中國實行二元土地所有制結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》，農村宅基地屬於集體所有，村民只有使用權。農民向城鎮居民出售房屋不受法律認可和保護，即無法辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能轉讓或出售給非集體成員的第三方，只能在集體成員內部轉讓和置換。
延伸信息發放產權證的國家稱為“大產權房”，不發放產權證的國家稱為“小產權房”。大小產權房的糾紛不是房屋的所有權，而是土地的使用權。小產權主要有三種解釋:
1是指開發商的產權，稱為購房者的大產權和小產權，因為購房者的產權被開發商的壹個產權分割。
2.根據房屋再過戶時是否需要繳納土地出讓金來區分。不需要交土地出讓金的叫大產權，要交土地出讓金的叫小產權。按照這種解讀，普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3.以產權證發證機關區分。國家發產權證的，叫大產權；如果國家不發產權證，就叫小產權，也叫鄉鎮產權。鄉鎮產權不構成法律意義上的物權。
小產權的前兩種解釋是合法的，只要在轉讓時支付全部購房款或繳納土地出讓金，就可以自由買賣，其法律規定也比較明確。小產權的法律性質第三種解釋有爭議，無法取得真正法律意義上的產權證。
參考資料:
百度百科:小產權房