在商品房包銷中，存在內部和外部兩個方面的三種法律關系。內部關系即開發商與包銷人之間的關系，外部關系即包銷人和開發商與買受人之間的關系。
1、開發商與買受人之間的買賣關系
在商品房買賣過程中，開發商擁有商品房的所有權，且具有商品房出售主體資格，包銷人只能以開發商的名義對外銷售。故開發商與買受人才是商品房買賣合同的當事人，開發商與買受人之間構成壹種買賣關系。
2、開發商與包銷人之間的包銷關系
這種包銷關系分為兩個層次：在包銷期限內，包銷人以開發商的名義向購房者出售商品房，包銷人與開發商對外是壹種代理關系;包銷期滿，包銷商購入剩余的包銷房，包銷商與開發商之間構成壹種買賣關系。
3、包銷人與買受人之間的關系
如前所述，包銷人與購房者之間並不發生直接的買賣關系，但包銷人仍然是買賣合同實際的和重要的參與人。
二、商品房包銷有什麽法律特征？
1、代理說
這種觀點認為，“包銷行為符合民法中關於代理行為的壹般特征。根據民法學的壹般原理，代理是代理人在代理權範圍內，以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為，由此產生的法律效果直接歸屬於被代理人的法律制度。” 在商品房包銷中，開發商將商品房的全部或部分讓包銷人獨家代理銷售，在包銷中是以開發商的名義對外銷售，購房人也是與開發商簽訂購房合同，銷售商品房的法律後果也由開發商對外負責，這就符合民法理論中關於代理的定義。因此，包銷是壹種代理行為，而且是壹種特殊代理行為。因為，包銷人的代理責任相對於其他代理方式是更加嚴厲的、代理的權限更為廣泛、代理的風險相對於壹般代理也更大。
“有學者根據民事法律行為相關理論將代理說具體分為附條件的代理行為說和附期限的代理行為說。” 附條件的代理行為說實際上是壹種附解除條件的代理行為。所附條件為，若包銷期限屆滿仍未全部售出商品房，則由包銷人全部購入，同時代理權終止。附期限的代理行為說是指以雙方約定的包銷期限為終期的代理行為，在約定的終期到來時代理權終止。
2、買賣說
這種觀點認為，商品房包銷的最終後果往往是包銷人購入房屋，且在包銷人開始銷售之前，包銷人與開發商已就房屋買賣的價格達成協議，只是該協議是壹種附條件的民事法律行為，即當包銷人未完全售出協議範圍內的房屋時，協議產生法律效力，包銷人需購入所有剩余未售出的房屋。“從民法理論來分析，買賣合同在實際上有兩種含義：其壹，買賣合同是出賣人轉移財產所有權給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉移其財產權(包括財產所有權和其他各種財產權)給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。
壹般認為，第壹種含義的買賣合同，即轉移壹定實物的財產所有權的合同為實物買賣;第二種含義的買賣合同，除實物買賣外，還包括權利買賣。”依該理論，商品房包銷行為屬於第二種含義的買賣，當開發商與包銷人簽訂了包銷協議後，開發商實際上喪失了對協議範圍內房屋的銷售權利，同時也是間接地轉移了這些房屋的所有權，即無論包銷人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權最終都將轉移，只是這種所有權移轉的對象是不確定的，只有等到包銷期限屆滿才能最終確定。至於為何采取包銷的形式而不直接采用買賣的形式主要是因為在現行的法律制度下，包銷人自身不能直接從事商品房買賣，只能借助開發商的名義進行銷售。此外，包銷人也不願意通過轉賣商品房來增加買賣環節(兩次買賣)，避免了兩次征稅的情況。從包銷人自身的實力上看，包銷人壹般資金規模不大，實力有限，不願先期投入全部買房資金，而是參與到壹次買賣中，購入開發商的銷售權，既減少買賣環節，又減少資金投入，從而實現與開發商的專業分工和利潤***享。
有學者在買賣說的基礎上，將包銷行為明確定義為特殊買賣行為，認為其包銷行為是直接買賣與間接買賣的結合。“具體可分為三種情況：第壹，如在包銷期限內，包銷房全部售出，則包銷人與開發商之間的買賣關系因包銷代理行為的完成而壹並完成，間接買賣則代替了直接買賣。第二，如在包銷期限內，包銷房全部未售出，則包銷人與開發商之間的買賣關系因包銷行為的不發生而直接完成，由包銷人直接買進全部包銷房。第三，如在包銷期限內包銷房部分售出，則售出部分的包銷房是通過包銷來間接完成包銷人與開發商之間的買賣關系;而剩余部分的包銷房則按包銷協議的約定，由包銷人從開發商手中直接完成買賣關系，雙方辦理包銷房的買賣手續。”
3、兩合行為說
持這種觀點的人認為，包銷行為是壹種動態過程，包銷人與開發商的法律關系處在動態變化過程中，如果包銷人將房屋全部出售，則包銷人與開發商所發生的法律關系僅僅是代理關系;如果包銷人只是將房屋部門售出，那麽包銷人還存在購入房屋的責任，此時包銷人則是作為買方與開發商發生了買賣法律關系。因此，商品房包銷既不是壹種單純的代理行為，也不是只存在買賣行為，而是壹種兼具代理和買賣特性的新型民事法律行為，不能簡單地用壹種法律行為來定義包銷行為。
4、“無名合同說”
這種觀點也是學者提出的壹種最新的觀點，認為當前經濟生活的繁雜性和多樣性使得法律的規制無法面面俱到，因此沒有必要壹定要將包銷合同歸屬於哪壹類合同。《合同法》在規定了有名合同的同時，也承認了無名合同存在的合法性，只要雙方的意思表示真實，內容不違反法律的禁止性規定，那麽合同就可以成立。對於無名合同應當參照 當事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規定處理，沒有近似的有名合同的，則根據《合同法 》第八條的規定，適用《合同法》的原則和民法原理處理。該觀點還認為，包銷行為其實是壹個復合行為，是多個民事法律行為的復合，不同階段會呈現出不同的行為特征，因此我們只需要根據包銷行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來加以適用法律，而無須壹定要將包銷行為歸為哪壹種行為，這樣反而會引起法律適用上的錯誤。