近日，深圳市規劃和自然資源局公示《深圳經濟特區不動產登記條例》（征求意見稿），公開征求意見（以下簡稱《條例》）。
《條例》起草說明表示，《條例》***七章122條，包括：總則、不動產登記簿與不動產登記證、登記程序、不動產權利登記與其他登記（壹般規定、所有權用益物權的登記、抵押權登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記）、不動產登記資料管理與利用、法律責任、附則。
主要內容涉及不動產登記目的、概念、登記對象、登記權利類型、登記程序、登記資料管理與利用、法律責任等多方面的內容。
《條例》表示：
1、本《條例》將海域使用權、海島使用權、林地使用權及森林林木所有權均予以規定，從而從根本上確認了海域、林權等不動產的物權地位。
2、明確深圳市不動產登記中心具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產登記的登記主體資格，確認市不動產登記中心的法律地位。
3、引入第三方審查機構，明確申請人在辦理繼承權轉移登記時，可以委托公證機構或具有遺囑管理人資質的律師為登記所涉及的法律事實進行調查或者核實。
4、《條例》規定，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。
5、《條例》取消了樓花抵押，按照國家體例為預售商品房辦理抵押權預告登記。
6、以預告登記的方式限制了已經簽訂了搬遷補償協議城市更新項目不能轉移、抵押或者變更，從而避免壹房二買，擾亂更新市場秩序。
本《條例》將搬遷補償協議進行預告登記的程序進壹步細化，並明確除更新外，土地整備、舊住宅區改造等項目簽訂的搬遷補償協議也可以辦理預告登記。
7、要求登記機構進壹步加強信息***享，不斷延申登記信息平臺，盡快實現抵押權、查封網上辦理。
8、本《條例》規範了不動產登記資料查詢與利用，規定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關系人查驗的條件與要求，嚴格限制“以人查房”。
9、規定了綠本強制過戶、歷史遺留房屋登記內容等內容，解決登記疑難遺留問題。《條例》規定，在處理不動產登記歷史遺留問題過程中，可以結合實際情況對登記簿的非必要事項進行缺省記載；在辦理建築物區分所有權登記的，不動產登記簿可以僅記載專有建築面積，不記載分攤建築面積。
主要創新點：
《深圳經濟特區不動產登記條例》（征求意見稿）（以下簡稱《條例》）制度創新性主要體現在以下幾個方面：
1.統壹不動產登記依據及不動產登記機構。
統壹登記依據。落實國家不動產統壹登記制度，不再將房地產、海域、林權等各類不動產分別登記立法，將各類不動產登記納入統壹規範，以統壹不動產登記依據。本《條例》將海域使用權、海島使用權、林地使用權及森林林木所有權均予以規定，從而從根本上確認了海域、林權等不動產的物權地位。
統壹登記機構。明確深圳市不動產登記中心具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產登記的登記主體資格，確認市不動產登記中心的法律地位。2013年修改的《深圳經濟特區房地產登記條例》，開創了事業單位作為房地產登記機構的先河。本《條例》是對現行《房地產登記條例》的完善與擴充，避免出現登記主體不適格的情形。同時進壹步加強不動產登記機構管理，增加登記人員資格管理、重大疑難登記集體決策、登記錯誤責任保險、登記審查範圍約束、登記賠償責任認定等內容，進壹步明確登記機構及登記人員應當承擔的職責與義務。
2.完善繼承、遺囑、遺贈不動產登記
繼承、遺囑、遺贈不動產登記壹直是不動產登記的難點，按照《民法典》的規定，繼承、遺囑、遺贈不動產需要登記機構審查很多事項。
在繼承中，需要對繼承人的資格、遺產情況、放棄繼承權是否自願、放棄繼承權聲明書的真實性、被繼承權人生前是否有債權債務以及繼承人對此的意見、繼承人有無依法喪失繼承權的事項進行審查；在遺囑繼承中，要對被繼承人的真實意思、遺囑的範圍、遺囑的效力、遺囑被繼承人是否喪失繼承權等事項進行審查；在遺贈中，要對遺贈扶養協議的效力、涉及財產是否屬於遺贈扶養協議範圍、法定繼承人是否缺乏勞動能力又無生活來源、遺贈扶養協議扶養人是否履行了扶養義務等事項進行審查。
此類法律關系在社會生活中非常復雜，專業人士都難以把握，壹旦處理不好，可能引發家庭糾紛乃至社會矛盾。而登記機構的工作人員也缺乏足夠的駕馭和掌控能力，讓其作出精確的審查和判斷，確實非常困難。因此，本次立法著力細化繼承、遺囑、遺贈相關不動產登記規定。
壹是將法定繼承與遺囑繼承分開規定，明確兩類繼承轉移登記的申請材料。在法定繼承轉移登記中，需要全部法定繼承人關於不動產分配的協議等材料，遺囑、受遺贈轉移登記中，需要當事人關於遺囑、遺贈撫養協議真實性的承諾。同時明確此類轉移登記，當事人也可以提交經公證或者其他法律文書。
二是增加了公告程序，明確不動產登記機構可以將當事人死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關於不動產分配的協議等材料進行公告，公告時間不少於三個月。
三是借鑒德國、臺灣的經驗，引入第三方審查機構，明確申請人在辦理繼承權轉移登記時，可以委托公證機構或具有遺囑管理人資質的律師為登記所涉及的法律事實進行調查或者核實。公證機構或者律師事務所出具的公證文書或法律意見書可以作為登記審查依據。引入《民法典》遺囑管理人制度，合理分攤審查責任，引導當事人通過聘請遺囑管理人或者開展被繼承不動產轉移登記相關公證，平穩實現繼承權，避免出現糾紛。申請人委托公證機構或者具有遺囑管理人資質的律師為登記所涉及的法律事實進行調查或者核實為可選事項，並不是必選事項，並未強制性增加申請人負擔。
四是探索建立告知承諾制。在繼承、受遺贈轉移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，以減輕當事人的負擔。具體告知承諾制的管理辦法由主管部門另行制定。由於告知承諾制在辦理時，部分申請材料通過承諾制獲得，法律關系還處於壹種不穩定的狀態中。因此，《條例》規定，通過告知承諾制辦理轉移登記的不動產，在轉移登記辦理後壹年內不得再辦理轉移登記。避免當事人通過欺騙手段，用告知承諾制獲得房產後即刻轉讓房產，使得存在善意第三人而房產無法被追回。
3.詳細規定居住權登記
居住權是《民法典》新增加的內容。《民法典》第三百六十八條規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。” 按照《民法典》的規定，居住權應當登記，但是《民法典》對於居住權如何登記卻語焉不詳。
本次立法明確了居住權登記申請材料及辦理流程。針對實操中爭議較大的已設立抵押權房屋能否設立居住權、壹個房屋能否設立多個居住權、居住權能否轉移、居住權何時失效等問題給予了明確的規範，能夠有效指導我市居住權登記實踐。
首先，居住權的制度價值在於保障弱者（如老人、未成年子女、離婚未獲得房產所有權壹方等）的住房問題，使得他們能夠住有所居，生活得到保障。
抵押權的制度價值在於保障將來債權的實現，當債務人無法償還債務時，可以對抵押物變賣所得價款優先受償。
因此二者所涉及的所有權權能不相壹致，故二者設立並不存在沖突。
但是，實踐中，設立居住權確實可能對抵押權人造成不利影響，因居住權是長期物權，壹旦房屋設立了居住權可能拍賣價格大打折扣，保障抵押權人優先受償的功能也將大受影響。
因此，本《條例》規定，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。抵押權人可以在接到通知後，要求抵押提前實現或者更換抵押物。由於居住權是針對壹個不動產單元，因此，壹個不動產登記單元僅能設立壹個居住權，但居住權人可以有多個。
4.創新預告登記規定
壹是取消樓花抵押，將預售商品房抵押權預告登記與預售商品房備案銜接。
由於我市壹直按照《深圳經濟特區房地產登記條例》對預售商品房進行樓花抵押，因此我市預告登記幾乎沒有實踐。（樓花抵押指為尚未竣工的在建建築物辦理抵押權登記。）按照國家不動產相關規定，在建建築物僅能辦理抵押權預告登記，不能辦理抵押權登記（樓花抵押）。
因此，我市現有樓花抵押與國家在建建築物抵押權預告登記不同，無法數據匯交，無法統壹規範管理。
為此，本《條例》取消了樓花抵押，按照國家體例為預售商品房辦理抵押權預告登記。為了與預售商品房備案相銜接，本《條例》規定“商品房預售人應當自預售商品房買賣合同備案後十日內申請辦理預購商品房的預告登記”。從而逐步將預售商品房備案與預售商品房抵押權預告登記相互銜接。考慮到開發商有可能怠於辦理預售商品房抵押權預告登記，本《條例》規定了購房人可以單方申請預售商品房抵押權預告登記。
二是銜接更新條例，細化搬遷補償協議預告登記制度。
2021年3月《深圳經濟特區城市更新條例》頒布實施，其中第三十壹條規定了搬遷補償協議可以設立預告登記，並向不動產登記機構申請登記。預告登記有效期內，未經預告登記權利人壹致同意，不動產登記機構不受理被搬遷房屋的不動產轉移、抵押或者變更等登記業務。以預告登記的方式限制了已經簽訂了搬遷補償協議城市更新項目不能轉移、抵押或者變更，從而避免壹房二買，擾亂更新市場秩序。本《條例》將搬遷補償協議進行預告登記的程序進壹步細化，並明確除更新外，土地整備、舊住宅區改造等項目簽訂的搬遷補償協議也可以辦理預告登記。
5.利用信息化手段進壹步落實便民利民理念
隨著信息化手段的發展，不動產登記產生了翻天覆地的變化。本次立法結合國家行政審批事項改革、優化營商環境等要求，將不動產登記流程進壹步優化、簡化，多讓信息跑路，便民利民。
壹是簡化申請材料，刪除申請材料兜底條款，規定登記機構可以實時互通取得材料不得要求當事人提供。
二是要求登記機構進壹步加強信息***享，不斷延申登記信息平臺，盡快實現抵押權、查封網上辦理。
三是規定了當事人單方申請、委托申請的具體適用類型並及時公布，方便群眾申請登記時查閱。
四是細化不動產登記信息查詢，原《暫行條例》及《實施細則》中並沒有規定不動產登記資料的查詢與***享的內容。本《條例》規範了不動產登記資料查詢與利用，規定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關系人查驗的條件與要求，嚴格限制“以人查房”。
五是進壹步壓縮登記辦理時限，優化營商環境。
6.解決登記疑難遺留問題
針對各類登記歷史遺留問題，分門別類、區分歷史情況，在立法中明確處理原則，理順各部門職責，配套銜接登記歷史遺留專門規定，體系性解決登記歷史遺留問題。
壹是明確因歷史原因，土地權屬來源證明材料不齊全、無法補辦竣工驗收證明文件的處理程序。因土地管理制度變化或者原始資料缺失、原建設單位滅失等歷史原因，土地權屬來源資料、竣工驗收證明文件等登記前置材料不齊全的，可以在權屬清晰的情況下，完善相關手續。
二是在歷史遺留房屋登記內容方面，明確可以缺省登記。考慮到歷史遺留違法建築可能無法記載建築物分攤建築物面積，重新測繪重新分攤建築面積，可能會影響已經頒發的不動產證的合法物權。因此，本《條例》規定，在處理不動產登記歷史遺留問題過程中，可以結合實際情況對登記簿的非必要事項進行缺省記載；在辦理建築物區分所有權登記的，不動產登記簿可以僅記載專有建築面積，不記載分攤建築面積。
三是明確交叉辦證處理原則。明確已經按照歷史規定在未辦理建設用地及房屋所有權首次登記的情況下，已經為部分房屋辦理分戶登記或者轉移登記的（交叉辦證），能補辦首次登記的，應當辦理首次登記，確實無法補辦首次登記的，可以突破連續登記原則，在權屬清晰的前提下，不補辦首次登記，繼續為同宗地內其他房屋按照原規定繼續辦理不動產手續，但是新辦理的物權不得損害已經設立的物權。
因意見稿近1萬8千字，樓市大事僅截取部分內容，完整版請查詢深圳規自局官網發布內容：
深圳經濟特區不動產登記條例（修訂草案稿）節選
總則
適用範圍深圳經濟特區不動產登記活動適用本條例。
本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產自然狀況、權利狀況以及其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域及其建築物、構築物、林木等定著物。
不動產登記簿與不動產登記證書
登記簿形式不動產登記簿采用電子介質。
不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原始登記資料予以重建。
登記簿效力不動產登記簿由不動產登記機構依法制作，永久保存。
任何組織或者個人不得損毀不動產登記簿；除依法予以更正外，不得修改不動產登記簿記載的事項。
登記程序
***同申請因買賣、互換、贈與、抵押等導致不動產權利變動的，應當由雙方當事人***同申請不動產登記。
單方申請具有下列情形之壹的，可以由當事人單方申請：
● 城市更新搬遷補償協議簽訂後，物業權利人未按約定與市場主體***同申請被搬遷房屋相關預告登記的，市場主體申請被搬遷房屋相關預告登記；
***有不動產申請處分***有不動產申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份***有人或者全體***同***有人***同申請，但登記簿上記載當事人另有約定的除外。
按份***有人處分其享有的不動產份額的，無須其他***有人***同申請。
代位申請有下列情形之壹的，可以由當事人以自己的名義向不動產登記機構代位申請登記：
●建設項目開發建設主體滅失，且沒有承繼單位的，可由購房人或者區級以上人民政府指定的單位代位申請辦理不動產登記。
集體決策機制建立健全不動產登記的集體決策機制。
不動產登記機構在辦理涉及群體信訪、重大社會利益、登記歷史遺留問題等疑難復雜登記事項時，應當由不動產登記機構集體討論決定。
不動產權利登記與其它登記
壹般規定：
登記類型不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、預告登記、異議登記和查封登記等。
告知承諾制在繼承、受遺贈轉移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，具體辦法由主管部門另行制定。
通過告知承諾制辦理轉移登記的不動產，在轉移登記辦理後壹年內不得再辦理轉移登記。
第三方服務申請人在辦理繼承、受遺贈轉移登記時，可以委托公證機構或具有遺產管理人資質的律師為登記所涉及的法律事實進行調查或者核實。公證機構或律師事務所應當勤勉盡責，對其所認定的法律事實的真實性、準確性、完整性負責，並出具公證文書或法律意見書。
不動產登記機構可以將公證機構或律師事務所出具的公證文書或法律意見書作為登記審查依據。
繼承轉移登記公告不動產登記機構在受理後，可以在其門戶網站對當事人提交的死亡證明材料、遺屬或全部法定繼承人關於不動產分配的協議以及申請事項等進行公告，公告時間不少於三個月。公告期滿無異議或異議不成立的，不動產登記機構及時記載於不動產登記簿。
所有權、用益物權的登記：
壹體登記依法取得國有建設用地使用權、海域使用權的，可以單獨申請國有建設用地使用權、海域使用權的首次登記。
建築物、構築物、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域壹並登記，保持權利主體壹致。
土地權屬來源資料不全在處理不動產登記歷史遺留問題過程中，因土地管理政策調整、檔案材料不全等歷史原因確實無法取得土地權屬來源資料或土地權屬來源資料不齊全的，主管部門或其派出機構可以在不動產所在地公告三十日，公告無爭議或爭議不成立的，出具土地權屬來源相關證明文件，視為土地權屬來源資料。
無法取得房屋已經竣工的證明材料在處理不動產登記歷史遺留問題過程中，因建設工程的建設、勘察、設計、施工、監理等單位滅失或者不配合導致無法辦理竣工備案手續的，在取得住房建設部門備案的房屋質量安全鑒定合格文件以及消防驗收備案文件後，可以視為房屋已經竣工的證明材料。
業主***有部分登記不動產登記機構辦理房屋所有權首次登記時，應當依申請將建築區劃內依法屬於業主***有的道路、綠地、其他公***場所、公用設施和物業服務用房及其占用範圍內的建設用地使用權壹並登記為業主***有，並在不動產登記簿上予以記載。
綠本強制過戶土地權屬來源文件或者不動產登記簿中對房地產權利進行限制的不動產可以根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書辦理轉移登記。轉移後不改變其原有權利限制，法律、法規另有規定的除外。
開發建設主體滅失建設項目開發建設主體滅失且尚未辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，首次登記和轉移登記可壹並辦理。
歷史遺留房屋登記內容在處理不動產登記歷史遺留問題過程中，可以結合實際情況對不動產登記簿的非必要事項進行缺省記載；在辦理建築物區分所有權登記的，不動產登記簿可以僅記載專有建築面積，不記載分攤建築面積。
居住權已登記的具有住宅功能房屋可以依法設立居住權。
壹個不動產單元設立壹個居住權。
抵押權登記：
抵押權登記順序同壹不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先後順序依次辦理登記，並記載於不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定且征得有利害關系的其他抵押權人同意的，從其約定辦理抵押權登記。
在建建築物抵押權在建建築物抵押的，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。
在建建築物竣工，辦理建築物所有權首次登記時，當事人應當申請將在建建築物抵押權登記轉為建築物抵押權登記。
更正登記：
撤銷登記有下列情形之壹且尚不具備更正登記條件的，不動產登記機構可以撤銷全部或部分登記事項，但撤銷事項對錯誤登記之後發生的其他登記產生不利影響的除外：
（壹）有證據證明當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件的；
（二）登記原因證明文件被依法認定無效或者被撤銷的。
前款所列情形除善意取得外，不動產登記機構應當在登記簿中記載撤銷登記事項。
撤銷事項具備不動產登記條件後，可以依照本條例辦理相應登記。
異議登記：
異議登記適用情形利害關系人認為不動產登記簿記載的權利歸屬錯誤申請異議登記的，應當提交下列材料：
（壹） 對登記的不動產權利有利害關系的證明材料；
（二）不動產登記簿記載的權利歸屬錯誤的證明材料。
預告登記：
預告登記適用情形有下列情形之壹的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：
預購商品房預告登記商品房預售人應當自預售商品房買賣合同備案後十日內申請辦理預購商品房的預告登記。
申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料：
（壹）已備案的商品房預售合同；
（二）預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應材料。
申請預告登記的預購商品房已經辦理在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當壹並申請在建建築物抵押權註銷登記和預購商品房預告登記。
預購商品房抵押權預告登記申請預購商品房抵押權預告登記的，應當提交下列材料：
（壹）已辦理預購商品房預告登記的證明材料；
（二）抵押合同；
（三）當事人關於預告登記的約定；
預購商品房辦理房屋所有權首次登記後，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。
城市更新等預告登記申請城市更新、土地整備、舊住宅區改造所涉不動產預告登記的，應當提交下列材料：
（壹）經備案的搬遷安置補償協議；
（二）當事人關於預告登記的約定。
查封登記：
輪候查封登記兩個以上人民法院查封同壹不動產的，不動產登記機構應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記，對後送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。查封登記失效的，排列在先的輪候查封自動轉為查封，查封期限自輪候查封轉為查封時起算。
輪候查封登記的順序按照人民法院協助執行通知書送達不動產登記機構的時間先後進行排列。
不動產登記資料管理和利用
公開查詢自然人、法人、非法人組織可以憑身份證明查詢不動產登記簿記載的下列信息：
（壹）不動產的自然狀況；
（二）不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形；
（三）不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。
夫妻查詢夫妻壹方可以持申請書、身份證明和結婚證明材料查詢配偶不動產登記結果。
利害關系人查詢因不動產存在相關民事糾紛的利害關系人可以持申請書、身份證明以及利害關系證明材料查詢與民事糾紛有利害關系的不動產登記結果。
委托律師處理該糾紛的，受托律師可以持律師執業證書以及律師事務所出具的委托處理不動產民事糾紛證明查詢與糾紛有利害關系的不動產登記結果。
潛在利害關系人核驗擬買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產的利害關系人可以持申請書、身份證明以及擬核驗的不動產登記結果申請核驗所提供的被查詢不動產登記結果與登記簿的記載是否壹致。