可應用於任何形式的現金流量。以每月壹次復利計算的15％利率，30萬現值的付款程序可按以下：
12個月按月支付26743元
10萬現金加上12個月按月支付17829元
11個月按月支付19332元加上1年後支付135649元。
[取得收益的風險]
最困難的要素是風險的定量，以利率或折現率。此處，我們采用折現率這個術語，表明取得未來收益的現在價值是壹個折扣的過程。求取得折現率的方法很多在這裏不詳細討論了。然而，各種方法的實質就是尋求投資者在市場上進行不同形式投資時所需要的回報率。
舉例說，對美國政府評判進行投資的投資者，接收的回報率是可能提交回報範圍的最下限，壹般為4％左右。而在此範圍的另壹端，投資者投資壹個剛成立的高新技術企業的普通股可能要求的回報率為30％，40％或50％