壹、首付分期的定義和背景。
兩個。分期付款首付款的主要方式及法律規定
2016之前，首付分期主要針對各房企內部員工，房企直接向員工貸款。後來隨著市場競爭的加劇，分配主體擴大到各房企的關聯公司、內部員工、中介機構，分配對象範圍也逐漸擴大到有購房意願的普通百姓。早期的模型大致如下:
在這種模式下，很多情況下，房企或其關聯公司作為放貸主體，為了規避自身風險，實際上並沒有將貸款的壹部分給購房者，也沒有真實的現金流用於放貸，而是壹般在借款合同中註明將貸款以現金形式支付給購房者。首付分期壹方面滿足了普通人的購房欲望，另壹方面也極大的刺激了房地產市場，讓房企的銷量飆升，所以首付分期壹度受到房企的熱捧。但與此同時，由於首付分期，提高了購房者的杠桿率，買不起房的人很容易違反限貸政策拿到首付，擾亂了銀行對購房者還款能力的判斷，加劇了金融風險，進壹步放大了房地產市場泡沫，使得整個市場環境更加不可控。因此，自2016以來，國家出臺了壹系列政策文件打擊首付貸，具體如下:
2016，10，16國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於印發互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》(國辦發[2065 438+06]21號)，其中第二項重點整治問題和工作要求為4，規範互聯網“眾籌買房”等行為，禁止各類機構開展“首付貸”業務。《通知》雖然針對互聯網金融，但明確提出禁止各類機構開展首付貸業務。
2016年7月29日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委聯合發布《住房和城鄉建設部關於加強房地產中介機構管理促進行業健康發展的意見》(建發[2065 438+06]168號)。第壹條:中介機構不得強制客戶選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或者與其他機構合作提供首付貸等非法金融產品和服務，不得變相收取返點等金融機構費用。該意見主要規範房地產中介機構的行為。
2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監會聯合發布《關於規範住房融資加強反洗錢工作的通知》(建發[2065 438+07]215號)，其中第壹條禁止違規提供“首付貸”等住房融資條款。(壹)嚴禁房地產開發企業和房地產中介機構違規提供購房首付融資。房地產開發企業和房地產中介機構不得為購房人支付首付款或變相分期支付首付款，不得通過任何平臺或機構為購房人提供首付款融資，不得以任何形式通過其他機構融資誘導購房人支付首付款，不得組織“眾籌”購房。(二)嚴禁互聯網金融機構、小額貸款公司違規向購房人提供“首付貸”等融資產品或服務。互聯網金融機構和小額貸款公司不得通過線上、線下或其他任何方式為購房人提供首付融資或相關服務。
2018年7月9日，河南省住建廳發布《關於進壹步規範商品房銷售行為的通知》(關羽[2065 438+08]29號)。第三部分規定房地產開發企業不得從事下列違法銷售行為:13。實行“零首付”買房，或以“首付貸”、“首付分期”等形式為炒房者違規或變相首付。同時進壹步規定，如有違反，根據情節輕重，當地房地產主管部門將采取約談企業負責人、責令限期整改、整改到位前暫停網簽、曝光典型案例等措施。
上述文件的出臺，極大地限制了房地產企業和中介機構直接從事首付貸的行為。因此，2016之後，首付的操作模式逐漸演變為房地產企業和第三方金融機構私下執行。壹般的模式是房地產公司與第三方金融機構(通常是有金融資質的從事貸款)簽訂融資顧問或金融服務合同。約定由房地產公司向第三方金融機構提供想買房的準客戶名單，金融機構為這些客戶提供首付所需的貸款。作為壹種考慮，房地產公司通常以融資顧問費或服務費的形式向第三方金融機構貼現利息。後壹種模式如下:
在這種模式下，為了防範購房者在收到貸款後將貸款挪作他用的風險，房企壹般會要求購房者和第三方金融機構將貸款直接存入公司賬戶，然後購房者在收到首付款後向銀行申請按揭貸款，以實現快速回籠資金的目的。
第三，分期首付的法律風險。
首付對於房地產公司和中介都有壹定的法律風險。本文主要闡述房地產公司面臨的法律風險。
(1)商品房買賣合同或借款合同是否會因首付分期而失效？
103010第壹百五十三條規定，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但是，強制性規定不使民事法律行為無效的除外。
最高人民法院《民法》(法[2019]254號)規定，31。違反規則的合同效力壹般來說，違反規則不會影響合同效力，但如果規則涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗，則應認定合同無效。人民法院在確定規則是否涉及公序良俗時，應當在審查規範對象的基礎上，認真審查監督、交易安全保護和社會影響。
量，並在裁判文書中充分說明理由。
根據上述法律規定，只有違反涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的法律、行政法規和規章的強制性規定，合同內容才是無效的。縱觀本文第二部分，禁止首付貸的文件只是政府部門的規範性文件。上述文件的違反不構成違反涉及公序良俗的法律、行政法規和規章，不能作為認定首付款分期付款協議無效的依據。因此，商品房買賣合同或借款合同不因為涉及首付款分期付款而被認定無效。
但在司法實踐中，也有少數法院以借款合同未經雙方明示，或房企與購房者惡意串通騙取銀行按揭貸款，損害銀行合法權益，擾亂金融市場秩序為由，認定借款協議無效。見案例(2021)。
0191民國初河南省鄭州高新技術產業開發區人民法院。但即使認定借款協議無效，仍可以此為由要求買方返還剩余借款，但不再支持合同約定的違約金及利息。
(二)購房者逾期按揭違約導致的賠償風險
很多首付分期都是針對沒有實際購買力的買家。買房後，這些貸款還會被要求在1-2年的期限內分幾次還清。加上銀行每月的按揭付款，這些過度的經濟負擔很容易導致購房者拖欠按揭付款，使得為購房者向銀行申請按揭貸款提供擔保的房地產企業承擔賠償責任。
(3)因民間借貸糾紛提起訴訟，出借人是否會被認定為“職業出借人”？
關於“職業放貸人”的認定，最高人民法院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》(法[2019]254號)規定，53。法人作為專業出借人從事民間借貸，未依法取得出借資格，以及非法人組織或者自然人作為民間借貸從事民間借貸的，應當依法認定無效。同壹出借人在壹定時間內多次從事有償民間借貸的，壹般可以認定為職業出借人。《河南省高級人民法院關於嚴格依法審理民間借貸案件的通知》規定，出借人通過向不特定社會對象提供資金賺取高額利息。借貸行為具有重復性和規律性，借貸的目的是生意。未經批準，擅自從事正規貸款業務，屬於非法金融業務。已簽訂的民間借貸合同，因違反強制性規定，應認定為無效合同，按無效合同處理。
根據上述規定，職業出借人的認定應當符合以借貸為職業、借貸頻率高、向社會不特定對象出借資金、借款合同約定的利息高的特征。如果借款人主張出借人構成“職業出借人”，壹個很重要的標準是提供證據證明出借人的出借行為具有重復性和規律性，出借目的具有商業性或操作性。但在實踐中，借貸雙方通常在借款合同中對利息有特別的規定。比如，除了因買受人單方違約導致合同終止的情況外，雙方不再約定任何利息和違約金。所以在這種情況下，出借人的出借行為是沒有報酬和操作性的，因此被認定為“職業出借人”的風險並不大。
(四)行政處罰風險
根據《中國人民銀行貸款通則》第二十壹條規定，貸款人必須經中國人民銀行批準經營貸款業務，持有中國人民銀行頒發的《金融機構法人許可證》或《金融機構營業執照》，並經工商行政管理部門核準登記。但房企及其關聯企業壹般不具備經營貸款業務的資質。在這種情況下，從事首付貸業務有被人民銀行及主管部門依據上述規定和禁止首付貸的規範性文件進行行政處罰的風險。
與金融機構簽訂民間金融服務合同指定第三方金融機構放款，表面上規避了上述風險，但由於向同壹家房地產企業放款的機構仍然是壹家或幾家固定機構，雙方都存在惡意串通騙取銀行貸款、規避國家相關限貸政策而被處罰的風險。另外，對於國家是否會以非法經營罪或騙貸罪追究房企的刑事責任，在沒有出現大面積供應中斷導致金融秩序混亂的情況下，筆者持保留態度。
第四，首付款分期付款的不同模式及其裁判規則
實踐中，第三方公司壹般以民間借貸為由，要求借款人承擔歸還貸款本息的責任。根據不同情況，房地產公司會選擇以民間借貸糾紛為由要求返還本息，或者以商品房買賣合同糾紛為由要求返還剩余首付款或解除商品房買賣合同。筆者回顧了壹些關於首付分期的案例，結合不同的首付分期模式，總結出以下判斷思路。由於審判實踐的多樣性和復雜性，這壹思路難免被忽視，有以偏概全之嫌，可供參考。
(壹)房地產公司與業主同時簽訂《商品房買賣合同》和《借款合同》的方式。
裁判概況:在這種首付分期模式下，法院有兩種意見。
壹、根據民間借貸糾紛處理情況，法院認為，扣除購房款後，借款合同的目的已經實現，借款合同成立並生效，房地產公司有權依據借款合同主張本息。至於利息，最高可以支持年息24%加違約金。但考慮到該筆借款為首付款，原告並未實際支付被告資金，法院酌情減免了利息。
二是由於商品房買賣合同與借款合同簽訂的時間通常比較接近，房地產公司與業主之間通常沒有實際的資金交付，人民法院出於對合同當事人真實意思表示的考慮，可以直接認定借款合同無效。但借款合同的無效不影響商品房買賣合同的效力。因此，本案中，業主未按約定足額支付房屋首付款的，房地產公司可以依據商品房買賣合同向業主主張未支付的房款或者解除商品房買賣合同、支付違約金、撤銷商品房合同登記和預告登記。
案例壹:以貸款方式支付首付款達成的《借款合同》，即開發商有權依據《借款協議》主張欠款、利息及違約金。
(2019)豫0182民初5733號河南省滎陽市人民法院
裁判要點:我們認為，被告勵東方為購買原告漢宇公司開發的房屋，向原告漢宇公司借款支付了首付款。原、被告簽訂漢宇天悅灣購房貸款協議，是雙方的真實意思表示。協議明確約定了貸款金額、利息和違約金的事實。被告勵東方未按約定還款，原告漢宇公司要求被告勵東方支付欠款25.9萬元，符合法律規定，本院予以支持。
案例二:借款合同是虛假意思表示，實際上是分期首付款，應該無效。
(2019)豫0105民初字第8215號河南省鄭州市金水區人民法院
裁判要點:本院認為，行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，原、被告雖簽訂借款合同，但約定被告為購買原告開發的房屋向原告借款，借款直接支付給原告，被告不提取現金，原告向被告收取分期付款費用。由此可見，該合同名為借款合同，實際上是原、被告為了買賣房屋而支付的首付款，借款合同並非原件。原告要求解除借款合同的請求被本院駁回。
案例三:買受人未按借款合同約定按時付款，但實際未按商品房買賣合同約定足額支付首付款，屬於根本違約，開發商依法解除商品房買賣合同。
(2019)豫0105初字第22660號鄭州市金水區人民法院。
裁判要點:我們認為，原告與被告簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定。合同合法有效，雙方應根據合同全面履行義務。雙方簽訂的借款合同雖名為借款，但其實質是雙方規避國家對購買商品房的相關首付政策，借款合同中並無實際交付資金的行為。實際上是原告為了方便被告貸款而讓被告分期支付首付款並提前開具發票的行為，借款合同中的款項本質上仍是購房款。被告未按借款合同約定按時付款，實際未按約定足額支付房屋首付款。該行為違反了商品房買賣合同的約定，屬於根本違約。原告主張解除商品房買賣合同並無不妥，本院予以支持。上述合同終止後，本合同項下的商品房備案登記和預告登記也應終止。合同解除後，被告應將涉案房屋返還原告。
(二)房地產公司與業主簽訂《商品房買賣合同》，業主單獨與第三方簽訂《借款合同》。
推薦人簡介:
1.如果第三方和房地產公司之間有轉賬流水，或者是現金支付，房地產公司會出具收據。法院通常認定貸款協議真實有效。這種情況下，第三人根據借款合同直接向業主主張償還借款及利息，法院通常會予以支持。
2.如果第三方與房地產公司之間沒有轉賬流水、收據等付款證明材料，且考慮到第三方與房地產公司通常是關聯公司，法院通常會宣告借款協議為虛假、未實際履行，認為無效。
3.無論是第壹種模式還是第二種模式，房地產公司都可以以未支付購房款為由，訴請業主支付未支付的購房款或解除購房合同、支付違約金並註銷商品房備案登記和預告登記。
有的法院會直接認定上訴要求支付貨款的案件；在買受人針對房產公司首付分期違約進行抗辯的情況下，壹方面，買受人難以舉證(實務中，房產公司壹般不給買受人辦理首付分期的相關手續)，另壹方面，部分法院會將借款關系和商品房買賣合同關系視為不同的法律關系，不會審查首付分期是否導致合同無效，以此來判斷買受人是否支付購房款。
至於房地產公司以未支付房款為由主張解除商品房買賣合同，是否支持存在爭議。在商品房買賣合同有效且購房人未辦理按揭貸款的情況下，房地產公司以合同方式解除商品房買賣合同的，壹般會得到支持。但買受人支付部分首付款，且銀行已發放按揭貸款，且已支付的房價款達到總房價款的75%以上，依據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條，以買受人已支付標的物總價款的75%以上，出賣人主張收回標的物為由解除合同的，法院不予支持。
案例壹:第三人接受委托將借款匯入開發商賬戶，借款協議成立並生效，被告應按約定期限還款。
(2019)於0191民初10580鄭州高新技術產業開發區人民法院
裁判要點:原、被告簽訂借款協議，約定借款事項。原告向被告提供借款20.9萬元，並受被告委托將上述借款匯入案外人鄭州華強廣場置業有限公司賬戶。原告與被告之間的借貸關系成立，依法應予保護。原告已按借款協議約定履行了還款義務，被告應按約定期限還款。被告未證明其已實際清償，故本院支持原告要求被告償還借款本金209000元的訴訟請求。
案例二:因第三人未實際出借借款，法院認定借款協議不成立。
(2019)渝02 2911重慶市第二中級人民法院
裁判觀點:被上訴人作為房地產開發企業，雖欲通過第三人向買方丁道書借款，以便其支付首付款654.38+0.6萬元，但第三人並未實際向丁道書借款，被上訴人向上訴人丁道書交付首付款654.38+0.6萬元的收據復印件，目的是向銀行證明首付款已經支付，實質上是由丁道書設定的變相借款違反了《住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於規範住房融資加強反洗錢工作的通知》的相關規定，應當受到相關行政管理部門的處罰，且丹特道叔不能根據收據復印件證明其已支付首付款的事實。
動詞 （verb的縮寫）結論
實踐中，法院在認定借款合同的效力時，會以借款是否為當事人的真實意思表示為重點，以是否存在現實的資金交付、借款合同的目的是否已經實現為判斷標準。如果借款協議被法院認定無效，不影響房地產公司通過商品房買賣合同主張的權利。房地產公司應根據其實際情況選擇以貸款糾紛或商品房買賣合同糾紛為由申請貸款支付。但需要註意的是，首付分期和變相首付分期仍然是國家打擊的對象。隨著之前問題的出現，不排除國家進壹步出臺更嚴厲政策的可能，所以房地產公司還是需要合法合法經營，以免誤入“雷區”。
相關問答:相關問答:付完首付後按揭有時間限制嗎？付完首付，壹個月內辦理貸款。
壹、辦理貸款手續:
1.先去銀行了解壹下情況。
2.用所有相關材料申請個人住房貸款。
3、然後接受銀行的審核，確定貸款額度。
4.接下來可以辦理貸款合同，銀行會辦理保險。
5、辦理財產抵押登記和公證。
6.最後剩下的就是銀行的貸款，借款人每月還款，還清本息後註銷登記。
二。抵押貸款需要提供的信息:
1.3 .申請人及配偶的身份證、戶口本原件及復印件(申請人及配偶不屬同壹戶籍的，應附結婚證)。
2.購房協議原件。
3.1房價款30%及以上的預付款收據原件及復印件。
4.申請人家庭收入及相關資產證明，包括工資表、個人所得稅稅單、單位出具的收入證明、銀行存款證明等。
5.開發商收款賬號為1份。
擴展數據:
買期房還貸有兩種可能。
1.付完首付，去銀行簽借款合同。開發商和妳的資料齊全後，銀行會馬上審核通過妳的貸款，放給開發商，然後妳就開始還貸了。
2.付完首付，和銀行簽貸款合同。開發商可能只有在房子封頂或者竣工的時候才準備資料，讓銀行批貸。(這樣開發商也會要求先簽合同，所以有兩點考慮:壹是簽合同的時候簽借款合同，讓客戶少跑路。
由於很多商品房的開發是由某個開發公司進行的，而銷售是由另壹家代理商負責的，所以購買這種期房時要看清楚代理商和開發商是否有委托銷售協議，有協議賣房的才能放心購買。當然，在信譽好、資金雄厚的開發公司購買商品房，可以享受更多的壹次性付款優惠，讓妳享受到房屋升值帶來的好處。
我是阿澤，清遠做房地產的。關註我，讓妳買房無憂。