如何控制房地產開發中的金融風險？

中國工商銀行建築師；美國俄亥俄大學(OSU)博士徐剛。沒有金融資本的支持，房地產開發幾乎是不可能的。而房地產和房地產開發對金融資本來說是壹個巨大的潛在市場。因此，如何認識和控制房地產開發中的金融風險已成為金融資本最關心的問題。國內金融機構經驗不足，靜態手段控制風險，將是中國房地產金融業發展的障礙。國內金融市場完全開放後，中國的金融機構將失去大部分房地產開發市場。建立專業的風險管理行業，在發展過程中進行金融資本化、專業化、動態化的風險管理，可能是國內金融機構的最佳解決方案。如何控制房地產開發過程中的金融風險？首先要認識到房地產開發過程中的階段性資金需求和風險，包括:資金需求的時間函數、資金來源、可能存在的資金風險等等。根據項目開發進度的時間需求(即階段性資金需求)，分階段控制房地產開發過程中的各種風險，是控制整個項目開發財務風險的基本思路。房地產項目的開發過程分為四個主要階段:項目啟動、項目建設、項目竣工和項目移交。開發風險的階段性控制隨著國內房地產法律法規的不斷完善，開發商能否獲得土地開發權是項目啟動階段的關鍵，而獲得開發權需要大量的資金支持。在我國金融體系尤其是房地產開發所涉及的金融體系尚不完善的情況下，開發商用不規範的方法甚至非法手段來解決房地產啟動資金問題也就不足為奇了。客觀地說，這些方法促進了中國房地產市場的發展和壯大。現階段，除非有經驗豐富的風險管理經理輔助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發商的運營能力。在有經驗的專業投資顧問和管理公司的協助下，可以有效控制這壹階段的財務風險。開發項目進入建設期(取得五證)後，開發項目本身已逐漸形成可計量的資產。這部分資產是開發商在建設期籌集資金的主要保障。對於金融資本來說，這個爛尾工程的資產保護存在很大的潛在風險。因為金融機構缺乏變現這些資產的能力。控制建設階段的財務風險，取決於對開發商開發能力和建設管理能力的判斷。還有壹種控制方法，就是聘請專業的投資管理咨詢公司提供第三方風險管理。如何判斷特定區域房地產市場的價值取向？開發項目能被市場吸收嗎？只有項目完成銷售了，才能體現出來。房地產市場的價值取向是整個國家宏觀經濟和區域經濟的晴雨表。房地產從開始投資到投入使用需要壹兩年的時間，市場如何變化只有天知道。這壹階段的主要金融風險是市場風險，市場風險是壹種不可知、不可預測的自然不規則性。雖然中國整個房地產市場仍然處於供不應求的狀態。但是，在特定的地區和特定的價格位置，房地產的供應已經超過需求。尤其是沒有經驗的開發商產生的城市建築垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。此外，國內開發商的起步主要借鑒香港的開發經驗和模式。香港在法律法規和發展模式上比美國至少落後20年。而且具有特殊的地理環境、經濟環境和市場特征。中國幅員遼闊，資源稀缺，土地資源的利用和房地產市場的特點更接近美國二戰後的情況。我認為金融機構、房地產經濟研究機構甚至大型房地產開發企業都應該認真研究房地產宏觀走勢與微觀市場的關系，包括就業人口對房地產經濟的影響、個人收入與住房需求的關系、特定群體住房需求發展路線圖等市場問題。雖然沒有人能預測市場的突然變化。但是，研究市場總比不研究好。控制市場風險的唯壹方法是采取積極的態度，乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產是壹種“賭博遊戲”。當開發人員將產品(建築)移交給用戶時，開發項目才算真正完成。事實上，金融資本並沒有逃脫與房地產的聯系，參與項目開發的金融資本將風險轉移給了持有房地產物業(住房抵押貸款)的金融資本。雖然住房抵押貸款的金融風險不屬於本文討論的範圍。然而，開發商的銷售方式仍可能給金融資本制造陷阱。房地產轉讓階段(香港:占用或入住)金融資本仍存在潛在風險。目前的市場只是沒有完全反映出來。風險的來源是產品質量、設計風格和建築格局與拍賣銷售造成的“想象”的差距。在未來激烈的市場競爭中，交接階段的退房現象會越來越多。如果不讓開發商退房，顯然是商業欺詐(除非是為購房者定制)。否則，越來越多的成熟消費者越來越有可能在入住階段改變註意力。退房可能導致開發商無法償還開發貸款。在美國，通常有壹個“過橋貸款”來防止開發貸款到期。市場價值取向風險房地產的市場價值是區域經濟的表現，或者說某壹區域的房地產價值取決於宏觀經濟和區域經濟的變化。比如某個地區的產業發展產生了大量的就業人口，這些就業人口又刺激了這個地區新的就業機會。區域產業帶動區域內的服務業，經濟結構發生變化，經濟活動變得活躍。由於區域經濟的變化，對居住和生活條件的要求提高了。因此，它決定了房地產的市場價值。如果這個地區的經濟開始下滑，工業就會大量裁員，第三產業(因為服務對象的流失)也會倒閉。此時就業機會大幅下降，居民大量遷移到外地。這個地區的房地產價值會直線下降。90年代初美國休斯頓的石油工業衰退就是壹個極好的案例。房地產是對土地資源(不可再生資源)的開發利用。其價值風險也取決於資源的有限性。也就是說，經濟核心區周邊可供房地產開發的土地越少，其土地資源價值越高。原因是這部分資源已經被充分開發，而有限的土地資源是不可再生的。控制市場風險需要對當地區域經濟進行全面的調查數據和分析，對區域經濟進行長期跟蹤和市場調研，對當地需求進行調查研究。特別需要註意的是，房地產市場研究完全不同於其他消費品市場研究。大多數房地產市場研究機構采用通常的消費品市場研究理念和手段是錯誤的，不可能正確描述房地產的市場需求。正確的市場調研是從區域經濟的調研開始，再加上對投資心理、財務狀況、群體收入以及壹個地方房地產資源的吸收率的調研，才能得到完整的市場需求分析。這裏需要提到的是房地產的“金融陷阱”。前壹階段，很多開發商都采用了“投資物業”的促銷方式。開發商實際上為金融資本和購房者設置了壹個陷阱。這個陷阱來自於房地產價值的市場導向。沒有風險承擔能力的投資者，在遇到房屋租賃市場波動時，會無力償還每月的房貸，導致金融機構出現大量不良貸款。購房者和金融資本壹起落入開發商設下的“陷阱”。控制交易風險隨著中國房地產法律法規的不斷完善，我們可以規劃設計十幾種甚至幾十種土地資源使用權和房地產所有權的交易方式。開發商可以利用各種權利交易來解決開發項目的資金需求。因此，控制交易風險是控制金融風險的重點。本文只介紹兩種常見的交易方式。首先是出售財產的長期收益權。將未來物業資產的部分或全部預期收益權以貼現方式出售給投資者，以獲取短期項目發展資金。轉讓長期收益權不存在贖回問題。轉讓合同結束時，投資者已全部收回資金本息。交易過程中考慮的主要風險有:1，租賃合同總金額；2.資產的安全性；3.交易的安全性；4.租賃合同的安全性；5.物業租金年增長比例為2-6%；6.承包企業的信譽；7.計算壹次性轉讓的折扣率；8.根據折扣率確定折扣。這種交易方式是賣給有長期債務到期的機構投資者，比如保險公司。用益信托計劃的安全性主要取決於承租方的信譽和經營情況。融資方式相當於租賃合同的貼現轉售。第二種交易方式是出售開發項目權益。以開發項目為融資主體，開發商可以采取股權轉讓和回購的方式，在開發項目竣工並具備銷售條件時，以固定收益率回購投資人持有的股權。發行股權信托計劃需要控制以下風險:1，投資項目市場前景的可行性；2.合理的交易結構和投資回報保證；3.發展企業的能力和信心；4.要求詳細披露開發項目；5.投資者需要鎖定投資回報；6、需要有實力的大型企業擔保；7.投資風險的正確評估和對策；8、投資管理企業的能力和信譽。股權類信托計劃的發行不僅需要設計嚴謹的交易結構，還取決於投資者對具體投資項目是否有信心、投資欲望和風險控制能力。因此，項目的包裝也是壹個非常重要的環節和因素。風險管理的概念在這裏非常重要。開發項目的財務策劃房地產開發行業的核心是資金的運作。無論是營銷手段的期房預售，還是金融信貸，都沒有對外呼籲利用市場杠桿或金融杠桿來滿足房地產開發的資金需求。但需要強調的是，市場或財務杠桿的形式、用途和相互組合，並不僅僅是簡單的銷售或貸款。而是要規劃設計完整的資金鏈和具體的實施方案。為了開拓項目規劃設計資金來源，控制資金流向，降低資金成本。a .規劃設計資金來源本項目有幾種資金來源(圖1):財務規劃是為上述開發項目設計、確認和建立金融工具。根據具體的項目進度，在不同階段使用不同的金融工具，實現利潤最大化，是財務規劃的核心工作。根據不同的資金來源，設計不同的理財方案。b .設計交易結構財務規劃的主要任務是規劃和設計項目融資的結構，包括:利益分配原則、法律保障體系、利潤和成本控制等。交易結構的合理性、科學性和可行性標誌著項目資本運營的成功。交易的結果是使開發企業在開發項目的資金支持之外獲得最大利益。例如，上述股權信托計劃的主導思想是轉讓其財產資產的收益權，投資者將從財產租金收益中獲得資本利得，並在合同到期時收回資金。收益權信托除了每年的財產租金收益外，還需要為贖回投資本金提供資產或信用擔保。交易中的主要參與者由實心框線表示；投資項目用雙實線表示；信托計劃用雙橢圓線表示；交易過程由帶編號的實線表示；管理過程由編號的虛線表示。交易結構描述(作為提示單獨設計):1。實線表示投資人對信托計劃的投資和預期收益；2.信托投資公司作為受托人，負責設立和發行信托計劃；3.開發公司將其物業資產作為信托資產，將產權委托、抵押給信托投資公司；4.信托投資公司委托投資管理公司管理運營委托資產，並保證其租金率；5.投資管理公司接管和管理其委托資產，並負責其日常管理、出租和出售；6.投資管理公司將其物業出租給潛在承租人，以物業資產租金保證投資人6%的年收益率；7.信托計劃募集的資金投資於開發項目；資本投資的風險由投資管理公司監管；8.開發公司將以開發項目的收益擔保信托計劃的到期和本金的償還；9.投資管理公司會用每年的租金收入來保證投資者的投資收益；10.投資管理公司受開發商和信托投資公司的委托，負責資產管理、信息披露和投資者關系管理。資產信托是壹種更加靈活的資產抵押和管理方式。資產在抵押期間可以經營、處置和出售。資產信托期間，其經營銷售活動不是由開發商承擔，而是由投資管理人承擔。這樣既能保證房產的正常銷售和經營，又能保證投資資金的安全和投資者的利益。c、在融資推介、路演、募資的同時，需要策劃設計項目融資的推介、路演、投資認購活動，策劃設計項目投資的風險管理流程，包括但不限於以下工作:策劃設計投資路演的信息；投資項目的上市前規劃；項目投資策劃和包裝；推薦戰略投資者和機構投資者；組織投資簡報會；組織項目投資新聞發布會；組織投資者招待晚會；組織項目投資研討會。d .控制現金流和資金成本在財務規劃中，需要規劃和設計控制現金流和資金成本的手段等。這包括但不限於以下內容:現金流調度:根據項目開發的具體進度，設計資金需求計劃並進行調度；規劃設計財務規劃:根據資金需求，安排資金來源，確定使用數量、日期和期限；設計金融工具:根據開發商自身條件和項目開發不同階段形成的資產狀況，選擇和組合金融工具，形成對開發項目的有力支持和對資金成本的有效控制；以上內容涉及大量的金融和財務管理知識，在實際操作中會遇到大量的技術、法律和風險管理問題。不建議開發者自行操作。還是專業的理財公司或者理財顧問來做比較靠譜。e、風險控制開發項目財務顧問:金鑫置地接受開發商的委托，了解開發企業目前的財務狀況，提出專業顧問建議；包括:1。開發企業融資現狀評估；2.開發項目資本需求的規劃和時間安排；3.制定項目資金的組合分配和成本預算方案；4.預測開發項目的整體資金流；5.合法的延期納稅和逃稅計劃；6.資金來源的可行性報告；7.其他必要的專業規劃和咨詢工作。與開發企業項目融資相關的所有專業財務咨詢工作。運用市場化資本運作的成功與否，是直接影響房地產金融資本運作模式和市場化資本運作的重要問題。如何控制金融資本的風險？