企業與個人間債務重組如何稅務處理？

問：我公司以前年度將500萬元借給壹個從事房地產開發的個人，現在該個人無貨幣資金償還我公司的借款。經雙方協商，同意該個人用房產償還，協議作價金額300萬元。請問： 1、對於這種債務重組事項，雙方涉及哪些稅收政策？ 2、對於這部分債務重組損失，我公司是否可以稅前扣除？若可以扣除，應具備哪些條件？答：1、個人以房產抵債涉及：營業稅及附加土地增值稅、印花稅、個人所得稅《國家稅務總局關於以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》（國稅函[1998]771號）規定，單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方（或多方）協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益（減少了債務），因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。根據上述規定，個人以房產抵債，屬於取得其他經濟利益，為有償轉讓房產，應繳納營業稅。《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2011]12號）第壹條規定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。《財政部、國家稅務總局關於營業稅若幹政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。根據上述規定，個人以房抵債，符合上述規定的，可差額繳納營業稅。將購買超過5年（含5年）的普通住房抵債的，免征營業稅。相應地，個人還需繳納城建稅、教育費附加、地方教育附加等附加稅費。《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。因此，個人以房抵債，屬於轉讓房產取得了經濟利益。個人以房抵債應按規定繳納土地增值稅。《國家稅務局關於印花稅若幹具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發[1991]155號）規定，“財產所有權”轉移書據的征稅範圍是：經政府管理機關登記註冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。根據上述規定，個人以房抵債，與妳公司簽訂的抵債協議涉及不動產所有權轉移，該協議雙方應按“產權轉移書據”貼花，稅率萬分之五。《個人所得稅法》第二條規定，下列各項個人所得，應納個人所得稅：壹、工資、薪金所得；二、個體工商戶的生產、經營所得；三、對企事業單位的承包經營、承租經營所得；四、勞務報酬所得；五、稿酬所得；六、特許權使用費所得；七、利息、股息、紅利所得；八、財產租賃所得；九、財產轉讓所得；十、偶然所得；十壹、經國務院財政部門確定征稅的其他所得。根據上述規定，個人債務重組取得的所得不屬於應繳納個人所得稅的所得。根據問題所述，若房產價值公允，其重組所得200萬元，不需繳納個人所得稅。《個人所得稅法實施條例》規定，財產轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、建築物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。因此，個人以房抵債，其得的房產轉讓所得應按財產轉讓所得繳納個人所得稅，稅率為20%. 2、妳公司接收抵債資產涉及、印花稅、契稅妳公司與個人簽訂的抵債協議，應按“產權轉移書據”貼花，稅率萬分之五。房產過戶後取得的房產證、土地使用證應按“權利、許可證照”貼花，每件五元。《契稅暫行條例》第壹條規定，在中華人民***和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。因此，妳公司為房產產權承受方，應繳納契稅。 3、《財政部、國家稅務總局關於企業資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]57號）第四條規定，企業除貸款類債權外的應收、預付賬款符合下列條件之壹的，減除可收回金額後確認的無法收回的應收、預付款項，可以作為壞賬損失在計算應納稅所得額時扣除：（四）與債務人達成債務重組協議或法院批準破產重整計劃後，無法追償的；根據上述規定，妳公司與個人達成債務重組協議，形成的損失200萬元（註：房產價公允）可作為壞賬損失在稅前扣除。《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局公告2011年第25號）第三條規定，準予在企業所得稅稅前扣除的資產損失，是指企業在實際處置、轉讓上述資產過程中發生的合理損失（以下簡稱實際資產損失），以及企業雖未實際處置、轉讓上述資產，但符合《通知》和本辦法規定條件計算確認的損失（以下簡稱法定資產損失）。第四條規定，企業實際資產損失，應當在其實際發生且會計上已作損失處理的年度申報扣除；法定資產損失，應當在企業向主管稅務機關提供證據資料證明該項資產已符合法定資產損失確認條件，且會計上已作損失處理的年度申報扣除。