由於各地方稅務局執行過程中有不同處理標準，此圖僅供參考，具體以當地稅務部門溝通確認結果為準。
房企配建保障房，最常見的形式有兩種，壹是建成後無償移交政府，二是建成後由政府回購。但還有壹種比較少見的是房企申請以資代建。
建成後無償移交政府
保障房建成後無償移交，即在移交環節政府部門不再支付價款，保障房的建設成本由開發項目的整體收益覆蓋。
對於此類配建形式，目前有以下幾種觀點處理稅務：
1. 作為公配，不計收入：有觀點認為房企只是配建保障房，但未擁有其所有權，沒有發生產權登記、變更的情形，也就不存在轉讓房產行為；
此外，從經濟形式而言，配建保障房需產生建設成本，是有償的，故不應認定為無償移交，而應視作公***配套設施處理。
此情形投資測算比較簡單，可將配建保障房的建設成本納入到公配，進行相關稅務計算，不需要考慮保障房貨值問題。
2. 視同銷售：由於房企建成保障房後移交給政府，其產權發生轉移，屬於將開發產品用於換取非貨幣性資產的行為，而且保障房移交給政府後，後續不存在公益性，因此應按視同銷售處理。
在測算中，首先需增加保障房產品業態，計算貨值收入時方案和優先順序為：
①該項目同類開發產品的市場銷售價格確定（如，項目高層住宅售價8000元/㎡，小區配建高層保障房按8000元/㎡視同銷售）；
②參照當地同類產品市場公允價值；③按產品的成本利潤率確定，即建設成本+成本利潤率（壹般不低於15%）。
其次，因無償移交部分有視同銷售貨值，但未有實收，為了在測算表內形成邏輯閉環，可將保障房對應貨值視作土地取得對價的組成，放在土地成本科目裏面的拆遷補償費用，視同土地取得成本計算土增稅扣除、增值稅銷項抵扣。
而保障房對應的建設成本在主體建安科目裏正常考慮，土增稅還可加計扣除、抵扣所得稅；因視同銷售產權轉移，需正常補繳契稅。
參考文件：
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號第十四條、第四十四條
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第七條、第二十七條
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發[2006]187 號 第三條、第四條
3. 視同銷售不扣成本
視同銷售不扣成本，確收情況與視同銷售壹致，區別主要在於不能抵扣成本，因此計算各稅稅負明顯提高。
但這種情況相對較少，地方上也會適當減輕房企稅負，在合規情況下進行扣減。
政府回購
有觀點認為政府回購價會大幅低於市場價格，計稅時價格可能被調整，存在稅務提高的風險。
根據大多數項目實操，由於政府回購保障房壹般在拿地時會約定，在土地出讓合同中會明確註明回購價款；
因此雖然售價低於市場價，但屬於存在合理理由，也無需對增值稅、土增稅計稅價格進行調整。
也有觀點認為，開發商根據配建協議要求建立保障房，項目完成後，政府支付建設成本價格，相當於開發商先行替政府墊資建設，並未實際向政府銷售不動產，也沒有發生應稅行為，從而不需繳納增值稅。
由於政府回購價低，保障房業態在土增稅清算中會產生負值，若保障房在紅線內，可與項目其他可售標準物業合並清算，以消化其回購產生的負增值。
若在紅線外，無法合並，則其產生的負增值無法直接抵扣項目的增值額。
在實際測算中，建議還是秉持預松不預緊的原則，按政府回購價正常測算貨值，增值稅正常測算預留，暫不考慮無需繳納，土增稅則視項目實際是否在紅線內配建進行處理。
參考文件：
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號第十四條、第四十四條
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第十八條
以資代建
以資代建指開發企業認為不宜配建保障房的商品住房項目，自行向政府提出申請，經政府研究批準，可以采取按核定資金標準繳納以資配建費用，完成配建保障房任務。
核定資金標準=所在地塊樓面地價+住宅綜合建安成本指導價
以資配建費=應配建保障房面積*單方核定資金標準
在測算時，可將該筆費用計入到行政事業性規費，可抵扣土地增值稅、所得稅。
但增值稅抵扣存在爭議，需看當地稅務是否允許以及能否開具含稅發票而定，契稅則無需繳納。
未實質拿地前測算的話，建議按預緊不預松的原則，先按配建要求正常考慮保障房成本。
若後期能爭取以資代建，則增加以資配建費用，再將保障房業態改為可售商品房，增加整體貨值，使項目效益指標更為可觀。
筆者了解到的實際項目情況，以資代建雖增加了壹筆費用，但對於整體貨值以及利潤都是有所提升的。
哪怕僅僅是教育配套設施的以資代建，繳納費用壹般也會低於實際建設成本。