(?)利?臨界點進?納稅籌劃
根據《中華?民***和國?地增值稅暫?條例》(以下簡稱《?地增值稅暫?條例》)第8條的規定，有下列情形之?的，免征?地增值稅：
(1)納稅?建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項?額20%的。
(2)因國家建設需要依法征?、收回的房地產。
根據《?地增值稅暫?條例》第7條的規定，?地增值稅實?四級超率累進稅率：
(1)增值額未超過扣除項?額50%的部分，稅率為30%。
(2)增值額超過扣除項?額50%、未超過扣除項?額100%的部分，稅率為40%。
(3)增值額超過扣除項?額100%、未超過扣除項?額200%的部分，稅率為50%。
(4)增值額超過扣除項?額200%的部分，稅率為60%。
如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格?避免繳納?地增值稅。根據《?地增值稅暫?條例》第6條的規定，計算增值額的扣除項?包括：
(1)取得?地使?權所?付的?額。
(2)開發?地的成本、費?。
(3)新建房及配套設施的成本、費?，或者舊房及建築物的評估價格。
(4)與轉讓房地產有關的稅?。
(5)財政部規定的其他扣除項?。
根據《中華?民***和國?地增值稅暫?條例實施細則》(以下簡稱《?地增值稅暫?條例實施細則》)第7條的規定，這?的“其他扣除項?”為取得?地使?權所?付的?額以及開發?地和新建房及配套設施的成本之和的20%。
根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格?作意見的通知》(國辦發[2005]26號)的規定，普通標準住宅的標準為：住宅?區建築容積率在1.0以上，單套建築?積在120平?以下，實際成交價格低於同級別?地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、?治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築?積和價格標準適當浮動，但向上浮動的?例不得超過上述標準的20%。
下?舉個例?來幫?家理解?下。
例如：某房地產開發企業建造?批普通標準住宅，取得銷售收?2500萬元，根據稅法規定允許扣除的項?額為2070萬元。該項?的增值額為：2500-2070=430(萬元);該項?增值額占扣除項?的?例為：430÷2070=20.77%。根據稅法規定，應當按照30%的稅率繳納?地增值稅：430×30%=129(萬元)。請提出納稅籌劃?案。
分析：如果該企業能夠將銷售收?降低為2480萬元，則該項?的增值額為：2480-2070=410(萬元);該項?增值額占扣除項?的?例為：410÷2070=19.81%。增值率沒有超過20%，可以免征?地增值稅。該企業降低銷售收?20萬元，少繳?地增值稅129萬元，增加稅前利潤109萬元。
(?)利息?付過程中的納稅籌劃
房地產開發企業往往需要利?量貸款，其中涉及利息的?出，關於利息?出的扣除，我國稅法規定了?些限制。《中華?民***和國?地增值稅暫?條例實施細則》第7條規定：“財務費?中的利息?出，凡能夠按轉讓房地產項?計算分攤並提供?融機構證明的，允許據實扣除，但最?不能超過按商業銀?同類同期貸款利率計算的?額。其他房地產開發費?，按本條(?)、(?)項規定計算的?額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項?計算分攤利息?出或不能提供?融機構證明的，房地產開發費?按本條(?)、(?)項規定計算的?額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體?例，由各省、?治區、直轄市?民政府規定。”這?的(?)項為取得?地使?權所?付的?額，是指納稅?為取得?地使?權所?付的地價款和按國家統?規定繳納的有關費?。這?的(?)項為開發?地和新建房及配套設施的成本，是指納稅?房地產開發項?實際發?的成本，包括?地征?及拆遷補償費、前期?程費、建築安裝?程費、基礎設施費、公***配套設施費、開發間接費?。
房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況：?種是在商業銀?同類同期貸款利率的限度內據實扣除;另?種是與其他費?起按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除?式就為企業進?納稅籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算?法所能扣除的費?的不同?決定具體采?哪種扣除?法。
例如：某房地產企業開發?處房地產，為取得?地使?權?付1000萬元，為開發?地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費?中可以按轉讓房地產項?計算分攤利息的利息?出為200萬元，不超過商業銀?同類同期貸款利率。請確定該企業是否提供?融機構證明?
解析：如果不提供?融機構證明，則該企業所能扣除費?的最?額為：(10001200)×10%=220(萬元);如果提供?融機構證明，該企業所能扣除費?的最?額為：200(10001200)×5%=310(萬元)。可見，在這種情況下，提供?融機構證明是有利的選擇。
(三)代收費?處理過程中的納稅籌劃
根據《財政部國家稅務總局關於?地增值稅?些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)的規定，對於縣級及縣級以上?民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費?，如果代收費?是計?房價中向購買?並收取的，可作為轉讓房地產所取得的收?計稅;如果代收費?未計?房價中，?是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收?。對於代收費?作為轉讓收?計稅的，在計算扣除項?額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;對於代收費?未作為轉讓房地產的收?計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費?。
企業是否將該代收費?計?房價對於企業的增值額不會產?影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進?影響?地增值稅的數額。由此，企業利?這?規定可以進?納稅籌劃。
例如：某房地產開發企業開發?套房地產，取得?地使?權?付費?300萬元，?地和房地產開發成本為800萬元，允許扣除的房地產開發費?為100萬元，轉讓房地產稅費為140萬元，房地產出售價格為2500萬元。為當地縣級?民政府代收各種費?為100萬元。現在需要確定該企業是單獨收取該項費?，還是並?房價收取該費?
解析：如果將該費?單獨收取，該房地產可扣除費?為：300800100(300800)×20%140=1560(萬元)，增值額為：2500-1560=940(萬元)，增值率為：940÷1560=60.25%，應納?地增值稅：940×40%-1560×5%=298(萬元)。
如果將該費?計?房價，該房地產可扣除費?為：300800100(300800)×20%140100=1660(萬元)，增值額為：2500100-1660=940(萬元)，增值率為：940÷1660=56.62%，應納?地增值稅：940×40%-1660×5%=293(萬元)。該納稅籌劃減輕?地增值稅負擔：298-293=5(萬元)。
(四)通過增加扣除項?進?納稅籌劃
地增值稅是房地產開發的主要成本之?，?地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項?使得房地產的增值率不超過20%，從?享受免稅待遇。例如：某房地產公司開發?棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費?為800萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷800=25%。該房地產公司需要繳納?地增值稅：200×30%=60(萬元)，營業稅：1000×5%=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加：50×(7%3%)=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85(萬元)。請提出該企業的納稅籌劃?案。
分析：如果該房地產公司進?納稅籌劃，將該房屋進?簡單裝修，費?為200萬元，房屋售價增加?1200萬元。則按照稅法規定可扣除項?增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷1000=20%，不需要繳納?地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅：1200×5%=60(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加：60×10%=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1200-1000-60-6=134(萬元)。該納稅籌劃降低企業稅收負擔：134-85=49(萬元)。
(五)利?地增值稅的優惠政策進?納稅籌劃我國對?地增值稅規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進?納稅籌劃。
地增值稅的法定減免稅項?如下：(1)納稅?建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項?額20%的。普通標準住宅，是指按所在地?般民?住宅標準建造的居住?住宅。?級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、?治區、直轄市?民政府規定。納稅?建造普通標準住宅出售，增值額未超過法定扣除項?額20%的，免征?地增值稅;增值額超過扣除項?額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
(2)因國家建設需要依法征?、收回的房地產。因國家建設需要依法征?、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要?被政府批準征?的房地產或收回的?地使?權。因城市實施規劃、國家建設的需要?搬遷，由納稅轉讓原房地產的，?照本規定免征?地增值稅。
(3)個?因?作調動或改善居住條件?轉讓原?住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收?地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收?地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征?地增值稅。2008年
11?1?起，居民個?轉讓住房?律免征?地增值稅。
(六)通過兩次銷售房地產進?納稅籌劃
房地產銷售所負擔的稅收主要是?地增值稅和營業稅，?地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越?，所適?的稅率也越?，因此，如果有可能分解房地產銷售的價格，從?降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的?地增值稅就可以?降低。由於很多房地產在出售時已經進?了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做?章，將其作為單獨的業務獨?核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進?納稅籌劃。
下?舉個例?來幫助?家分析?下。
例如：某房地產公司出售?棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進?了簡單裝修並安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費?為400萬元，增值額為600萬元。該房地產公司應該繳納?地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業所得稅。?地增值率為：600÷400=150%。根據《?地增值稅暫?條例實施細則》第10條的規定，增值額超過扣除項?額100%，未超過200%的，?地增值稅稅額=增值額
×50%-扣除項?額×15%。因此，應當繳納?地增值稅：600×50%-400×15%=240(萬元)，應該繳納營業稅：1000×5%=50(萬元)，應當繳納城市維護建設稅和教育費附加：50×10%=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1000-400-240-50-5=305(萬元)。請提出該企業的納稅籌劃?案。
分析：如果進?納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第?個合同為房屋出售合同，不包括裝修費?，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第?個合同為房屋裝修合同，裝修費?300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則?地增值率為400÷300=133%。應該繳納?地增值稅：400×50%-300×15%=155(萬元)，營業稅：700×5%=35(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加：35×10%=3.5(萬元)。裝修收?應當繳納營業稅：300×3%=9(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加：9×10%=0.9(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：700-300-155-35-3.5300-100-9-0.9=396.6(萬元)。經過納稅籌劃，減輕企業稅收負擔：396.6-305=91.6(萬元)。