魯自資規〔2021〕9號各市自然資源主管部門、財政局、住房城鄉建設局、國有資產監督管理委員會、市場監督管理局、地方金融監管局、各市稅務局、人民銀行(山東省)各市中心支行、支行營業管理部、各銀保分局：為有效規範全省土地二級市場交易行為，交易關
山東省自然資源廳山東省財政廳山東省住房和城鄉建設廳山東省人民政府國有資產監督管理委員會山東省市場監督管理局山東省地方金融監督管理局國家稅務總局山東省稅務局中國人民銀行濟南分行中國銀行保險監督管理委員會山東監管局2023年12月17日
山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則(試行) )。
第壹章總則第壹條為進壹步規範我省國有建設用地使用權出讓、出租、抵押二級市場交易行為，推進存量土地資源優化配置和節約集約利用，根據有關法律、法規、政策，結合本省實際，制定本實施細則。
第二條本省行政區域內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理適用本實施細則。
依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，參照本實施細則執行。
國家法律、法規、政策另有規定的，從其規定。
第三條土地二級市場交易應當遵循依法規則、誠實信用、公平自願、公開公正的原則。
第四條建立全省統壹的“線下”土地二級市場交易平臺，規範“信息發布—意向達成—簽約—交易監管”交易流程，加強建設用地使用權交易、稅費繳納、登記等業務合作，為交易雙方提供安全、便捷、高效的服務
交易雙方可以通過土地二級市場交易平臺等渠道公布和獲取市場信息自行協商交易，也可以委托土地二級市場交易平臺公開交易。
第五條自然資源主管部門依法對建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監督，負責日常管理工作。
財政、住房城鄉建設、國有資產監管、稅務、市場監管、金融等相關部門按照各自職責，密切配合，***同做好建設用地使用權出讓、租賃、抵押管理工作。
第二章建設用地使用權轉讓第六條本實施細則所稱建設用地使用權轉讓，是指涉及買賣、交換、贈與、出資及司法處分、資產處置、法人或者其他組織合並或者分立等形式的包括建設用地使用權轉移在內的各種建設用地使用權轉移。
建設用地使用權轉移的，地上建築物、其他附著物所有權壹並轉移。
涉及房地產轉讓的，依照房地產轉讓法律法規的規定辦理房地產轉讓手續。
第七條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓應當符合下列條件： (壹)具有土地和地上建築物、其他附著物的合法產權證明； (二)涉及土地用途變更的，變更後的土地用途應當符合國土空間規劃。 (三)法律法規規定的其他條件。
法律、法規、政策等明確應當劃撥土地使用權重新公開轉讓的除外。
第八條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應當經有權批準的人民政府同意。
經批準劃撥建設用地使用權並同意轉讓的，應當將轉讓的土地使用權在土地有形市場等公開交易，確定受讓方和成交價款。
以劃撥方式取得的建設用地使用權出讓，經審查土地用途符合《山東省人民政府辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》的，可以不補繳土地，轉讓價款，按轉移登記辦理； 不符合《山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法補繳土地出讓價款，重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，依法辦理房地產登記手續。
在不改變土地用途等土地使用條件的情況下，追加繳納的出讓價款，按照評估現有使用條件的出讓土地使用權正常市場價格，扣除土地使用權優惠價合理確定； 依法變更規劃條件的，補繳土地的出讓價款應當按照評估變更後規劃條件下出讓土地使用權的正常市場價格，扣除現有使用條件下土地使用權的優惠價合理確定。
第九條以出讓方式取得的建設用地使用權出讓，應當在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。 原轉讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。
第十條以出讓方式取得的建設用地使用權出讓應當符合下列條件： (壹)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額25%以上，屬於片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地的條件。
(二)涉及土地用途變更的，變更後的土地用途應當符合國土空間規劃，涉及商品住宅用地的按照有關政策規定辦理。
(三)全部或者部分轉讓房地產開發項目建設用地使用權後，作為土地出讓條件的各項建設條件對土地使用權出讓方仍然有效，土地使用權出讓方應當按照建設條件進行建設活動。
土地使用權轉讓人與所在縣(市、區)人民政府或者有關部門簽訂履約監督管理協議的，與協議有關的權利、義務轉移。
(四)法律法規規定的其他條件。
第十壹條建立預告登記轉讓制度。
以轉讓方式取得的建設用地使用權轉讓，開發投資總額25%未完成的，按照“先投入後轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，報市、縣自然資源主管部門備案後，可以申請房地產轉移預告登記，開發投資總額達到法定轉讓要求
登記權利人可以憑房地產預告登記證明等其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目建設申報手續。
轉讓雙方可以約定預告登記的期限，房地產登記機構應當將預告登記的期限記載在房地產登記簿和預告登記證明的附記欄中。
預告登記後，債權消滅或者自可以辦理房地產轉移登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第十二條以作價出資或者入股方式取得的建設用地使用權出讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權出讓的規定，不報批準原建設用地使用權作價出資或者入股的機關批準。 轉讓後，可以為作價出資、入股方式，也可以改為直接轉讓方式。
第十三條以授權經營方式取得的建設用地使用權轉讓，土地使用權可以在使用年限內依法在本集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓。 轉讓給本集團公司以外的單位或者個人的，經依法批準後，由受讓方補充土地轉讓價款後辦理房地產轉移登記。
第十四條建設用地使用權的分割合並轉讓由權利人提出申請，有審批權的自然資源主管部門會同有關部門審查同意後，可以進行分割合並轉讓，並依法辦理房地產轉移登記。
整合分區應當具備獨立的分宗條件，涉及公***配套設施建設和使用的，轉讓雙方應當在合同中明確有關權利義務。
第十五條擬分割地塊已經預售或者存在多個權利主體的，應當征得有關權利人同意，不得損害權利人的合法權益。
分期轉讓應當有利於土地的開發利用，不得影響交通、消防、安全等控制指標的要求。
工業項目配套建設的行政事務和生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與全區地塊分期轉讓。
標準廠房和新型產業用地( M0 )允許在不改變功能和土地用途的情況下，將樓、樓等固定邊界作為基本單元進行分割轉讓。
具體分割條件、分割流程、分割後容積率規劃條件的確定由市、縣人民政府根據不同用途，結合當地實際具體制定。
第十六條土地合並涉及的地塊應當邊界相鄰，涉及土地分割、出讓、作價出資或者入股等多種土地使用權類型的，原則上統壹按出讓方式處理，其中分割土地應當按土地市場價格補足土地出讓價款。 合並地塊用途符合用地定額目錄的，土地使用權人可以選擇保留定額方式； 剩余出讓年限不壹致的，可以按加權平均法計算統壹的剩余出讓年限，也可以經市、縣人民政府批準補交壹定年限的土地出讓金按相應年限登記。
第十七條轉讓雙方應當按照規定向自然資源主管部門如實申報交易價格，不得瞞報。
以買賣方式轉讓建設用地使用權，申報價格低於標定地價20%以上的，市、縣人民政府有權行使優先購買權。 申報低於基準地價的，市縣人民政府有權行使優先購買權。
第十八條建設用地使用權轉讓的，建設用地使用權轉讓合同和投資建設協議載明的權利、義務轉移。
土地使用者以出讓方式取得的建設用地使用權使用年限，為建設用地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者使用年限後的剩余使用年限。
第十九條有下列情形之壹的，建設用地使用權不得轉讓： (壹)司法、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的。 (二)未依法登記領取權屬證書的；(三)權屬有爭議的；(四)***有建設用地使用權，未經其他***有人書面同意的； (五)依法需要收回建設用地使用權的； (六)法律、法規和合同約定不得轉讓的其他情形。
第二十條加強有關地方司法處理工作聯系，涉及建設用地使用權流轉的案件，人民法院向自然資源主管部門查明有關房地產權屬情況、原轉讓合同約定的權屬義務等情況，自然資源主管部門應當予以協助。 司法處置土地可以進入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥和處置建設用地使用權的，應當向自然資源主管部門舉報。
第二十壹條政府有關部門或者事業單位處置國有資產，涉及建設用地使用權流轉的，應當征求自然資源主管部門意見，如實告知當事人有關地塊情況。
第三章建設用地使用權租賃第二十二條本實施細則所稱建設用地使用權租賃，是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權出租給出租人或者連同地上建築物、其他附著物出租給承租人使用，承租人在壹定期限內向承租人支付租金的行為。
第二十三條出租或者轉租以出讓、出租、作價、入股等有償方式取得的建設用地使用權，不得違反法律法規和有償使用合同的約定。
或部分國有建設用地使用權出租後，有償使用合同載明的權利、義務仍由建設用地使用權人承擔。
第二十四條租賃以劃撥方式取得的建設用地使用權的，按照有關規定上繳租金中的土地收益，納入土地出讓收入管理，由土地出讓收入征收管理部門征收。
土地收益的具體標準由各地根據土地等級、用途等因素確定。
建立劃撥建設用地使用權租賃收益年度申報制度，出租人依法申報並及時繳納相關收益的，可以不另行辦理劃撥建設用地使用權租賃審批手續。
第二十五條以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租或者部分用於出租且可分割的，租賃期限超過五年的，應當依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。
第二十六條建設用地使用權和地上建築物、其他附著物出租，出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同，租賃期限不得超過建設用地使用權剩余年限，最高不得超過20年。
其中以租賃方式取得的建設用地使用權出租，租賃年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。
第二十七條未按照建設用地使用權出讓合同約定繳納出讓金，未按照出讓合同約定或者配額決定書規定的期限和條件開發、利用土地，或者依照法律法規的規定、合同約定不得出租的，建設用地使用權不得出租。
第二十八條租賃建設用地使用權和地上建築物、其他附著物的，應當嚴格按照土地出讓合同、轉讓決定書、房地產權證的承載用途或者批準的規劃條件使用。
承租人在租賃期間不得擅自改變規定用途； 不得在擅自租賃的土地上新建、擴建建築物和其他附著物。
需要建設臨時建築物、其他附著物的，應當經出租人同意後，由出租人報自然資源、住房城鄉建設等部門批準並辦理有關手續，約定出租人承擔臨時建設工程拆除責任。 需要改變用途的，經自然資源部門審查並報同級人民政府批準後，出租人應當按照有關規定辦理有關手續。
第四章建設用地使用權抵押第二十九條本實施細則所稱建設用地使用權抵押，是指債務人或者第三人在履行擔保債務時，以不轉移占有的方式，將依法取得的國有建設用地使用權抵押給債權人。
債務人不履行到期債務或者當事人約定的抵押權發生實現的，債權人有權就該抵押物優先受償。
第三十條自然人、企業作為抵押權人可以申請以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權辦理房地產抵押相關手續，涉及企業間債權債務合同的應當符合有關法律法規的規定。
允許以公益為目的的養老、教育等社會領域企業對有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。
第三十壹條以出讓、作價出資或者入股等方式取得的建設用地使用權，已辦理房地產登記且無扣押等限制權利的，可以設定抵押，所擔保債務的履行期限不得超過土地出讓合同約定的剩余年限。
第三十二條以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權。
以劃撥建設用地使用權為標的物設定抵押，依法辦理抵押登記手續的，不需要另行辦理建設用地使用權抵押的審批手續。
第三十三條以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人按規定支付土地租金，開發建設完畢後，按照租賃合同的約定，其地上建築物、其他附著物可以連同土地依法壹並抵押。
第三十四條處置建設用地使用權抵押財產，應當符合下列規定。 (壹)授予和實現建設用地使用權抵押權的，在繳納與依法應當繳納的建設用地使用權相當的轉讓價款後，抵押權人可以優先受償。
)二)養老、教育等領域土地使用權抵押權實現的，仍應按原用途使用土地，不得擅自變更，抵押權實現時不損害利害關系人權益。
(三)同時設定多個抵押權人的，應當明確載明抵押權順序。
當事人對抵押權順序另有約定的，從其約定。
(四)法律法規規定的實現抵押權的其他情形。
第五章服務與監管第三十五條優化市場服務體系。
在土地交易機構或平臺內聚合交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構業務窗口，大力發展“網絡政務服務”，積極推進“壹窗受理、壹網通處理、壹站結算”。
培育和規範中介組織。
發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發展相關機構，為交易各方提供推介、展示、咨詢、評估、經紀等服務。
第三十六條完善市場信用體系。
制定土地市場信用評估規則和約束措施，將相關市場主體和中介服務從業人員信用記錄納入省公***信用信息平臺，通過“信用中國(山東)”等渠道依法向社會公布，對土地市場嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。
構建安全保障體系。
加強市場交易信息安全基礎設施和安全保護能力建設，嚴厲打擊違規泄露、篡改信息或利用信息營私行為。
探索實施網絡交易資金第三方賬戶管理模式，探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，構建多角度立體的風險化解和補償機制，有效防控市場交易風險。
健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。
嚴格執行公示地價體系，及時更新公布基準地價或標定地價； 完善土地二級市場價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。
土地轉讓相關房地產開發的資金來源應當符合房地產開發企業土地購買和融資的相關規定
加強土地壹二級市場聯動，加強土地投入總量、結構、時序等銜接，及時運用財稅、金融等手段，加強土地市場總體調控，保持市場平穩運行。
第六章附則第三十七條本實施細則由省自然資源廳負責解釋。
第三十八條各市應當結合本實施細則和當地實際，具體制定土地二級市場管理辦法、交易規則。
第三十九條本實施細則自2022年3月1日起實施，有效期至2024年2月29日。
資料
自考/成考有疑問、不知道自考/成考考點內容、不清楚當地自考/成考政策，點擊底部咨詢官網老師，免費領取復習資料：/xl/