物流園區的不健全
物流園區是中國物流發展中壹個重要組成部分，物流園區及其配套設施建設是物流領域最重要的投資，因此，是物流熱中的熱點。在熱火朝天地發展物流園區時，企業必須清醒地認識到圍繞著物流園區發展的壹些重要問題，如物流園區的定義、物園區的功能、物流園區的模式等都尚未清楚地認識和解決。
壹、缺少政策支持
物流園區發展物流是壹個很十分明確的問題，但是，在這個大前提下還有壹些政策問題尚未明確，比如，國家統計局新近印發了《三次產業劃分規定》，規定“第三產業包括：交通運輸、倉儲和郵政業……”，但其中並沒有規定物流作為壹個產業；比如，國家有十分明確的發展交通運輸的產業政策和計劃，但沒有明確物流的政策和計劃；又比如，國家又十分明確的發展開發區（保稅區、高新園區等）政策，但是，中國尚無關於物流園區的政策。雖然各地方在發展物流過程中出臺了壹些關於物流園區的政策，但是，這些還不是十分完善而且不配套。因此，發展物流園區還缺乏足夠的政策支持。發展物流園區離不開政府的宏觀幹預或控制，這壹點是十分明確的，而且，只有十分有效的政府調控，地區之間、企業之間才可能實現資源***享和信息***享，才可能按照規則運行，物流園區才可能健康地發展。
二、缺少統籌規劃
很多省市都制訂了物流園區的發展規劃，但是，這些規劃中存在很多問題，首先是規劃本身的問題，比如，承擔規劃機構的資格、制訂規劃的方法、規劃使用的數據、規劃中的計劃、規劃中的園區模式等，其次，規劃和規劃之間的統籌和協調問題，國家的規劃先暫且不說，各省市的規劃中就存在著省市縣各種的協調問題，存在著各自為政的現象，省市縣的規劃有的是同步進行的，有的甚至是市縣的規劃在先省裏的規劃在後，至於經濟區域內的省市物流園區就更加難以統籌，因此，省內物流園區之間、物流園區和物流中心之間以及相臨省市物流園區之間的覆蓋半徑和區域效應等協調問題在相關的規劃中都沒有考慮。省裏的規劃對市縣沒有指導，已經出臺而省裏的規劃還沒有。
三、缺少市場規則或機制
物流園區在市場經濟條件下，任何壹種經濟行為都必須遵循市場規律。物流是壹個市場行為，物流也是企業行為，因此，發展物流科學的市場需求分析是十分重要的，物流園區的決策應當以市場需求為依據，而不能憑借主觀想象，現情況是很多地方規劃的物流園區建設規模已經大大超出了市場的實際需求，比如，某直轄市已經規劃的物流園區用地是東京的4-5倍，而這個城市的物流量卻遠不及東京的物流量；又比如，壹些大城市規劃出多個物流園區，雖然規劃中各個園區的功能各有側重，但是，在實際執行過程很難劃分區別。脫離實際的盲目發展造成了不良的影響，加大了原有物流設施和新建物流設施的競爭，延長了土地投資的回報周期，甚至造成土地的閑置或浪費，同時，由於規劃的過剩已經出現了變相房地產開發。 而且缺少運作物流園區的企業，物流企業的發展水平還很低，能夠在物流園區平臺上運行的企業還不是很多。
四、缺少基礎研究
物流園區物流基礎研究在中國比較薄弱，盡管在中國的壹些大學裏已經成立了現代物流研究所或研究中心，但是，研究人員的數量很有限，可以說在中國還沒有實力較強的物流研究機構。而物流園區作為物流發展過程中的壹個新事物，物流園區的研究幾乎是空白，沒有專門的機構和團隊從事物流園區的研究，因此，在發展物流園區過程中客觀的局面是缺乏科學、技術、教育和管理支持。物流園區的規劃及方法，物流園區的發展模式，物流園區的服務功能等壹些重要問題還需要深入的研究。與之相應的是物流園區方面的人才十分匱乏。物流園區是壹個長期的、復雜的過程，需要各個方面的人才，不僅需要專業人才而且需要復合型人才，如物流、園區開發、投資融資、國際經濟合作、公***關系、信息技術人才等。
五、缺少成功經驗
中國物流園區的建設已經幾年了，在長江三角洲、珠江三角洲和環勃黃海等經濟區的上海、北京、深圳等城市都率先建立了物流園區，由於各方面的原因，總體情況不理想，還沒有成功的案例，概括起來就是教訓大於經驗。
中國沒有成功的經驗，是否可以借鑒國外的經驗呢？物流園區不是發達國家發展物流普遍采取的發展模式，雖然壹些國家或地區率先發展了物流園區，但是，物流園區在全球範圍也是壹個正在邊探索邊實踐的課題。歐洲是發展物流園區比較早的，特別是在德國，德國已經有幾十個物流園區了，但是，即便是在德國並不是所有的物流園區都達到了預期的目的，有些問題也還在探索過程中。借鑒發達國家發展物流園區的經驗是必要的，但是，中國物流園區在幾年的發展過程中已經顯現出其國情特色了，因此，認真學習和深入研究是保證成功借鑒的基礎，切不可在匆匆的參觀考察之後簡單地照辦和復制。
六、缺少知識產權
物流園區保護物流園區規劃文件的知識產權歸屬問題，中國的很多物流園區規劃都是物流園區規劃的負責機構委托壹個機構來制訂規劃，承擔規劃的機構常常組織社會上的資源來***同完成規劃，這就涉及到規劃內容的保密和規劃知識產權的保護問題，由於這種比較松散的組織機構形式難免造成規劃成果的泄密，同時，學術界的抄襲現象在物流規劃中也表現得十分突出，妳中有我，我中有妳，近親繁殖，相互復制，物流園區規劃成為了“模板”，甚至在互聯網上可以隨處粘貼壹些物流園區規劃的內容，這種現象對物流園區的發展是十分有害的，物流園區將因此失去特色和競爭力。
經過10年發展,我國物流園區建設經歷了從無到有、從少到多、從無序到有序的大發展,但其中存在的壹些問題如果不及時解決,將會嚴重影響整個物流產業的發展壯大。
《2006年以來中國物流園區專項調查報告》分析：大部分建成或在建的物流園區缺乏明確的目標定位，對園區建成後為誰服務、怎麽服務、市場規模、潛在服務對象等類似問題，園區的規劃者們大多回答不明晰。很多物流園區只是提出要建成某某區域最大、輻射最強、帶動性最高等等模糊和不具有操作性的目標，結果帶來極大的盲目性。
第壹、物流園區規劃不細、定位不清。物流園區規劃不同於壹般城市規劃和建設規劃,其專業性和科學性較強。到目前為止,我國尚未形成全國性的物流園區總體規劃,僅有少數地區制訂了區域物流發展規劃。調查表明,規劃不充分和定位不明確已經成為不少物流園區建設和發展的最大阻力。部分建成或者在建的物流園區,其規劃者們對於園區建成後要為誰服務、提供什麽樣的服務、市場有多大、潛在的服務對象有什麽需求等問題大多回答不出來。對於園區的建設地點和功能定位等重大內容,幾個人僅憑幾組宏觀的貨運總量、年貨運周轉量等簡單數據就主觀臆斷地敲定了。
第二、省級以下政府審批物流園區較多，影響區域合理布局。經驗證明,每個物流園區都有壹定的服務輻射半徑,如果缺乏統壹的布局和科學規劃,很容易造成同類物流園區在同壹地區的有效輻射範圍內重復建設,造成土地、人力、財力和其他資源的浪費現象。
第三、物流園區經營管理不佳、服務意識淡薄。由於以部分地方政府為代表的壹些物流園區規劃單位,不是從滿足企業提高物流運作效率、降低成本、提升整體經濟運行效率的角度來發展物流行業,導致物流園區建設未能充分考慮有關企業和區域經濟發展的需求,結果物流園區建成後招商出現困難,經營管理不佳,建成的倉儲設施等物流資源不能得到充分利用,形成物流園區建設的泡沫。