從最初的工業園區、高速公路、倉儲和物流，到最近批準的經濟適用房，公募基礎設施REITs涵蓋了更廣泛的資產。多位業內人士認為，保障房REITs的相繼落地是“住不炒”的具體實踐，將有效幫助盤活存量資產，支持保障房新增投資，有望推動公募REITs市場進壹步發展。
租賃房地產投資信托加速擴張。
近年來，我國不斷推進保障性租賃房制度建設。在業內人士看來，建設保障性租賃房是新形勢下我國住房制度改革的又壹新探索，是解決大城市住房結構性問題的重點，是優化房地產租賃供需平衡、促進房地產行業健康穩定發展的有效手段。
推出保障房REITs有利於盤活存量資產，回收新建保障房項目建設資金，促進投融資良性循環的形成，對保持房地產市場平穩健康發展具有重要作用。
具體來看，獲批的華夏北京保障房REITs是由北京保障房中心有限公司作為原始所有人，中信證券作為ABS管理人，華夏基金作為基金管理人發起設立的公共基礎設施類REITs。該項目的基礎資產為北京市海澱區龍文嘉園和北京市朝陽區西嶽尚軍。
據悉，龍文家園項目和西嶽尚軍項目分別於2015和2018年投入使用。它們是北京具有代表性的公租房項目，樓齡短，物業質量好，生活配套齊全，交付標準高，入住率高。經過多年的培育和完善的管理，兩個項目已進入穩定運營期，總估值約為11.51億元。該項目的回收資金將主要用於北京焦化廠剩余地塊的安居工程建設。
此前，首批兩只保障性租賃房REITs於7月29日率先獲批，分別是紅土創新人才安珠REITs和金鐘府安珠REITs。因此，華夏北京保障房REITs成為國內第三只用於租房的REITs產品。
更重要的是，由於華夏北京保障房REITs的基礎資產是兩個公租房項目，這意味著公租房首次納入公募REITs，對於進壹步盤活存量資產具有重要意義。
華夏基金基礎設施與房地產投資部執行董事莫亦凡表示，保障房租賃REITs的落地符合“房住不炒”的長期政策，是金融支持解決新市民、年輕人等群體住房困難的重要舉措。通過盤活保障性租賃房的存量資產，可以更好地支持住房保障體系建設，形成投資的良性循環，增加保障性租賃房的市場供給，更好地解決民生問題。
“此外，公募REITs作為國內資本市場的重要創新產品，吸引社會資本積極參與保障性租賃房成熟資產投資，幫助保障性租賃房相關投資運營主體盤活存量資產，加快保障性租賃房建設，提高保障性租賃房有效供給；也有助於形成國內保障性租賃房的市場化定價基準；也有助於推動保障性租賃房服務模式的市場化、專業化轉型。”莫壹凡說。
政策供給為發展奠定堅實基礎。
在酒吧穩步發展的背景下
今年以來，租賃類REITs正式進入發展快車道。5月25日，國務院辦公廳發布《關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出促進基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)健康發展；進壹步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市。
隨後，5月27日，證監會、發改委聯合發布《關於規範保障性租賃房試點發行房地產投資信托基金(REITs)工作的通知》，推動租賃住房REITs業務規範有序發展。《通知》提到，鼓勵使用凈回收資金投資於短期內明確到期並能形成有效投資的新項目，促進形成投資良性循環；該項目權屬清晰，運營模式成熟，市場化收益可持續，被相關部門認定為保障性租賃房項目。
7月29日，證監會在2023年系統年中監管會議暨檢查整改常態化長期動員部署會上也提到，穩步擴大REITs範圍，加快常態化發行，盤活存量資產。
公開發行REITs，被稱為“資產IPO”，是盤活存量資產的有效金融工具，可以讓龐大的“沈睡”的基建資產獲得流動性溢價，然後將回收的資金用於新的基建項目。業內人士指出，保障房建設需要大量資金投入，公租房REITs可以成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基建類REITs受到政策大力支持的重要原因。
除了政策準備外，公租房REITs的相繼落地與其產品特性的高度適應性有直接關系。中信證券分析師明明在研究報告中指出，REITs從租賃住房的角度出發，在拓寬融資渠道、盤活存量資產、促進有效投資等方面作用明顯。相關企業有嘗試保障性租賃房資產證券化的動力；從REITs市場來說，具有經營標的長期、租金相對穩定、出租率高的特點。與REITs對基礎資產的要求高度匹配。兩者的結合不僅可以擴大中國REITs市場的規模，而且有助於投資。
投資者帶來了壹些好處。
具有長期投資價值
除了“轉”掉龐大的房地產資產，促進租賃住房市場平穩健康發展，業內人士還指出，作為壹種公募的產權類REITs，保障房類REITs項目通常具有經營期限長、租金率穩定、抗周期性強等特點，具有良好的長期投資價值，能夠進壹步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。
值得壹提的是，首批兩只用於租房的REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創新深證人才安珠REITss發布的基金份額發售公告顯示，本次詢價* * *收到83名網下投資者管理的252名配售對象的詢價報價信息，所有配售對象擬認購的總數量為186.245438+0000億份，是首次網下發行份額的133.03倍。
莫壹帆認為，REITs的投資價值主要體現在兩點:壹是來自於各項政策的支持，這個投資領域有壹定的政策紅利；二是各地保障性租賃房項目進入快速發展期，為保障性租賃房REITs提供了優質的投資標的。“REITs的基礎資產具有長期穩定的現金流，適合保險資金、養老金等追求長期穩定投資收益的穩健型投資者。”他還提到。
相關問答:2023年什麽時候發行reits？Reits基金5月31在國內上市，5月31 * *共有9只reits基金，分別是華安張江光大花園REITs(508000)、滬杭甬杭徽REITs (508001)、郭芙首只閉水REITs (508065438)。房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化是在資本市場上將低流動性的非證券房地產投資轉化為證券資產的金融交易過程，主要包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種形式。2014至今，上交所、深交所、報價系統* * *共發行21只REITs，涉及酒店、寫字樓、商場、出租房等。如魔方公寓於2016年以租賃證券化的方式獲得首筆3.5億元的ABS(資產支持證券)，並於2017年8月由鏈家免費發行。長租公寓類似於此類資產，但中國租賃市場的短租服務導致中國長租公寓缺乏REITs。
2017 10 11，國內首單長租公寓資產REITs——新公寓股權型住房資產支持專項計劃正式獲批發行，計劃發行金額2.7億元。項目從正式立項到獲批只用了不到20天的時間，創造了資產證券化領域極高的推廣效率。新公寓股權REITs項目的成功推出，貫徹了以長租公寓模式盤活住宅資產價值的理念，有效踐行了“房子是用來住的”的理念，將為中國開發商未來通過品牌化租賃運營和資產證券化獲取更大利益提供積極借鑒。
(1)項目的成功落地，標誌著順應供給側結構性改革的號召和國家鼓勵住房租賃市場政策的不斷出臺，開展持有物業資產證券化的“破冰”創新嘗試，對國內住房租賃市場資產證券化和REITs的全面啟動具有重要的示範作用。
(2)REITs作為成熟的房地產金融產品，在國外已經運行多年，業績壹直非常穩定。我國的REITs起步較晚，未來類似的項目會越來越多，也存在很多問題。大力發展REITs不僅可以填補房地產金融領域的空白，豐富金融市場，還可以通過發展REITs在壹定程度上提高房價調控能力。但其快速發展也需要解決相關問題:如何以最低的成本、最短的時間在目標城市找到最合適的物業，如何實現規模化、精細化運營。
(3)國內首單長租公寓資產類REITs，針對住房租賃市場。REITs可以幫助長租公寓提供商盤活沈澱資金，但無法解決其收入問題；在國外典型成功的REITs的內容中，商業地產是絕對不可避免的，因為商業地產做的REITs的投資回報率遠高於房市；這需要開發商的產品創新，政策的進壹步引導，住宅觀念的更新，以及與市場力量的進壹步競爭。
——嚴東生，南京大學經濟學博士生