土地增值稅以轉讓房地產取得的收入，減去依法扣除項目金額後的增值額，按照四級累進稅率征收。以下是我整理的土地增值稅抵扣項目，歡迎大家參考！
土地增值稅的抵扣項目有哪些
壹是根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第六條規定:“計算增值額的扣除項目:
(壹)取得土地使用權支付的金額；
(二)土地開發成本和費用；
(三)新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房屋、建築物的評估價格；
(四)與房地產轉讓有關的稅費；
(五)財政部規定的其他扣除項目。"
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財發字[1995]第6號)第七條規定:“條例第六條所列計算增值額的扣除項目如下:
(壹)取得土地使用權支付的價款，是指納稅人為取得土地使用權而支付的土地價款以及按照國家統壹規定支付的相關費用。
(二)開發土地、新建房屋及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)，是指納稅人房地產開發項目的實際成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括征地拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發費。
征地拆遷補償，包括征地費、耕地占用稅、勞動安置費、地上地下附著物拆遷補償凈支出、安置用房支出等。
項目前期費用包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘測、測繪、“三通壹平”等費用。
建築安裝工程造價是指以外包形式支付給承包商的建築安裝工程造價和以自營形式發生的建築安裝工程造價。
基礎設施費用，包括開發道路、供水、供電、供氣、排汙、泄洪、通訊、照明、衛生、綠化等工程。
公共* * *配套設施費，包括開發區內公共* * *配套設施發生的不能有償轉讓的費用。
開發間接費用是指直接組織和管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(3)土地開發、新建房屋及配套設施費用(以下簡稱房地產開發費用)是指與房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。
財務費用中的利息支出，可按轉讓的房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按同類商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在本條第(壹)項和第(二)項計算金額之和的5%以內扣除。
不能按轉讓的房地產項目計算利息費用或不能提供金融機構證明的，在按本條第(1)項和第(2)項計算的金額之和的65，438+00%內扣除房地產開發費用。
上述扣除的具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(4)舊房屋建築物評估價格，是指舊房屋建築物轉讓時，經政府批準的房地產評估機構評估的重置成本價乘以新的折現率後的價格。評估價格必須經當地稅務機關確認。
(5)與房地產轉讓有關的稅費是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。轉讓不動產所支付的教育費附加也可以作為稅金扣除。
(六)根據《條例》第六條第(五)項規定，從事房地產開發的納稅人，可按本條第(壹)項、第(二)項計算的金額之和扣除20%。"
第三，根據《關於營業稅改征契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據的通知》(財稅[2016]43號)第三條第二款的規定，“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定的土地增值稅抵扣項目所涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣，不計入抵扣項目，也不允許計入銷項稅額。
第六條規定:“征收上述稅種時，稅務機關核定的應納稅所得額或收入不包括增值稅。
本通知自2065438年5月1日起執行。"
第四，根據《中華人民共和國國家稅務總局關於營改增後土地增值稅征收管理若幹規定的公告》(中華人民共和國國家稅務總局公告2016第70號)，“三。與房地產轉讓有關的稅收減免。
(壹)營改增後，計算土地增值稅的扣除項目中“與轉讓不動產有關的稅收”不包括增值稅。
(二)營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)和教育費附加，能夠根據清算項目準確計算的，允許據實扣除。根據清算項目無法準確計算的，扣除根據清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅和教育費附加。
其他房地產轉讓行為的城建稅、教育費附加扣除按上述規定執行。"
16土地增值稅抵扣項目應註意的要點
1.房地產開發費用不能計入支付的土地使用權和征地拆遷補償金額。
2.拆遷補償必須實際發生，特別是支付給個人的拆遷補償，拆遷(搬遷)合同與簽約花名冊或簽約證明要對應。
3.房地產開發成本不能計入前期工程成本、基礎設施成本和公共設施成本。
4.多個(或分期)項目產生的公共設施費* * *按項目合理分攤。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，房地產開發企業開發建設的建築物、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、居委會醫院、派出所等。
(1)建成後產權屬於全體業主的，可扣除成本費用；
(2)建成後無償交給政府和公用事業用於非營利性社會公共事業的，其成本和費用可以扣除；
(3)轉讓完成後支付的，應計算收入，扣除成本費用。
5.房地產開發企業自行采購建築材料時，不得重復扣除采購建築材料的費用。
6.企業行政部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應記入開發費用，而不應記入開發間接費用。
7.分期開發壹個項目或者同時開發多個項目的，所取得的壹般貸款的利息費用應當按照項目合理分攤。
8 .利用閑置專項貸款取得的對外投資收入，其收入不得沖減利息支出。
9.扣除質量保證金
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第二條規定:“房地產開發企業在工程竣工驗收後，從建築安裝企業扣留壹定比例的工程款作為開發工程的質量保證金，建築安裝企業在計算土地增值稅時，向房地產開發企業開具質量保證金發票的，按照發票所載金額扣除未開具發票的，不得扣除留存的質保金。”
10.扣除房地產開發費用
國稅函[2065 438+00]220號第三條第(壹)、(二)項規定:
(1)財務費用中的利息支出，如能按轉讓的房地產項目計算分攤並提供金融機構證明，可據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在取得土地使用權支付的價款和房地產開發成本之和的5%以內扣除。
(2)不能按轉讓的房地產項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在取得土地使用權支付的價款與房地產開發成本之和的65，438+00%範圍內扣除房地產開發費用。
11.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第三條規定:
(1)財務費用中的利息支出，如能按轉讓的房地產項目計算分攤並提供金融機構證明，可據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在土地使用權出讓金和房地產開發成本之和的5%以內扣除。
(2)不能按轉讓的房地產項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在已支付的土地使用權價款和房地產開發成本之和的65，438+00%範圍內扣除房地產開發費用。全部使用自有資金，無利息支出，按上述方法扣除。上述具體適用比例按省級人民政府此前規定的比例執行。"
基於上述政策規定，我們應註意以下幾點:
壹是文件規定，金融機構稅前扣除的利息支出不能超過商業銀行同期同類貸款利率。這裏的“商業銀行同期同類貸款利率”是指“中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率”。根據《中華人民共和國國家稅務總局關於企業所得稅若幹問題的公告》(中華人民共和國國家稅務總局公告第34號2011)，企業首次支付利息並按合同要求進行稅前扣除時，
“金融企業同期同類貸款利率說明”應包括借款合同簽訂時本省任何壹家金融企業提供的同類貸款利率。金融企業應當是經政府有關部門批準從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保和企業信譽基本相同的條件下，金融企業提供的貸款利率。可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業向部分企業提供的實際貸款利率。
二是國稅函[2010]220號文規定的扣除比例在5%以內或10%以內的，上述具體適用比例按省級人民政府此前規定的比例執行。所以開發企業也要註意省裏規定的具體扣除比例。
第三，在目前限制對開發企業放貸的情況下，如果開發企業的資金全部來自非金融機構的貸款，通常利率較高，利息支出較大。由於土地增值稅只能在“取得土地使用權支付的價款”和“房地產開發成本”之和的10%以內抵扣，可能導致實際利息支出超限的問題，這是開發企業在規劃融資結構時應該預見到的問題。
《關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第八條規定:
(壹)利率浮動幅度按照國家有關規定執行，超過浮動幅度的部分不予扣除；
(2)超過貸款期限的利息和附加利息不允許扣除。
四是開發項目全部使用自有資金，且無利息支出的，開發費用在取得土地使用權支付的款項與房地產開發成本之和的65，438+00%以內扣除。這壹規定對開發企業相對有利。
五是開發企業有多種來源貸款的，不得據實扣除從金融機構取得的借款費用，同時扣除其他渠道的借款費用和其他開發費用在“土地使用權出讓金”和“房地產開發費用”之和的10%以內，但僅在國稅函[2010]220號第三條中規定。
第六，清算土地增值稅時，已計入房地產開發成本的利息費用，應調整為從財務費用中扣除。
國稅函[2065 438+00]220號文第三條第(四)項規定，已計入房地產開發成本的利息支出，應調整為財務費用進行扣除。
會計準則中借款費用資本化原則不適用於土地增值稅清算。對於已計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅應調整為清算時從財務費用中扣除。土地增值稅中利息費用的處理原則與會計和企業所得稅有很大不同。
根據《中華人民共和國國家稅務局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)，企業為建造和開發符合納稅要求的產品而發生的借款費用，可以按照企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用可以直接在稅前扣除。在會計核算上，項目開發的資本化利息壹般計入“開發成本-開發間接成本”的核算。土地增值稅清算中計算房地產開發費用時，應先沖減開發成本中的資本化利息，再加到財務費用中的利息費用，再適用文件規定的計算方法。
《土地增值稅核定業務規則》(國稅發〔2007〕132號)第三十五條第八款規定:“計算附加扣除項目基數時，審查是否剔除了已計入開發成本的借款費用。在計算扣除項目的基數時，需要審查已計入開發成本的借款費用是否已被剔除。”根據規定，開發成本中包含的借款費用需要排除在單獨計算之外。
12.土地閑置費不得扣除。
國稅函[2065 438+00]220號第四條:“房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。”
13.取得土地使用權時契稅的扣除
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:“房地產開發企業為取得土地使用權而支付的契稅，應當視為“按照國家統壹規定支付的有關費用”，計入取得土地使用權支付的金額，予以扣除。”
14.搬遷費用的扣除
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:
(1)房地產企業使用本項目房地產安置拆遷戶的，安置房視同銷售，按照《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(壹)項的規定確認收入，同時確認為房地產開發項目拆遷補償。
房地產開發企業支付給被拆遷戶的差價，計入拆遷補償費；拆遷戶支付給房地產開發企業的差價補償款，應沖抵本項目拆遷補償款。
國稅函[2065 438+00]220號第五條規定:
(2)開發企業采取搬遷，回遷房自行開發。房屋價值按國稅發[2006]187號文第三條第(壹)項計算，並包含在本項目拆遷補償費中；購買異地安置的房屋，實際購買費用計入拆遷補償費。
(三)貨幣安置的，房地產開發企業憑有效憑據計入拆遷補償。
這裏合法有效的憑據是:被拆遷方簽字的收條，拆遷補償協議。
15.與房地產轉讓有關的稅收
指轉讓房產時繳納的營業稅、印花稅和城市維護建設稅，教育費附加也可視為扣稅。
其中，房地產開發企業繳納的印花稅計入管理費用，不再單獨扣除印花稅。
《關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規定:“細則中允許扣除的印花稅是指房地產轉讓時繳納的印花稅。按照建築和房地產開發企業財務制度的有關規定，房地產開發企業繳納的印花稅計入管理費用，並已相應扣除。土地增值稅的其他納稅人，允許在計算土地增值稅時扣除轉讓時繳納的印花稅。”
對於個人購買房產後再進行轉讓的，購買環節繳納的契稅已經包含在舊房及建築物的評估價格中，因此在計算土地增值稅時，不會作為房產轉讓相關的稅費進行抵扣。
16.關於評估費在計算增值額時能否扣除的問題。
納稅人轉讓舊房、舊樓時，因計算納稅需要對不動產進行評估，其支付的評估費允許在計算增值額時扣除。《條例》第九條規定的納稅人隱瞞或者虛報房地產交易價格，按照房地產評估價格征收土地增值稅所發生的評估費用，不得在計算土地增值稅時扣除。
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