手把手教妳買房子（買房必藏知識大全）
當然還壹定要有壹筆資金的支持，這筆資金的數額，決定了您在買房中的壹切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。並且對於商品房的壹切相關知識您壹定要做足功課。比如什麽是住宅的開間、進深、層高和凈高？什麽是建築容積率、建築密度和綠化率？等等名詞解釋，當然更重要的是哪些房能買，哪些房不能買。
當您把這些基礎信息了解全面後，您才能夠真正的進入到實際看房的大軍當中，所以您將來想買到壹套好房，了解這些基礎知識是必不可少的。
房地產名詞解釋：基礎知識
1.樓盤均價：是樓盤的平均價格，它代表著壹個項目整體的價位水平。但購房者在去售樓處咨詢時會發現，用標著的“均價”來買房，往往是買不到的。那麽“均價”到底是什麽呢？開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。壹個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的壹個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差系數。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。
2.樓盤起價：樓盤中相對位置不好的那壹類房子的單價。起價房可能只有壹套或壹層，所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。
3.使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，壹般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
4.實用率：實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
5.建築容積率：是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。建築密度：即建築覆蓋率，指項目用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
6.房屋的產權
房屋產權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。
7.印花稅
印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的壹種稅。
1)征稅範圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。
2)稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3)納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
8.契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的壹定比例向產權承受人征收的壹次性稅收。它是對房地產產權變動征收的壹種專門稅種。
房地產名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層低層
低層房屋是指高度低於或等於10米的建築物，壹般是1-3層建築物，如平房、別墅等。低層房屋壹般建築結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優於高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。
小高層：人們壹般把8層至12、13層的建築稱為“小高層”。小高層住宅壹般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，汙染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨後春筍，越來越多。
多層：多層房屋指高於10米、低於或等於24米的建築物。多層房屋壹般為4-8層，壹般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋壹般規格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
板式小高層：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。壹般說來，8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。躍層：躍層住宅是壹套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；壹般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有壹間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。
復式：復式住宅在概念上是壹層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。
房地產名詞解釋：套內建築面積成套房屋的套內建築面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建築面積三部分組成。
1、套內的使用面積(GB/T17986.1-2000B1.2)：套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。
2、套內墻體面積(GB/T17986.1-2000B1.3)：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公***建築空間的分隔以及外墻(包括山墻)等***有墻，均按水平投影面積的壹半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
3、套內陽臺建築面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：套內陽臺建築面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽臺按水平投影的壹半計算建築面積。
附：房屋的***有建築面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：房屋***有建築面積系指各產權業主***同占有或***同占有或***同使用的建築面積。***有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公***門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公***用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。***有建築面積還包括套與公***建築空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積壹半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入***有建築面積。
房地產名詞解釋：建築面積建築面積亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示壹個建築物建築規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建築面積是計算商品房價格的結算數據，所以對於購房者來說，了解建築面積的計算方法是非常重要的。
在住宅建築中，計算建築面積的範圍和方法是：
(1)單層建築物不論其高度如何，均按壹層計算，其建築面積按建築物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建築面積。
(2)多層或高層住宅建築的建築面積，是按各層建築面積的總和計算，其底層按建築物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建築面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的壹半計算建築面積。
(5)穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論高度如何，均按壹層計算建築面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建築面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建築物自然層計算建設面積。
(7)住宅建築內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建築面積。
(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的壹半計算建築面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建築面積。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
(10)兩個建築物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的壹半計算建築面積。
(11)突出墻面的門鬥，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建築面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的壹半計算建築面積。挑陽臺按其水平投影面積的壹半計算建築面積。(13)住宅建築內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建築面積；樓內有樓梯，並設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的壹半計算建築面積。
另外，在住宅的建築中，不計算建築面積的範圍有：
(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。
(3)獨立不貼於外墻的煙囪、煙道、貯水池等構築物。
(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。
(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(7)層高小於2.2米的深基礎地下架空層，坡地建築物吊腳架空間。
從以上可以看出，住宅的建築面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。
房地產名詞解釋：住宅的結構有哪些形式住宅的結構有哪些形式住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔起來，同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。
住宅建築的形式由於有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同，相應采用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分的。
壹般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式：
(1)磚混結構住宅磚混結構是指建築物中豎向承重結構的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構，又稱鋼筋混凝土混合結構。因為磚混結構的主要承重結構是粘土磚，所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度。可以這樣說，磚的形狀越規則，砂漿的強度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強度就越高，房屋的耐用年限就越長。
磚混結構的優點主要表現在：①由於磚是最小的標準化構件，對施工場地和施工技術要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產。②它具有很好的耐久性、化學穩定性和大氣穩定性。③可節省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。④施工技術與施工設備簡單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優於混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設中運用得最為普遍。
(2)磚木結構住宅磚木結構住宅是指建築物中承重結構的墻、柱采用磚砌築或砌塊砌築，樓板結構、屋架用木結構而***同構築成的房屋。這種結構的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，並且施工工藝簡單，材料也比較單壹。不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且占地多，建築面積小，不利於解決城市人多地少的矛盾。
(3)鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結構具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經久耐用等優點，並且房間的開間、進深相對較大，室內活動空間也相應增加，室內空間分隔較自由。
房地產名詞解釋：朝向和樓層在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。
北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。壹套房內，臥室壹般有二三間，其朝向也不會完全壹致。而且在大多數情況下是有好有差。消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那麽室內溫度壹定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有壹間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要壹些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。
在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利於風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在壹個方向上，如果建築與建築之間間距過小，底層就會由於上面建築的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由於本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。由於廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，所以壹般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。壹般來說，要防止由於朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。壹般來說，壹天之內陽光能射入時間2～3小時，對於消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動均有好處。對於客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對於廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛生間也以能接受壹定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。壹套居室內，最好能有兩個陽臺，其中壹個陽臺壹定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。現在多數的商品房住宅為壹梯二戶型。對於條式壹梯二戶，壹套只有二個方向來通風、采光。而這種建築的朝向多為南北向，因此，有壹半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對於點式壹梯二戶，壹套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對於壹梯三戶，壹梯四戶，由於套數多，要為各戶都留有壹個相對較好的主朝向，故壹戶的朝向很難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。
低層建築壹般為壹至二層。多層建築壹般為三至七層。
高屋建築壹般為八至三十層。
超高層建築壹般為三十層以上。因此，這就為建築層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。大多數消費者在挑選底樓時，壹般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有壹個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時壹定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那麽就不會出現由於上面各戶的不正常使用而使壹樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那麽消費者要看其管道是否在壹樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的壹面，也有不利的壹面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能？有沒有壹些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題壹定要—壹察之，不然等搬進去再後悔，已是悔之晚矣。壹些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，壹到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。
手把手教妳買房子（選房篇）通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區的配套、環境、物業管理、總價格、面積等）進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定壹個適合自身實際需要的購房框架，然後結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。
可以通過以下幾點選房：
1.網上選房——可以從房地產專業網站搜房網上，通過價格、區域等條件來搜索您最需要的房子
2.專家指點或朋友推薦——專家、朋友的意見壹定不要忽視，他們壹定會從親身體驗的經驗當中告訴妳方式方法
3.實地考察——只有實地考察，才能切身的了解到這個樓盤的交通是否便利，周邊配套是否完善、小區規模是大是小等等。