根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財發字(1995)第6號)第二條規定，條例第二條所稱國有土地使用權、地上建築物及其附著物和收益的轉讓，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產。基於這壹規定，在土地置換中，如果交換的土地是國有土地，且國有土地使用權發生轉移，則屬於不動產有償轉讓，屬於土地增值稅的應稅行為，應征收土地增值稅。國有土地使用權不轉讓的，根據《關於無土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函〔2007〕645號)的規定，只要土地使用者對土地享有占有、使用、收益或處分的權利，並有合同等證據證明其對土地進行了實質性轉讓、抵押或置換，並取得了相應的經濟利益，土地使用者和對方均應按照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅。妳需要支付增值稅。總之，雙方都不補交地價的土地置換行為，無論土地使用證是否變更，都應作為土地增值稅處理。
2.有償轉讓國家劃撥土地，但不辦理土地使用權證變更手續，辦理土地增值稅。
根據《關於無土地使用權證土地轉讓有關稅收問題的批復》(國稅函〔2007〕645號)規定，土地使用者轉讓、抵押、置換土地，不論是否取得土地使用權證，不論在轉讓、抵押、置換土地過程中是否與對方辦理了土地使用權證變更登記手續。只要土地使用者對土地享有占有、享用、使用、收益或處分的權利，並有合同等證據證明其對土地進行了實質性的轉讓、抵押或置換，並獲得了相應的經濟利益，土地使用者和對方均應按照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅。因此，國家無償劃撥的土地有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更的，應當依法繳納土地增值稅。
3.未取得項目批準和商品房預售許可證的房地產開發企業銷售在租賃土地上建設的房地產，按土地增值稅處理。
《土地增值稅公示提綱》(國法(1995)第110號)第四條規定，按照規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物和收益，均應繳納土地增值稅。這個定義有三層含義:第壹，土地增值稅只對國有土地使用權轉讓征收，不對集體土地使用權轉讓征收。第二，只對轉讓的不動產征收土地增值稅，不轉讓的不動產不征稅。比如房產出租雖然取得了收入，但沒有房產產權轉移，不應該屬於土地增值稅征收範圍。第三，轉讓建築物附著物所得也要繳納土地增值稅。
根據上述文件精神，房地產開發企業“轉讓”在租賃土地上開發的房地產的，不繳納土地增值稅。
4.房地產開發企業建設項目在項目登記備案時未分期備案。然而，企業自己將項目分成幾個階段。在做土地增值稅清算時，是否可以對項目單位自行劃分階段進行清算？
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，土地增值稅以國家有關部門批準的房地產開發項目為清算對象，按分期項目進行清算。
因此，土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期建設項目進行清算。
5.在房地產開發公司的土地拆遷中，拆遷合同約定，被拆遷的房屋以新建房屋補償。土地增值稅在計算時如何處理？補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
土地拆遷中，房地產開發公司在拆遷合同中約定被拆遷房屋以新建房屋補償，合同約定的房屋拆遷補償款作為拆遷時的征地拆遷補償，合同約定的房屋拆遷補償款在新建房屋交付時計入轉讓收入。新建房屋實際補償面積超過拆遷合同約定補償面積的，超出面積的銷售收入按照企業銷售同類房地產的市場價格計算。
6.房產轉讓合同中約定了房價，但不包含轉讓稅。規定轉讓稅由房地產受讓人承擔。轉讓收入如何確定？
房產轉讓合同約定了房價款，並約定轉讓稅費由房產受讓人承擔。壹、轉讓收入按以下方法計算:轉讓收入=合同約定的轉讓價格÷(1-受讓方為轉讓方承擔的稅率之和)。按此方法計算的轉讓收入合理的，應相應計算土地增值稅；不合理的，由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。
7.房地產開發企業利用開發的商品房對外投資，但未取得貨幣收入的，在計算土地增值稅時確定收入。
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於印發依據的通知》(國稅發〔2009〕91號)第十九條規定，房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、與其他單位和個人進行非貨幣性資產交換等時，，在所有權轉移時視同銷售房地產，按照下列方法和順序確認其收入:
1.按照企業在同壹地區、同壹年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。
8.壹次性取得土地使用權，但分期分批開發。計算土地增值稅時，抵扣項目中取得土地使用權支付的金額如何確定？
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財閥字[1995]第006號)第六條規定，納稅人在成片取得土地使用權後，分批開發轉讓房地產的，可以按照轉讓土地使用權占總面積的比例，或者按照建築面積，或者按照稅務機關確認的其他方式計算分攤扣除項目金額。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財閥字[1995]第006號)第六條規定，納稅人在成片取得土地使用權後，分批開發轉讓房地產的，可以按照轉讓土地使用權占總面積的比例，或者按照建築面積，或者按照稅務機關確認的其他方式計算分攤扣除項目金額。
9.土地使用權增值可以作為成本扣除嗎？
納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，增值額不應作為土地使用權轉讓計算土地增值稅時的土地增值稅抵扣項目，無論在會計上如何處理。
10.單位轉讓土地使用權時，土地部門收取的土地閑置費和土地價格評估費按土地增值稅處理。
根據國家稅務總局《土地增值稅宣傳提綱》(國法(1995)第110號)第五條第壹款規定，取得土地使用權支付的價款包括納稅人為取得土地使用權支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。具體為:以出讓方式取得土地使用權的，為繳納的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，在出讓土地使用權時，應當按照規定繳納出讓金；以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權支付的款項扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第十二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物時，以計算納稅額為目的對房地產進行評估，其支付的評估費允許在計算增值額時扣除。《條例》第九條規定的納稅人隱瞞或者虛報房地產交易價格，按照房地產評估價格征收土地增值稅所發生的評估費用，不得在計算土地增值稅時扣除。所以土地評估費能不能抵扣，要看具體情況。
11.納稅人征地應繳納的土地出讓金不是直接交給土地管理部門，而是由政府部門投入到企業中。可以作為計算土地增值稅的抵扣嗎？
取得土地的納稅人應繳納的土地出讓金，不是直接交給土地部門，而是作為政府部門投入到企業中。數額與土地出讓合同確定的土地出讓金數額壹致，並取得土地出讓金合法票據的，應當作為土地使用權轉讓中計算土地增值稅時的抵扣項目。
12.對於以土地修路(工程)的項目，修路和承接工程的費用是否可以視為取得土地的費用？
《土地增值稅暫行條例實施細則》(財發字(1995)第6號)第七條第壹款規定，取得土地使用權支付的價款，是指納稅人為取得土地使用權支付的土地價款以及按照國家統壹規定支付的相關費用。考慮到部分房地產開發項目雖然看似無償取得土地，但實際取得的土地是對修建道路和政府工程費用的補償，房地產開發企業可以將修建道路和政府工程費用作為取得土地所支付的款項，但應核實修建道路和政府工程費用的真實性，並有相關政府文件或合同(協議)作為依據。
13.房地產企業為了保證工程質量，把壹些工程余額掛在應付賬款上。這些應付賬款可以計入開發成本嗎？
根據《土地增值稅清算管理規定》(國稅發[2009]91號)第二十壹條第壹款規定，土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，不得扣除實際發生的費用，但不得取得合法憑證。合同約定部分工程款作為質量保證金的，符合合同法律法規規定的比例要求，並開具發票的，按規定作為房地產開發成本扣除。
《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第二條規定，房地產開發企業在項目竣工驗收後，從建築安裝企業扣留壹定比例的工程款作為開發項目的質量保證金，建築安裝企業在計算土地增值稅時，向房地產開發企業開具質量保證金發票的，按照發票所載金額扣除如未開具發票，不得扣除留存的質量保證金。
14.房地產開發企業不能提供前期工程費、建築安裝費、基建費等開發成本的完整憑證或資料。清算土地增值稅時。土地增值稅怎麽清繳？
《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第(二)項規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算的憑證或者資料不符合清算要求或者不真實的， 地方稅務機關可參考當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額數據，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項單位面積開發成本，並據此計算扣除額。 具體審批辦法由省級稅務機關確定。
如《江蘇省地方稅務局轉發
因此，如果不能提供前期工程費、建築安裝費、基建費等開發費用的完整文件或數據。，可以參考當地建設工程管理造價部門公布的最新建安造價定額數據，結合房屋結構、用途、位置等因素，核定上述四項開發費用的單位面積金額標準，並據此計算扣除額。
15.房地產企業發生的投標準備費、中標費、招標費、招標監督費可以抵扣嗎？
標底編制費、中標費、招標費、投標費、招標監督費等與工程招標有關的費用，按國家財務會計制度規定計入相關成本，按土地增值稅政策扣除。
16.房地產開發企業建設的商品房，裝修後銷售的，如何扣除裝修費用？
《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第(四)項規定，房地產開發企業銷售裝修房屋時，裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業銷售裝修後建成的商品房，在計算轉讓收入時，向買受人收取的裝修費計入土地增值稅轉讓收入的，可以將裝修費計入房地產開發成本，按規定扣除，並作為計算扣除額的基數。向買方收取的裝修費未計入房地產轉讓收入的，裝修費不能作為土地增值稅的抵扣。
17.《國家稅務總局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定，開發管理費包括項目營銷設施建設費。計算土地增值稅時，開發管理費是否包含項目營銷設施建設費？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用是指直接組織管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，在計算土地增值稅時，不能將項目營銷設施的建設成本計入開發間接成本。
18.納稅人繳納的費用可以作為扣除利息和管理費的基數嗎？
房地產開發企業在土地購置和房地產開發過程中發生的費用，按照會計制度應當計入土地購置和房地產開發成本的，應當作為計算利息和其他房地產開發費用扣除額的基數。
19.房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款發生的利息支出能否在計算土地增值稅時扣除(企業總機構發生的利息支出能否扣除？項目間利息支出的劃分不明確。如果利息、管理費、銷售費用合計小於10%，如何扣除？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財發字[1995]006號)第七條第三款規定，財務費用中的利息支出可以據實扣除，但最高不得超過按照商業銀行同期相同貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按本條第(壹)項和第(二)項計算的金額之和的5%以內扣除。不能按照轉讓的房地產項目計算利息費用或者不能提供金融機構證明的，應當在按照本條第(壹)項和第(二)項計算的金額之和的10%以內扣除房地產開發費用。
房地產開發企業向金融機構以外的單位或者個人借款利息，不能取得金融機構證明的，利息支出和其他房地產開發費用在已支付的土地使用權價款和房地產開發成本金額之和的10%以內扣除。
20.納稅人購買土地和房產繳納的契稅如何抵扣？
財政部《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規定，納稅人在購買房屋時轉讓舊房及建築物所繳納的契稅，可以作為“與轉讓不動產有關的稅收”扣除，但不得作為加計5%的基數。
從事房地產開發的企業為取得土地而繳納的契稅，按照財政規定計入相關成本，可作為計算扣除額的基數。
21.違約金可以作為土地增值稅的抵扣嗎？
企業繳納的各種滯納金、罰款、違約金，都是企業正常經營活動之外發生的支出。因此，在會計處理上，應計入營業外支出。企業發生上述費用時，借記“營業外支出”，貸記“銀行存款”。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，土地開發、新建房屋及配套設施費用(即房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。根據違約金作為營業費用的會計制度和土地增值稅政策，違約金不屬於土地增值稅抵扣項目。
22.房地產開發公司開發了壹棟綜合樓，1 ~ 4層為商業樓，5 ~ 20層為住宅樓。現在，土地增值稅結清了。經過計算，住宅為負增值，商業為正增值，而且數額很大。住宅負增值能否抵消商業正增值？
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的會計項目或會計對象為計算依據；《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅[1995]48號)第十三條規定，納稅人建造普通標準住宅並從事其他房地產開發的，應當單獨核算增值額(財稅[2006]21號、國稅發[2006]187號)。
根據上述規定，除普通標準房外，同壹清算單元內不同類型商品房的增值額和增值率不單獨計算。
23.如何將核準征款率應用於核準項目？
核定征收項目符合《土地增值稅清算管理規定》(國稅發〔2009〕91號)第十條第壹款、第二款清算條件，未售出部分繼續銷售的，按照清算時確定的核定征收率核定征收。
24.房地產開發項目分階段開發，前期項目已批準征收。後期項目怎麽清算？
《土地增值稅清算管理規定》(國稅發〔2009〕91號)第三十六條規定，分期開發的房地產項目，各期清算方式應當壹致。所以項目前期已經被批準征收，項目後期也應該被批準征收。
25.房地產企業進行土地增值稅清算後，出售剩余房屋收到的預付款是否需要提前征收土地增值稅？
房地產企業土地增值稅清算後，出售剩余房屋收到的預付款，應依據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第八條。土地增值稅清算時未轉讓的不動產，清算後出售或有償轉讓的，納稅人應按規定申報土地增值稅。扣除項目金額的計算方法為清算時單位建築面積成本乘以銷售或轉讓面積(單位建築面積成本=清算時扣除項目總額÷清算時總建築面積)。即納稅人清算的物品繼續銷售的，應當在銷售當月進行清算，不先進行清算。
26.項目清算時，未售出部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售出部分的未來成本、費用、稅金、稅前如何處理？
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第八條規定，土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後出售或者有償轉讓的，納稅人應當按照規定申報土地增值稅， 扣除項目的金額按清算時的單位建築面積成本乘以出售或轉讓的面積計算。
單位建築面積成本=清算時扣除項目總額÷清算時總建築面積。
清算時未售出部分的預扣稅款不得扣除。
未售出部分的成本和費用在銷售時按上述方法計算。未出售部分出售時預征的稅款，在計算土地增值稅時予以扣除。
27.土地增值稅清算過程中，企業想享受增值不超過20%的普通標準房，需要提供哪些證明材料？
1)項目審批機關對保障性住房項目的批準文件；(二)土地管理部門批準劃撥土地的文件；3)物價部門對經濟適用住房銷售價格的批準文件；4)住房保障部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5)列出本項目保障性住房建設的政府投資計劃；6)保障性住房銷售清單(包括購房人姓名及身份證號、擬購買面積、合同號、合同訂立日期、樓號、實際購買面積、單價、銷售金額)；7)主管地方稅務機關要求的其他資料。
28.出售經濟適用房車庫可以享受土地增值稅優惠政策嗎？
房地產開發企業轉讓保障性住房車庫等。，其面積並入經濟適用住房面積。總數不超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策。總數超過經濟適用房標準的，轉讓的房產和車庫不視為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。
29 .房地產企業以房地產投資的土地增值稅處理。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規定，《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》不適用於以土地(房地產)入股的投資或合資企業、投資或合資從事房地產開發的企業、投資或合資經營商品房的房地產開發企業因此，房地產企業投資房地產需要繳納土地增值稅。
例如，母公司投資土地以增加子公司的資本。母公司買地的時候價值500萬，以800萬的價格投入。投資時，母公司和子公司均不是房地產開發企業，子公司在取得土地後向工商建委申請房地產開發資質。這塊土地被用來建造壹座科研大樓。大樓建成後，用於自用或出租。有必要交土地增值稅嗎？
根據財政部《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，母公司以土地投資子公司時，子公司尚未取得房地產開發資質，且當時子公司不是房地產開發企業，故母公司可以暫免以土地投資子公司的土地增值稅。取得房地產開發資質後，子公司將土地用於房地產開發。以後房地產轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。
30.如果企業將已建幼兒園的產權無償轉讓給教育局，是否需要繳納土地增值稅？單位向某演藝明星贈送別墅需要繳納土地增值稅嗎？個人將自有房產贈與子女的行為是否征收土地增值稅？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》(財發字[1995]6號)和《財政部中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅規定的通知》(財稅[1995]48號)，《條例》第二條所稱“轉讓國有土地使用權和地上建築物及其附著物並取得收入”，是指以出售或者其他方式，不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓不動產的行為。財政部《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第四條規定，本細則所稱“贈與”是指下列情形:
(壹)房地產權利人、土地使用權人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或者負有直接贍養義務的人；(二)財產所有權人和土地使用權人通過我國非營利性的社會團體和國家機關將財產權利和土地使用權捐贈給教育、民政等社會福利和公益事業。
因此，企業將所建幼兒園的產權無償轉讓給教育局，不繳納土地增值稅，而單位將別墅送給某演藝明星時繳納土地增值稅。同樣，個人將自己的房產贈與子女，對其行為不征收土地增值稅。
31.搬遷費用的扣除。
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:
(1)房地產企業使用本項目房地產安置拆遷戶的，安置房視同銷售，按照《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(壹)項的規定確認收入，同時確認為房地產開發項目拆遷補償。
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:
房地產開發企業支付給被拆遷戶的差價，計入拆遷補償費；拆遷戶支付給房地產開發企業的差價補償款，應沖抵本項目拆遷補償款。
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:
(2)開發企業采取搬遷，回遷房自行開發。房屋價值按國稅發[2006]187號文第三條第(壹)項計算，並包含在本項目拆遷補償費中；購買異地安置的房屋，實際購買費用計入拆遷補償費。
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:
(三)貨幣安置的，房地產開發企業憑有效憑據計入拆遷補償。
這裏合法有效的憑據是:被拆遷方簽字的收條，拆遷補償協議。
32.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第三條規定:
(1)財務費用中的利息支出，如能按轉讓的房地產項目計算分攤並提供金融機構證明，可據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在土地使用權出讓金和房地產開發成本之和的5%以內扣除。
(2)不能按轉讓的房地產項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在取得土地使用權支付的價款與房地產開發成本之和的65，438+00%範圍內扣除房地產開發費用。全部使用自有資金，無利息支出，按上述方法扣除。上述具體適用比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
(四)清算土地增值稅時，已計入房地產開發成本的利息支出，應調整為從財務費用中扣除。
會計準則中借款費用資本化原則不適用於土地增值稅清算。對於已計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅應調整為清算時從財務費用中扣除。土地增值稅中利息費用的處理原則與會計和企業所得稅有很大不同。
33.多個(或分期)項目產生的公共設施費* * *按項目合理分攤。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，房地產開發企業開發建設的建築物、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、居委會醫院、派出所等。
(1)建成後產權屬於全體業主的，可扣除成本費用；(2)建成後無償交給政府和公用事業用於非營利性社會公共事業的，其成本和費用可以扣除；(3)轉讓完成後支付的，應計算收入，扣除成本費用。
34.關於土地閑置費的處理。
國稅函[2065 438+00]220號第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。