業主委員會成立後，負責召集後續業主大會。每年至少舉行壹次。業主大會或業主代表大會。
行使下列職權。
1，業主委員會的選舉和罷免；
2、審議或修改業主委員會章程和業主公約；
3、聽取和審議業主委員會選聘物業管理企業、物業管理企業的工作報告等。；
4.決定物業管理企業的其他重大事項；
5.撤銷業主委員會的不當決定等。
第二，接管驗收不同於竣工驗收。交接驗收是物業管理企業根據建設部2006年7月1991日發布的房屋交接驗收標準對開發商移交的物業進行的驗收。接管驗收和竣工驗收的區別在於:
(壹)接受的目的不同
交接驗收是在驗收的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢查；竣工驗收是檢查房屋工程是否符合設計文件規定的要求。
(二)驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，供電、供熱、給排水、衛生、道路等設備設施能夠正常使用，樓棟、戶數已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程完全按照設計要求施工，達到規定的質量標準，滿足使用要求。
(3)不同的移交對象
接管驗收是物業管理公司接管開發商移交的物業；竣工驗收是對開發商和施工方移交的東西的驗收。
第三，大概有幾個大塊。物業行業是壹個人員密集型行業，人員成本肯定占了很大壹塊，包括過去壹年人力成本的大幅上漲。北京的最低工資壹直在提高，包括我們安保人員的費用。記得2000年左右雇個保安大概是800元，現在是1.500，1.700。
二是設備設施的運行維護費用。我們總是談論財產的保值和增值。應該怎麽做才能增值？電梯保養的很好，維護的很好，多使用壹年。假設電梯使用15年後需要更換，但如果保養好，可以使用18，20年，這就是增值。因為電梯壞了需要更換，所有業主都要出錢。
第三是清潔成本。剛才我們談到了清潔人員的費用。第四是綠化成本。同時，物業公司還有固定資產、辦公室、電腦、現代辦公設備的折舊費用；保安的秩序維護費。
四、簡述前期物業管理的主要內容。
(壹)管理機構的建立和人員培訓
組織機構的設立應根據委托財產的用途、面積、管理深度和管理方式確定；人員配備除了管理人員的選拔，還要考慮操作層面的招聘(維修、保安、保潔、綠化等人員)。根據職責進行培訓。
(二)規章制度的制定
必要的規章制度:管理機構的職責範圍；各類人員的崗位責任制；各地區物業管理條例；用戶(居民)手冊等。
(三)財產的接收和接管
物業驗收是按照建設部和有關省市的技術規範和質量標準對竣工的物業進行檢查，直接關系到今後物業管理的正常開展。物業接管是房地產開發企業將物業移交給受委托的物業管理公司的過程，移交應當以書面形式辦理。開發企業還應向管理單位移交壹套完整的圖紙，以方便今後的物業管理和維護。受委托的物業管理公司在詢問物業保修情況時，還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任和方法。
(4)家庭管理
進戶，是指業主、使用人正式進入物業使用，俗稱“入夥”。購買商品房的業主或住戶入戶的程序壹般是:
1.占用通知
在滿足所有正式的物業使用條件後，向業主或使用人發出書面入住通知。
2.帶業主或使用人實地查看物業，重點檢查。
(1)建築質量；
(2)設備質量和運行情況；
(3)房型、裝修、設施是否與合同相符；
(4)外部環境及其影響。
3.同意他人代為裝修、添置或更換自用設備或設施，即各種代理事宜。
4.簽署物業使用公約。
主要內容包括:在區分無害使用和共用部位、設備、設施的前提下，確定雙方的權利義務、物業正常使用的行為準則和相應的違約責任。
5.請業主或用戶如實填寫登記卡。
內容包括:所有人或使用人的姓名、聯系方式、占用物業的數量、設備、設施及車位分配情況。非住宅物業還需要登記營業執照、經營範圍、從業人數、出行、餐飲等相關信息，方便物業管理和服務。
6.向所有者或用戶發放用戶手冊。
使他們了解物業的概況，各種管理制度，如車輛停放管理，改造搬遷管理，物業保修的範圍，標準，期限，以及樓層權的歸屬，公共設施設備的合理使用，從而正確把握自己的行為。
7.預付物業管理費或租金
物業管理公司應當按照有關規定或者雙方約定，向業主或者使用人預收物業管理費或者租金。
8.為所有者或用戶提供指南。
也就是向業主和使用人全面介紹物業管理區域和小區相關部門的工作指南，以便及時辦理相關手續。
9.業主與用戶簽訂合同，領取鑰匙，完成入戶手續。
㈤翻新和搬遷管理
為了做好更新改造和搬遷管理工作，必須做好以下工作:
1.大力宣傳裝修法規
條文主要包括以下幾個方面:
(1)裝修不得損壞建築承重結構或者建築外墻外觀；
(2)不得擅自占用公共部位、移動或損壞公共設施設備；
(3)不得排放有毒有害物質和超標噪聲；
(4)不隨地亂扔建築垃圾；
(五)遵守用火用電管理規定，履行防火職責；
(6)因裝修造成他人或公共部位、設備或設施損壞的，由責任人負責修復或賠償。
2.加強裝飾監督管理。
審核裝修設計圖紙，派人檢查施工現場，如有違約行為及時勸阻並督促糾正。
3.積極參與室內裝修。
4.合理安排搬遷時間
(六)建立檔案
有兩種檔案:所有者或使用者的信息和財產信息。
業主或使用人信息:業主使用人姓名、入戶人員信息、聯系電話或地址、各種費用繳納情況、房屋裝修情況等。
物業信息:主要包括物業的各種設計和竣工圖、位置和編號。
檔案的建立應主要圍繞收集、整理、歸檔和利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整。整理的重點是去偽存真，為物業管理留下有用的信息。歸檔是根據數據的內在規律和聯系對數據進行科學分類和保存。
五、簡述物業管理公司組織的壹般原則。
權力定義原則
所有者第壹原則
統壹管理原則
經濟合理性原則
專業化服務原則
權責明確原則
高級管理原則
公平競爭原則
六、維修項目成本管理工作壹般包括:成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算和成本分析與評估。
七。第壹條為加強住宅小區的物業管理，明確物業管理區域內相關公共服務責任，根據《青島市物業管理條例》，制定本規定。
第二條本市住宅物業管理區域內的業主委員會、物業管理企業和供水、供熱、燃氣、電力、郵政通信、市政園林衛生、公安交通、消防、路燈、有線電視等專業管理單位(以下簡稱專業單位)，應當遵守本規定。
第三條市物業行政主管部門負責本規定的組織實施和綜合協調，市和區(市)物業行政主管部門負責具體協調和監督檢查。
第四條專業單位和物業管理企業應當按照本規定建立管理和服務責任制，保障物業管理區域內市政公用設施的正常使用和專項管理與服務的正常進行。
專業單位委托物業管理企業代為履行管理和服務責任的，雙方應當簽訂委托合同。
第五條供水設施的管理。供水單位負責總水表和樓外供水管道及設備(指城市供水企業按規定設置的用於水結算的計量水表)的維護管理；從匯總表後的第壹個閥門到用水戶，業主使用的部分由物業管理企業負責，人為損壞由責任人賠償。
賠償；房屋的自用部分由業主負責。
在物業管理過程中，由於管理不當或其他意外原因引發火災，給物業公司和居民帶來巨大的經濟損失，甚至危及人身安全。因此，做好消防安全工作非常重要。本節主要介紹發生火災時人員的救援和疏散以及物資保護的壹些方法。
壹、住宅火災撲救對策
1.氣體及液化石油氣用具的火警
煤氣、液化石油氣用具著火時，要用浸濕的麻袋、被子等用具覆蓋，使火窒息；然後關閉閥門，切斷氣源；然後用水撲滅燃燒的物體或火災現場的火。滅火後打開門窗通風。如果無法切斷氣源，應立即將液化石油氣罐移至安全地點，並劃出禁止明火的警戒範圍。
2.廚房裏的油鍋著火了
當油盤著火時，不要驚慌。蓋上鍋蓋滅火。不要將燃燒的油倒入其他器皿或倒在地上。
3.電器火災
電器著火時，先斷開電源，再用幹粉滅火器撲滅線路上的火。只有在確定電路沒有電的情況下，才能用水進行撲救。
4.孩子們玩火，引起火災
孩子玩火引起的火災多在廚房、床下等地方。滅火時應迅速移開液化氣罐，避免高溫引起氣罐爆炸，然後用水滅火。
住宅消防應註意:
1.發現室內著火時，不要打開門窗，以免氣體對流，火勢蔓延。火撲滅後，應打開門窗，排除未燃盡的氣體或煙氣，防止復燃。
2.聞到煤氣或液化氣罐泄漏或有異常氣味，避免用明火檢查，晚上避免開電燈，防止可燃氣體爆炸或起火。應關閉閥門切斷氣源，並立即打開門窗排除可燃氣體。
3.發現火災後，除了自救，晚上要叫醒鄰居，千萬不要只救自己的財產而不滅火，這樣會使火勢蔓延，造成人員傷亡。
二、人員密集場所的滅火對策
商業建築和住宅區有壹些方便工作和生活的配套設施，如醫院、學校、幼兒園、商店、俱樂部、餐廳等。，而這些地方往往是人比較集中的地方。如果火災不能及時撲救，很容易造成更大的人員傷亡和財產損失。所以掌握壹些消防知識是非常必要的。
1.人員密集場所發生火災後，應先切斷電源，關閉通風設施；打開所有出入口，盡快疏散人群；啟動滅火設備，及時滅火。
2.醫院、學校實驗室、實驗室使用的燃料、氣體著火時，應及時疏散未燃盡的物質，並用浸濕的織物悶死，或用二氧化碳幹粉滅火器或水滅火，並用沙子堵住地上流動的液體。火撲滅後，打開門窗排除可燃氣體。
3.電氣設備和電路著火時，應切斷電源，用幹粉滅火器或水滅火。
4.當火災威脅到病人和學生時，盡快疏散或營救他們，並將他們安置在安全的地方。
5.幼兒園和托兒所著火，迅速救出孩子，關閉燃燒的房間。大班的孩子要由老師疏散，小班的孩子要用被褥包好，擡著，擡著，擡出燃燒的地方。火災疏散已經來不及了，把孩子轉移到安全的房間，等待消防隊的救援。不要動。
6.滅火時，應清除或隔離火點未燃燒的物質，以防止進壹步燃燒。
人員集中的地方要註意滅火:
(1)有化學品和塑料燃燒時，註意煤氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播宣傳、引導、穩定群眾情緒，按照疏散方案有序疏散被困群眾，防止擁擠人群造成人員傷亡。
(3)滅火時，要沿墻基礎動作，防止著火點上部墜落，墜落物可能傷人。
三、高層建築火災撲救對策
高層建築具有高層建築多、人員密度大、出口相對較小的特點，給火災的救援工作帶來壹定的困難。所以要掌握壹些高層建築火災的撲救方法。
高層建築滅火、救援和疏散人員是壹項重要而艱巨的任務。消防人員應根據不同情況采取不同方法，及時疏散，避免和減少人員傷亡和財產損失。
首先，盡量利用樓內現有設施進行安全疏散，這是爭取疏散時間，提高疏散效率的重要方法。通過消防電梯疏散；利用室內防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散；利用室內疏散陽臺、疏散走廊、室內緩降器、救生包等進行疏散。通過窗戶清潔工撤離。
其次，針對不同部位。不同條件下采用不同的疏散方法:
1.當高層建築發生火災，樓裏住著不同國籍、民族、語言的人時，用相應的語言廣播告訴大家哪壹層哪壹部分著火，以及安全疏散的路線和方法。播音時，播音員要沈著、自信、簡潔，以穩定樓內人員的心理，防止出現恐慌或跳樓事故。
2.當某壹樓層某壹部位發生火災，燃燒範圍不大時，應通知燃燒樓層及其上下樓層的人員先疏散。如果火勢已經開始發展，應及時通過廣播通知火災樓層以上的所有樓層。不要壹有火災就通知整棟樓，以免造成樓內人員的恐慌和混亂，碰撞擁擠，影響疏散。
3.當壹個房間發生火災，且門已被封閉，使室內人員出不來時，如果該房間有陽臺或室外走廊，室內人員可從陽臺或室外走廊轉移到相鄰的未著火房間，再繞道到疏散樓梯間進行疏散。
4.當壹個防火分區著火，樓梯間被著火樓層的火封住，使著火樓層以上樓層的人員無法從樓梯間疏散時，可先將人員疏散到屋頂，再從相鄰未著火的樓梯間疏散到地面。
5.當建築物內有避難層時，人們可以向避難層疏散，特別是老人和小孩應優先進入避難層。應該重點護送老人和小孩，直到他們能夠脫離危險，然後轉移到安全的地方。
6.當有很多人被困時，應動員民用或軍用直升機進行救援。直升機可以在沒有停機坪的建築物中利用梯子營救被困在屋頂的人，或者利用梯子將消防員運送到屋頂，或者運送繩索、救生袋、下降器、防護設備等。去屋頂營救被困的人。
除了在火災中救人，疏散和保護物資也是壹項緊迫的任務。救援物資要根據輕重緩急和具體情況采取針對性措施。
九、商品房的基本程序
1.簽署認購書
簽訂認購書是商品房銷售程序的第壹個環節，買賣雙方簽訂的認購書的主要內容應包括:
房價(戶型、面積、單價、總價)。付款方式:壹次性付款、分期付款、按揭付款。認購條件:簽訂認購書註意事項、定金、簽訂正式合同時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
購房者在售樓處簽訂認購書時，賣方應向購房者出具《簽約通知書》，這是購房者在簽訂合同前應仔細閱讀的重要文件。
2.簽訂銷售合同
購房人在售樓處簽訂認購書後，應在規定時間內簽訂正式銷售合同。審查和修改補充協議、合同說明、稅務明細表、抵押說明、付款情況、簽約付款進度表等文件。提供購房人身份證明，確定契稅繳納類別。其主要內容是根據國家工商行政管理總局和建設部共同制定的商品房買賣合同示範文本，約定買賣雙方的權利和義務。每壹個花巨資購買房產的購買者，都必須對合同的每壹條條款進行審查和查詢。
3.預售登記過戶。
登記:預售登記對於保護房屋交易雙方的權益非常重要，它保證了合同的履行。預售預購登記完成後，本協議方可生效。本合同簽訂後30日內，由買賣雙方到市房屋土地管理局市場處辦理預售/預購登記手續，或雙方委托律師辦理上述手續。
轉移:
買受人轉讓預購商品房的，買受人和受讓人應當在預售合同上背書，雙方當事人應當自背書簽字之日起15日內持相關證件到市場場所辦理轉移登記，並簽署轉移登記申請表，市場場所應當自辦理轉移登記之日起10日內通知出賣人。
登記入住
購房人入住前，開發商統壹審核付款，律師協助審核，律師出具入住單。
5.辦理產權過戶，領取房產證。
最後，開發商要為購房人(此時也叫業主)辦理產權過戶手續，最後辦理房產證。
X.1.所有者的權利
業主權是指業主的財產權利。業主作為財產的所有人，其基本權利是依法享有財產所有權的壹切權益，包括占有、使用、收益和處分。但這裏討論的產權是由財產所有權衍生出來的財產管理權。按照物業管理條例的規定，業主在物業管理活動中享有下列權利:
(1)按照物業服務合同的約定接受物業管理企業提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議；
(三)提出制定和修改業主公約和業主大會議事規則的建議；
(四)參加業主大會，行使表決權；
(五)選舉業主委員會委員，享有被選舉權；
(六)監督業主委員會的工作；
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；
(8)有權了解和監督物業* * *部位、* *設施設備及相關場地的使用情況；
(九)監督物業* * *部位和* * *設施設備專項維修資金的管理和使用；
(10)法律法規規定的其他權利。
2.所有者的義務
妳有權利，也有義務。按照物業管理條例的規定，業主在物業管理活動中應當履行下列義務:
(1)遵守業主公約和業主大會議事規則；
(二)遵守物業管理區域內* * *部位和設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等規章制度；
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；
(四)按照國家有關規定繳納專項維修資金；
(5)按時繳納物業服務費；
(六)法律法規規定的其他義務。
十壹、(1)未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，改變建築主體和承重結構的；(2)將無防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房；(3)在承重墻上放大原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚混墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)隨意增加樓面荷載，室內砌墻或超負荷吊頂，安裝大型燈具和吊扇；(6)擅自鑿洞屋頂，不穿管直接埋電線或改電線；(7)破壞或拆除廚房、衛生間防水地面及水、暖、電、氣等配套設施；(八)違反規定堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝修形成的各類廢棄物未按照有關部門規定的地點、方式、時間堆放和清運的；(九)將裝飾裝修居室產生的廢棄物和其他物品從樓上丟棄到地面或者從垃圾通道、下水道丟棄的；(10)晚上居民在正常睡眠時間進行嘈雜的房屋裝修施工；(11)車輛和行人通行的室外施工不得放置警示標誌；(12)其他影響相鄰居民正常生活、影響建築結構和使用安全、違反裝飾裝修法律法規的行為。
十二。車位合同和托管合同有什麽區別？
我國《合同法》第三百六十五條規定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物並返還的合同。”第三百六十七條規定:“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。”也就是說，存款人交付存款是存款合同成立的重要要件，存款人應當在存款期間實現對存款的占有和支配。
掌握本地區安全工作的規律和特點，負責本地區安全工作的安排和實施。
2、負責與管理處的溝通協調，準確傳達管理處的工作要求，協助管理處的工作安排。
3.負責制定安全培訓計劃並組織實施。
4、負責日常安全工作的監督管理，檢查和糾正值班安全人員的違章行為。
5.協助組織誌願消防隊培訓，組織專項消防演練。
6.負責整理和保存相關記錄，向上級提交各種報告。
7.負責安全設備和用品的管理。
8.負責所有保安員工的考核，對不稱職者提出處理建議。
9.溝通協調管理處與保安公司、公安管理部門的關系。
10，其他上級的工作指示。
十四、前面已經回答了。
十五、按服務區域、