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文 | 余大仁
地址:成都
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前幾天我在官網上咨詢法拍房的稅費計費標準,今天收到了稅務局的回復。
問題:法拍房現在征收的增值稅的征收標準是嗎?個人所得稅是按照3%征收還是差價的20%征收?回復:
您好:
您咨詢的問題已收悉,據您提示的信息答復如下:
關於您咨詢的“拍賣房產增值稅如何征收”,建議參閱《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的相關規定:
壹、營改增試點期間,試點納稅人[指按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(以下稱《試點實施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關政策八)銷售不動產。
1.壹般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2.壹般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3.壹般納稅人銷售其2016年5月1日後取得(不含自建)的不動產,應適用壹般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4.壹般納稅人銷售其2016年5月1日後自建的不動產,應適用壹般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
6.小規模納稅人銷售其自建的不動產,應以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
7.房地產開發企業中的壹般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
8.房地產開發企業中的小規模納稅人,銷售自行開發的房地產項目,按照5%的征收率計稅。
9.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
10.個體工商戶銷售購買的住房,應按照附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條的規定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
11.其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。”
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》
1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;
2.個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區”被拍賣房產的情況不同,應繳納的增值稅也不同。
三、關於個人所得稅,建議參閱《國家稅務總局關於個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2007〕1145號)的規定
規定集體,個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時,其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除;不能提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,統壹按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。”
上述回復僅供參考,具體稅款征收以主管稅務機關確認的為準。
以上有兩點,增值稅部分,滿兩年免征,不滿兩年按照5%征收。個人所得稅部分,能夠提供之前完整發票的按照20%征收,不能提供的按照拍賣成交價格的3%征收