稅法壹考點：土地增值稅清算條件
1.土地增值稅的清算條件
（1）符合下列情形之壹的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。
②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。
③直接轉讓土地使用權的。
（2）符合下列情形之壹的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建築面積已經出租或自用的。
②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
③納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。
④省稅務機關規定的其他情況。
2.土地增值稅的扣除項目
（1）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公***設施，按以下原則處理：
①建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。
②建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公***事業的，其成本、費用可以扣除。
③建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。
（2）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
3.清算後再轉讓房地產的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積
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