我國準備出臺的《民法典》的內容可能包括五大部分：主體編、合同編、物權編、債權編和責任編。物權編是其中的核心基礎性組成部分。為此，全國人大常委會法工委專門成立了以粱慧星、王利明為首的兩個課題小組，從事《物權法》的起草工作。2007年3月16日，十屆全國人大五次會議高票通過《物權法》。這標誌著中國民法典向誕生邁出關鍵壹步。
1、物權法制定實施的現實背景
①市場經濟發展的需要
任何壹部法律的起草立法及實施，必然有其內在的多重原因，物權法的制定實施首要地便是因社會經濟的發展，人們十分關註財產的歸屬和利用問題，人們對自身創造的社會財富有了合法規範的必要。人們對物的權利即物權是特定社會人與人之間對物的占有關系在法律上的表現，是法律確認的主體對物依法享有的獨占的、排他的支配權利。法律是現實社會的調整器，通過國家強制力來確認人們各自不同的社會地位、財產的歸屬等現實問題，物權法便是調整因物的歸屬和利用而產生的規範財產關系的民事基本法律，它包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護等。
②法律完善的需要
我國民事法律制度的制定與完善是逐步推進發展的。自20世紀80年代，我國制定頒布的民法通則為基礎起點，20世紀90年代末制定實施的統壹合同法，其他有關婚姻家庭繼承的法律制度，知識產權法制度、相關侵權法律制度和司法解釋等的相續制定實施，使得物權法律的制定實施顯得尤為迫切，物權法的制定和實施可以說是應時而生，應需而來。
③現實法律問題操作的需要
同時社會經濟的發展導致人與人之間的財產法律關系越來越繁多與復雜，很多涉及到物的所有與占有等法律關系，迫切需要壹部規範完備的物權法律制度。現實存在的諸多涉及到物權法律糾紛急需壹部有力的物權法保護合法者的權益，物權法的制定實施解決了諸多現實的法律應用問題。
2、物權法起草制定的學術背景
作為物權法起草的前期準備工作，全國人大法工委分別委托社科院的梁彗星教授、中國人民大學的王利明教授撰寫物權法專家建議稿，全國人大法工委在此基礎上經過增刪修改，於2001年5月形成了提交專家討論的物權法草案；之後，又參酌專家意見，於同年年底完成並於2002年1月發表了物權法征求意見稿。
物權法打破了我國立法的記錄，是立法史上審議次數最多的壹部法律，是12部公開向社會征求意見的法律之壹，在公開征求意見過程中，在全國引發了廣泛的爭論，涉及到有關政治問題。有專家認為，物權法草案沒有堅持社會主義的基本經濟原則，違反了憲法。起草小組粱慧星和王利明等民法學專家表達了不同的辯解看法：第壹、對合法財產壹體承認、平等保護是物權法準則。其二、物權法是民事法律，不是憲法。沒有必要寫明國家財產神聖不可侵犯的理由是憲法已規定，物權法沒有必要重復；如果重復該規定，易引起誤解。第三、貧富分化是社會現實問題，不是物權法問題。此種辯解的觀點得到大多數人的支持。瀝清了人民群眾心中得困惑。物權法的立法進程繼續前行。
正在物權法即將審議通過之際，重慶市九龍坡區“史上最牛的釘子戶”適時出現，所表現的房屋拆遷與“釘子戶”問題在全國引起極大關註。各方法律專家紛紛就此發表各種見解，壹場關於物權法與房屋拆遷“釘子戶”的學術爭鳴就此撲天蓋地展開。物權法中“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”的法律原則規定，與生活中的現實激烈地碰撞，使廣大人民群眾自覺不自覺地接受了壹次物權法教育的洗禮。憲法“公民的合法的私有財產不受侵犯”的原則和物權法“私人的物權受法律保護”的觀念進壹步深入人心。
二、物權法的必要性
為什麽要有物權法？
———在城市，房主和物業公司為樓梯、車庫等空間的所有權爭吵，已不鮮見。
———在農村，有農民為宅基地權屬不明起紛爭，結下幾代怨仇。
———從數據看問題，北京市法院2001年受理的房地產糾紛達到15000多件，且逐年上升。
盡不處於物權的法律關系中。有委員認為，搞社會主義市場經濟，社會財富不管人們對物權這個概念不熟悉。在生活中，人們無時無刻斷增多，老百姓逐步變得富裕。有了財產，老百姓自然關心自己的財產安全和自身利益，財產的糾紛也多了。解決這些糾紛適用的具體法律就是物權法。它能定分止爭，使民有恒產。
憲法修正案強化了對公民合法私有財產的保護，強調對國家征用土地房屋，要實施合理補償。王利明認為，物權法的出臺，是憲法原則的具體化。把老百姓的權利明明白白寫進法典，有利於制止那些踐踏老百姓財產權利的現象。“物權法和合同法是支撐市場經濟的兩個支柱。”王利明教授引用壹位外國經濟學家的話來形容制定物權法的必要性。
唐德華：《物權法》的制定和頒布至少可以說有四個方面的重要意義。第壹、有力的推進了我們國家依法治國建設社會主義法制國家的進程。也可以說，是壹個重大的舉措或者是壹個帶有裏程碑性質的壹部法律。第二《物權法》維護我們國家的基本經濟制度。我們國家的基本經濟制度在《憲法》裏已經很明確了，就是以公有制為主體，多種經濟***同發展，這麽壹個基本的經濟制度。這是第二個方面的意義。第三個方面，我覺得它是維護社會主義市場經濟秩序所必須的壹部法律。我們知道，我們現在正在建設社會主義市場經濟，而且逐步的和國際要接軌。在市場經濟建立的過程當中，都需要完善的法律制度，其中很重要的壹部法律應該說是《物權法》。第四個方面，我覺得也是很重要的壹個方面，那就是說《物權法》關系到或者涉及到公民、法人和其他組織的權利。有人說《物權法》是屬於財產的歸屬法，財產的歸屬對每壹個人來講、對每壹個企業或者法人、組織來講，都是非常重要的，就是這個財政權力屬於誰呢？這壹點是非常重要的。如果說《合同法》是交易法，那《物權法》是歸屬法，歸屬法在壹定意義比教育法更重要。《合同法》的重要性大家都已經知道了，而且經過這些年的實踐，已經證明它在經濟生活和社會生活當中的作用。《物權法》必然在十幾年過程當中，對保護公民、法人和其他組織的權利更加重要、更加突出。所以我覺得至少可以說，《物權法》的頒布有這麽四個方面的重要意義。所以人們都非常關註這部法律
三、物權法亮點引用某個訪談
[關鍵詞] 不動產登記制度
房子登記在誰名下，就是誰的產權
[案例]張女士夫妻兩人購買了位於奧體中心的壹套商品房，當時由於種種原因，這套由夫妻兩人出資的房屋，產權人僅登記了未成年女兒壹人的名字。張女士不清楚，這套房屋的所有權人該如何確定。
[解析]根據《物權法》規定，不動產物權，實行嚴格的登記制度，登記才生效，不登記不生效，即登記才有物權，不登記沒有物權，而且登記在誰名下，就是誰的物權。這套房屋雖然由張女士夫妻兩人出資購買，但他們自願將房屋所有權登記在他們未成年的女兒名下，實際上是他們處置了自己的財產，他們的未成年女兒就是唯壹的物權(所有權)人，張姓夫婦不是權利人，也不是***有權利人。
當然，有壹例外，即夫妻關系存續期間壹方或雙方所購的不動產，即使登記在壹人名下，只要夫妻雙方對財產沒有特別約定，應當認定為夫妻***有財產。因為這屬於“其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定”。
不登記，房子不屬於妳
[案例]3年前，李女士的壹名相當要好的朋友要賣房產，她和這位朋友協商，以13萬元的價格買下。隨後，李女士在付給好友10萬元後，舉家搬了進去，壹住就是3年。3年中，尚欠著3萬元余款未付，對方壹直未催要，李女士也因為手頭緊，沒有及時還清。與此同時，李女士也沒有要求對方配合辦理過戶登記，此事壹拖就是3年。前壹段時間，李女士突然接到好友的通知，稱不願意賣房了，並將李女士在3年前的買房款10萬元退還給了她。目前房價已翻番，該朋友已以26萬元的價格將該房賣給了別人。李女士對此房是否有權主張權利呢？
[解析]《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”根據物權法的本意，此處的“合同效力”僅指債權效力，而不指也不包括物權效力。即我國物權法將物權設立的原因行為、基礎行為(合同)與設立行為(不動產登記)二者區別開了，而且在買賣中必須要二者同時具備，特別是必須進行不動產登記，始發生物權設立、變更、轉讓的效力。李女士雖然和她的好朋友商定了購房合同，而且付清了大部分購房款，但是由於沒有辦理轉讓登記(過戶登記)，該房屋仍屬李女士的朋友所有，李女士的朋友仍有權處分(出賣)自己名下的該房產。李女士則不享有該房屋的物權，她只能根據購房合同，請求她的好朋友承擔賠償損失等違約責任。
預告登記，防止期房“壹房多嫁”
[案例]2006年5月，秦小姐在壹新樓盤買了壹套128平方米的房子，在與開發商簽訂房屋買賣合同並交納首付款之後，開發商卻遲遲未按照合同的約定交房。上個星期秦小姐再次去交涉時，發現開發商已經擅自將該房屋賣給了自己的售樓小姐，而且合同已經備案，對方已經裝修入住了。
[解析]物權法創設了預告登記制度，進壹步完善不動產登記，可以有效防止“壹房多賣”，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議後，按照約定可以向登記機構申請預告登記；預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。此前發生不少類似案例，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款後，等待產權證下達。其間，賣房人又把房子轉賣給了別人，並給別人辦出了產權證，結果就造成了兩位購房者“搶房”，並和賣房人打起官司。
今後，購房人在和賣房人簽訂了買賣合同後，就可以按照約定到房屋登記機構辦理預告登記，其後，再進行產權登記。只要購房人辦理了預告登記，賣房人如果再將該房屋另行出賣給他人，這“另行出賣”就不可能發生物權效力，也就是說此房只能出賣給進行了預告登記的購房人，其他任何人不可能取得該房的產權了。這樣就可以有效避免“壹女二嫁”了。需要註意的是，從可以辦理登記之日起3個月內，應當進行不動產產權登記，否則預告登記就失效了。
登記錯了，應申請更正；對登記有異議，15天內要起訴
[案例]小王與戀人小李決定***同購房，兩人壹起申請了登記，可是後來發現產權證上只登記了小李壹個人的名字。小王著急了，他應當如何辦才能維護自己的權利？
[解析]物權法還新設了更正登記制度和異議登記制度，為的就是及時糾正登記錯誤，防止損害發生。更正登記制度，指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項是錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。在此情形下，小王可以申請更正登記。小李書面同意更正或者小王有證據證明登記確有錯誤的，登記機關應當予以更正。
如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。異議登記相當於壹個“臨時凍結”，它的效力是使原來的不動產登記，失去正確性推定。但是特別要註意的是，壹旦進行異議登記，15天內壹定要起訴，否則就失效了。
[關鍵詞] 會所歸屬尚有待進壹步明確
物權法第七十三條規定：建築區劃內的道路，屬於業主***有，但屬於城鎮公***道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主***有，但屬於城鎮公***綠地或者明示屬於個人的除外。除道路、綠地外，建築區劃內的其他公***場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主***有。
劉克希說，關於會所的歸屬，即歸開發商所有還是歸業主***有，是物權法立法中最具爭議的問題之壹。他介紹，物權法草案前幾稿曾規定了會所的歸屬問題，但爭議十分大。因此在全國人大法律委員會和全國人大常委會法工委2005年8月29日的物權法草案座談會後，壹直到“七審稿”，壹直回避規定這壹問題。在“人代會審議稿”始增加了“其他公***場所、公用設施”屬於業主***有的內容。但是，“其他公***場所、公用設施”這壹抽象、概括的表述，與“建築區劃內的會所”、“人防工程”等具體概念是什麽關系，能否認定二者是種屬關系，即能否認定後二者屬於前二者？從物權法的規定看，總的原則和方向是有利於業主的，但是，目前還不能簡單地認為會所、人防工程等屬於業主***有。
劉克希認為，這壹問題，有待今後法律、行政法規或者立法解釋、司法解釋等進壹步完善、明確。
[關鍵詞] 車庫所有權
車位、車庫不以成本定歸屬
物權法規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主***有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主***有。
據了解，物權法起草之初，擬以車位、車庫是否進入成本作為界定歸業主所有或者開發商所有的唯壹依據。劉克希認為，“以成本定歸屬”這壹制度設計存在不科學且不利於業主之處。因為何謂“成本”，事實上極難界定，業主也並不掌握商品房的開發成本等資料。
此外，劉克希認為，關於物權法中“首先滿足”的規定，出發點和立法原意是好的，但在實踐中則不明確、不具體、不具有可操作性。並且這壹規定，未考慮保留必要的公***停車位、訪客停車位歸業主***有，對公***安全留下了壹定“隱患”。
新車位新辦法，老車位仍沿用老辦法
劉克希說，物權法有關車位、車庫的規定，只適用於2007年10月1日以後新建的車位、車庫，而不適用於此前所建成的車位、車庫。至於什麽是“2007年10月1日以後新建的車位、車庫”，在認識上也有分歧。有的認為，只要是2007年10月1日以後竣工的車位、車庫，均適用物權法，而不論其開始建設以及批準該項目的時間。也有的認為，嚴格意義上講，新建車位是指10月1日後領取規劃許可證和施工許可證而建成的車位。
關於“歷史遺留”的有關問題如何處理，例如已售出的“房改房”、老小區的房屋以及在物權法公布、施行前已出售的小區內的車位、車庫問題如何處理，劉克希表示，全國人大法律委員會2007年3月12日在《關於〈中華人民***和國物權法(草案)〉審議結果的報告》中，對此作了明確的界定：“法律委員會研究認為，按照法的壹般原則，法律是不溯及既往的，本法也是壹樣。”
劉克希認為，對“歷史遺留”的車位、車庫問題，不適用物權法的規定，而適用物權法之前的有關地方性法規、規章以及其他形式的各種規定，或者按照當時的約定。這裏“當時的約定”是壹個相當寬泛的概念，並無法律位界的限制。比如南京市壹些老舊小區的車位、車庫權屬問題就應該沿用以前的老辦法，即南京市房管、物價等5部門於2004年12月15日印發的《商品房附屬房屋轉讓等問題的若幹規定》。根據該規定，小區內相當於標準配建總量15%的室內機動車位以及全部露天機動車位歸業主***同所有，其余為房產開發企業可售的業主專用停車位。
[關鍵詞] 土地使用權
使用權自動續期，是否收費暫不規定
物權法第壹百四十九條第壹款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”
劉克希認為，物權法這款規定，是當代中國人智慧在民法上的最高結晶，是物權法最亮的亮點條文，是對廣大人民群眾最有利的條文。何為“自動續期”？劉克希解釋為：無需使用人申請，也無需政府及其部門審核、批準，即自動延續期限。可以延續多久？期限無限制：房子100年不倒，就理所當然、放心大膽地使用100年；300年不倒，就理所當然、放心大膽地使用300年。100年、300年以後是否要收歸國家所有？也不壹定，屆時再作研究。
此外，劉克希介紹，關於“自動續期”後是否收費，四審稿、五審稿均曾擬規定：建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費；續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。到六審稿起，這壹規定被刪了，通過時也無此內容。這主要是關於土地使用費到底收不收、收多少、如何收(仍然壹收70年還是按年收取，是收土地使用費還是收土地稅、物業稅等)，尚未深入討論，亦無成熟經驗，而這壹規定關系到廣大群眾的切身利益，需要特別慎重對待，所以物權法以不作規定為宜。屆時，可以根據我國的經濟發展等實際情況再作慎重研究。
值得壹提的是，物權法第壹百四十九條第二款規定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”劉克希說，從這款規定可以看出，非住宅並不享受住宅“自動續期”的特殊保護，而仍然適用現行的法律、行政法規的規定。
“小產權房”糾紛尚無統壹規定
物權法規定，宅基地是指農村集體經濟組織的成員住房所占有、使用的集體所有的土地。“宅基地”及其“宅基地使用權”在物權法生效後，將成為農村村民住房所占用土地及其權利的專用稱謂。
劉克希介紹，關於農民的住房及其宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開，是物權法制定過程中的壹個熱點爭議問題，壹直存有不同意見。
據了解，物權法從草案第五稿起，刪去了有關規定。劉克希說，物權法關於宅基地使用權沒有什麽新規定，原則上仍適用現有規定。對轉讓、流轉問題，同土地承包經營權采取了同壹方案、同壹態度，即從全國範圍看，現在放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，並為今後修改有關法律留有余地，物權法規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”
劉克希說，關於所謂“小產權房”的處理，目前國家尚無統壹規定，全國做法不壹致，全省做法也不壹致。有的農民將住房賣了，當出現征地拆遷的情形時，有的地方保護買方，有的地方只保護買房人的房屋補償，而認定土地補償款歸村集體或者賣房者。我省13個市做法也不壹致。目前，有兩個市“無效認定、有效處理”，即認定房屋買賣合同無效，但對買房人同當地村民給予同等補償，另11個市則“無效認定，無效處理”，即認定合同無效，房屋補償款歸購房人，土地補償款歸村集體或者賣房人。