管理組合(業主自治組織)與業主的法律關系。
投資組合的管理權來源於全體業主對社區某* * *的產權。管理團隊與業主之間存在法律上的權利義務關系。管理組合作為小區全體業主的自治組織，有權代表小區全體業主對小區的部分區域進行維護管理並向業主收取管理費，同時也有義務接受業主的監督。與之相對應的是，業主作為管理組合的壹員，享有重大事項的決策權和對管理組合的監督權，同時承擔向管理組合繳納管理費和維修公積金(維修基金)的義務，以及遵守管理組合各項相關規定的義務。
管理組合與物業管理企業的法律關系。
首先，管理組合與物業管理企業之間存在合同關系。根據物業管理服務合同的約定，物業管理企業有提供服務的義務，同時享有從管理組合中收取管理服務報酬的權利。管理團隊享有獲得物業管理服務合同約定的管理服務的權利，也有義務按照管理服務合同的約定向物業管理公司支付物業管理服務費。
其次，管理組合與物業管理企業之間存在委托代理關系。因為，在物業管理服務過程中，物業管理企業必然會行使壹些日常權力來管理物業小區，而這些權力都來自於管理組合的授權。物業管理合同約定的物業管理企業提供服務的範圍，也是管理組合對物業管理企業的授權範圍。
管理投資組合和其他服務提供商之間的法律關系。
除了物業管理公司提供的專業服務外，社區的管理組合還應聘請壹些其他服務提供商提供其他專業服務。比如聘請律師提供法律服務，聘請專業維修公司為住宅設施或設備提供維修服務。管理組合和這些服務提供者之間的關系也是服務和被服務之間的契約關系。
在日本，居民通過租房和買房來解決住房問題。根據建設部的調查，大約37.4%的人租房，62.3%的人買房。這些房子中，除了壹些獨立的房子，更多的是公寓房。在公寓的物業管理中，有“委托管理”和“自主管理”兩種方式。
委托管理
指委托專門的物業管理公司管理公寓。在日本的房地產行業，有壹家綜合服務企業，可以代理經營從公寓房的銷售，到介紹租客、收租、漲租的洽談和維護管理。還有壹個行業具有獨特的綜合性貿易公司功能，可以承接從入戶介紹到管理、稅務、法律咨詢、維修、更新手續、保證入住率、降低空置率等壹切工作。委托有能力的企業管理公寓是壹種有效的方法。公寓委托管理，需要收取租金收入的5-10%左右的管理費。
自我管理
業主直接管理公寓的* * *部分，* * *設施和場地。為了實行獨立管理，由全體業主自願參加組成管理委員會(管理小組)，進行有組織的管理。自治管理壹般采用各業主輪流承擔管理事務的方式。這種自我管理模式最大的好處就是省錢。然而，自我管理也存在各種問題:
壹是規模有限，只適合小戶型管理。此外，還受到居民自主管理意識和自身素質的制約。勤奮負責的居民可以達到壹定的管理水平。反而問題多多。
其次，在公寓管理中，有些項目需要高技術，如電梯維護和設備管理等。，而且他們需要專業的技術人員或者專業的管理公司才能勝任。
兼容管理
作為自主管理和委托管理的補充，出現了雙功能兼容的管理模式。有的管理項目委托專業管理公司，有的項目獨立管理。
日本物業管理企業雇傭許可證註冊
日本對物業管理企業的資質和經營內容有嚴格的規定。壹般來說，需要進行以下註冊；公寓管理者的註冊由國土交通省簽發；保安行業的認定由公司所在地的公安委員會決定；建築物環境衛生綜合管理、建築物儲罐清洗、建築物病蟲害防治等經營範圍的登記，由公司所在地的首府、省級、政府三級政府出具證明；凈化罐保守檢驗行業由衛生部門頒發；消防器材行業由當地消防部門管理；壹般廢物收集和處理行業由其所在城市頒發許可證。總之，公司無論從事什麽樣的業務，都必須在政府相關部門註冊，或者從主管部門獲得行業許可。
日本物業管理行業從業人員資格
1.物業管理業務:公寓經理、管理業務經理、小區經理負責。
2.環衛業務:由建築環衛管理技術員、保潔主管、空氣環境測量實施員、儲水罐保潔主管、防控主管、建築保潔技術員、凈化罐保潔技術員等負責。
3.設備管理業務:由電氣首席技師、電氣強化員、特殊電氣強化員合格、電氣強化員施工管理技師、制冷機械負責人、制冷空調機施工技師、凈化罐經理、凈化罐技術經理、消防設備技師、消防設備點檢合格人員、危險品處理員、防火經理、建築設備管理技師等負責。
4.建築及設備安全業務:由具備建築專項勘察資質的人員、具備建築設備檢測資質的人員、管道工程施工管理技術人員負責。
5.保安業務:保安負責，門衛也負責引導教育。
日本物業管理公司加入的社會組織。
日本的物業管理公司壹般同時加入幾個社會組織，如全國(或地方)建築維修協會、全國(或地方)保安業協會、高層住宅管理協會、高層住宅管理協會的擔保機構、全國(或地方)宅基地建築交易行業擔保協會等等。