壹、加拿大土地稅收管理
1.加拿大土地稅制
加拿大稅制的特點主要體現在兩個方面：壹是長期執政的自由黨政府壹貫執行剛凱恩斯主義國家幹預經濟的稅收政策，二是在公平與效率兩個主要稅制原則的權衡中，加拿大歷屆政府更偏向於公平，偏重於福利國家的發展與維持。20世紀90年代後，加拿大稅制改革的主要目標是促進稅收公平，減輕稅收負擔。
土地稅制是壹個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。加拿大的土地稅制主要包括兩個方面的內容：①土地保有課稅；②土地有償轉移和增值課稅。
土地是萬物生存之本，是人類創造財富的源泉。用以調節土地資源的土地稅是最古老的租稅形式，加拿大在1873年首先開始征收土地稅，後來各國相繼仿行。由於土地是壹種主要的不動產，加拿大的土地稅是合並在不動產稅內征收的。居民買了房屋就同時買了土地，所以計稅時也把房屋建築物等不動產包括在內。因此，加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：壹部分是土地，另壹部分是建築物和其他不動產。該稅種是目前加拿大稅收體系中的壹個重要組成部分，具有增加財政收入、促進土地有效利用、調節土地級差收入等重要作用。加拿大市政府的財政收入中不動產稅收占有相當的比重，壹般占市財政收入的30%～40%，有些城市還要高壹些，如溫哥華市約占總財政收入的58.4%。
加拿大在土地稅收方面積累了多年經驗，主要確定了以下四項原則：壹是公平性原則，在加拿大，不論是誰都要依法繳稅，收入較高的人必須支付更多的稅。二是公開性原則，土地稅費的確定權在聯邦或省以及地方議會，廣泛征求社會各界的意見，力求稅賦公平公正。三是公正性原則，主要體現在對納稅財產的評估方面，要求評稅師對自己的評估結果接近市場水平，過分地脫離市場水平則被視為不稱職，有被辭退的危險。納稅人可以對評估結果提出異議，有權要求修正。四是根據不同環節進行征稅的原則，分別對土地的保有和轉移進行征稅。對土地保有的征稅又包括對土地所有和出租進行征稅，而對土地的轉移則又包括對轉移行為本身和轉移時所發生的增值進行課稅。
2.稅種設置和征收方式
加拿大的不動產稅可分為幾種，主要包括：①不動產保有稅，即不動產稅（Real Property Tax），由地產所有者每年按時繳納；②不動產轉讓稅；③營業性不動產稅等。
不動產稅屬於地方稅種，由省級政府和市政府合法開征，收入全部用於地方財政預算支出。通常市政府負責對市區內不動產進行征稅，各省政府對市區以外的不動產征稅。各級政府每年向不動產所有者征收不動產稅，通常壹年中分幾次定期發出稅收通知，如安大略省，並要求在指定的期限內繳納稅款。此外各省和市還要對不動產的轉讓征收壹種中等水平的轉讓稅，由買方在辦理產權過戶時繳納。
各省市還征收營業不動產稅，營業性不動產稅是對非居民在不動產稅外又額外征收的壹種不動產稅，是地方政府的第二大稅收來源。它與不動產稅不同，營業性不動產稅是對不動產的占有者而不是對所有者征收的稅。營業不動產稅稅基的確定，通常是不動產稅的估價值和年租金總額。具體包括五種形式：按財產評估值的壹定百分比征收；按總租賃評估值的壹定百分比征收；按面積征收；按儲存能力征收；按總營業收入的壹定百分比征收。
除壹般不動產稅外，各省都授權市區政府征收特別稅或費，以彌補地方政府公***設施開支的不足。
加拿大不動產稅的征收方式采用的是從價計征，主要是以土地及相應建築物的價值或價格為課稅標準所課征的不動產稅。各省級政府都以某壹基準年度的百分比來對財產進行估價。它通常是財產的買賣雙方在交易中自行確定的價格。然而，由於重估的間隔不同、所采用的基準年份不同以及估價方法的差異等，同樣財產的估價會出現差別。在某些省，應納稅估算值是通過省指定的各種因素的乘積計算出來的，采用這種方法的主要目的是限制稅收的轉嫁。在多數省，農業土地稅收都采用較優惠的估價標準。
以不動產所有者財富為基礎的不動產稅，實際是由地方政府在納稅人之間進行支出分配的壹種手段。各省都采用學區稅率來籌集除省政府轉移支付以外的收入。學區稅率實施的程度在各省間有差異。各省都在市的非組織區域征收不動產稅，而省級征收的不動產稅日益成為籌集教育資金的重要手段。
為了補償市級政府對政府擁有的財產免稅的損失，加拿大聯邦和省政府向市政府支付財產轉移性補助。某些省對學校、學院、大學和公立醫院財產稅的免稅部分也提供相應補助。
3.稅率的確定
各省、市的不動產稅大多采用不同稅率征收，以此抑制貧富差距拉大。例如溫哥華的不動產稅稅率從0.3%至15%不等，差距很大，復員轉業軍人、房子用於自住的業主、65歲以上的老人和殘疾人可以享受0.3%的稅率；炒作、出租房屋的人所交稅率從10%至15%不等；對擁有兩套住宅的人以較高稅率征收。不管房子是否能租出去，房主每天都得按規定繳稅。溫哥華市政府對房地產每年評估壹次。評估由政府主持，費用也由政府負責。評估的過程和原則：首先是進行土地分類，確定房地產的土地類區；其次，是填報土地用類，依據用途，確定稅率；其三，是公***設施完善程度，含圖書館、遊泳池、運動場所；其四，房地產所在地區距離醫院、學校遠近，以及學校的教育水平和醫院的治療水平；其五，是交通便捷度，是否設有公***交通（公***電汽車）、道路狀況等，對不同情況評估不動產價格及確定稅率。依據評估總價值征收地稅，不是按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的評估總值的百分比征收。
對於不動產轉讓稅的稅率各省、市的情況也不壹樣，例如加拿大新不倫瑞克省對不動產交易的價值，按0.25%的稅率征收不動產轉讓稅；安大略省征收的是土地轉讓稅（Land Transfer Tax），根據安大略土地轉讓稅法，其稅率在0.5%～2%間浮動，具體稅率依轉讓價格和土地使用目的而定。對所有轉讓的財產（包括商業或工業用地），當其價值在5.5萬加元以下（包括5.5萬加元）時，按0.5%課稅；當價值超過5.5萬加元，但在25萬加元以下（包括25萬加元）時，按1%課稅；當價值超過25萬加元時，按1.5%課稅；對於不超過兩人的單親家庭的不動產轉讓，當其價值超過40萬加元時，將對超過的價值部分征收0.5%的附加稅率。
內華斯克亞市的契約稅法規定，允許市鎮、城鎮或鄉鎮制訂細則，對地方土地轉讓稅按轉讓財產價值的0.5%征稅。大約有1／3的市鎮開征這種稅。哈雷菲克斯市的特別法規規定，對契約轉讓稅按2%以上征收，但現行稅率為1.25%。魁北克市的土地轉讓稅法規定，允許各市鎮通過制訂細則的辦法向市區內的不動產征稅，售價在5萬加元以內的稅率為0.3%，超過5萬加元的部分為0.6%，對公***區域、農業用地和林區的轉讓可享受免稅。為鼓勵住房建設，魁北克規定，如果政府已設立了補貼基金及不動產儲備金，則可取消征收土地轉讓稅。
加拿大對於非加拿大居民土地轉讓征稅有時會給予較高的生產率。如魁北克省和安大略省對某些種類的土地轉讓給非居民或非居民控股的公司，要從重征收不動產轉讓稅。以安大略省為例，通常情況下非居民與居民應交納的土地轉讓稅率相同。但對非居民購買農業或娛樂業財產的轉讓土地，土地轉讓稅稅率為20%。不過，這些土地轉讓稅還會有大量免稅規定。
除上述稅收外，地產轉讓，包括房地產買賣還涉及以下稅收：①轉讓增值所得稅（Income Tax Concering Capital Gain）。當賣房者在銷售房產後，銷售所得的增值部分，按照規定上交所得稅；②租金收入所得稅（Income Tax Concering Rent Incoming），為房屋出租所得計入年收入所應繳納的稅；③商品及服務稅（GST），在多種情況下可以免繳，例如對二手的住宅房屋是免征GST的。
此外安大略還有非居民預扣稅（Non Resident Withholding Tax），即非居民在加拿大境內獲得的薪金、利息、紅利、租金、版稅、代理費等收入，要征收25%的預扣稅。此稅根據加拿大與有關國家的稅務協定可能會有所降低。
二、加拿大房地產業
1.房地產交易的法律保證
加拿大的房地產交易市場非常成熟和完善，相應的法律體系也比較復雜和健全，以安大略省為例，所涉及的法律包括：合同法（Contract Law）確保合同的合法性；不動產和商業經紀人法（Real Estate And Business Brokers Act），是對地產及其代理人進行管理及規範商業行為的專業法規；商業經營法（Business Practices Act），是對廣告、銷售承諾等具體的商業行為規範的聯邦法律；土地轉讓稅法（Land Transfer Tax），規定了對土地轉讓等稅收的征收；征用法（Expropriation），規範了政府征用私有土地的程序及補償的法規；競爭法（Competition Act），規範了商業競爭行為；收入法（Income Tax）規定了與房產銷售所得有關的稅收問題；土著人土地法（Native Land），專門為保護印第安人原著民的土地而設；登記法（The Registry Act），是與土地權法（Land Titles Act）具同等效力的產權登記法規；分區法（Zoning By Law），是土地規劃法規；建築物法（Building Code），為新屋建設規範而設置的法規；火法（Fire Code），設置了現有房屋的防火標準；代理人法（Agency Law），專業代理人法規；租賃法（Tenant Protection Act）對住房出租雙方的權利及義務作出了明確的規定，主要保護租客的利益。
在加拿大，土地的產權（Title）從Crown Patent商品化衍生而來，可以為私人所有，這可能是與我國房產權的最大不同點之壹。在加拿大，除了壹般可以在房地產市場上自由交易的房地產以外，主要還有以下兩種對特殊土地的使用和管理的情況值得註意。
1）土著人土地（Native Lands）：為保護印第安原住民的權益及土地的使用而由政府保存下來的保留地。
2）有些土地的某些地塊屬於皇家保留地（Reserved Crown Lands），在土地使用上會有壹定的限制，比如對礦產資源的開發利用以及土地上的樹木的管理，甚至某些土地的某壹部分會被保留下來用做未來公路建設。這樣在成片土地開發方面往往會遇見對土地及房產使用上的限制，這樣壹來對該地產的價值就會有直接的影響。
2.房地產交易的政府主管部門
在加拿大房產交易中，政府只負責產權登記管理，其管理部門是政府不動產登記辦公室，各省或市政府中均設有這樣的機構。例如安大略的房地產的產權登記及管理由消費者和商業服務部的不動產登記處負責。政府不動產註冊辦公室類似於我國的國土資源和房屋管理局，它掌握著轄區內所有不動產的信息。這些信息絕大部分都是公開的，任何個人和單位只要花費少量的金錢都可以查到所需要的資料。律師的產權調查的資料全部是從這裏獲得的。目前加拿大許多省市的不動產註冊辦公室已實現了計算機管理。律師不出律師樓就可以通過計算機獲得產權調查資料以及產權註冊登記。例如在安大略省目前同時存在兩個產權登記管理系統：①登記系統（Registry System）：各種產權相關文件在登記法的規定下登記歸檔；②土地權系統（Land Title System）：在土地權法規範下，確保無誤的房地產權登記管理系統。通過這些系統可以查詢安大略省的土地產權情況。
3.房產交易的中介機構
加拿大地域遼闊，人口稀少，目前每年都會有來自世界各地的大量新移民不斷移居到此，尤其是壹些大城市。伴隨著城市的不斷發展，房屋交易市場非常活躍。買賣壹個房屋，就像買賣壹個商品大件壹樣。根據供求變化，地產的價格也在變化，因此並不是每壹筆房地產投資都壹定會有很好的回報。除了自己應有獨到的眼光以外，尋求房地產專業人員的幫助是必不可少的。房地產經紀人是專業服務人員，掌握的信息資源比較多，而且信譽較好，具有成熟經驗，他們能夠幫您分析策劃，選擇合適的地理位置，調查社區環境，分析投資發展趨勢，掌握投資熱點，幫您確定入市時間，這樣壹來就可以最大限度地降低風險，增加回報。根據加拿大房地產經紀人協會統計，平均85%以上的人買賣房屋時是通過經紀人成交的。
在加拿大經紀人是由經紀人協會進行管理的，協會有省、市級。經紀人要經過嚴格的考試、培訓並交納壹定的會費才能成為協會的會員。經紀人經過不同的考試，可以取得相應的等級，最高壹級的可以獨立設立經紀公司。協會有壹個自己的網站，信息更新得非常快，所有的會員都可以登錄。
4.房地產交易基本程序
目前，加拿大的房地產交易過程與北美其他地區交易程序大致相同。壹筆交易程序壹般需要涉及以下程序和有關人員。
（1）找地產經紀人
某人若有了買房的想法後，通常通過朋友或廣告，首先尋求壹個專業的房地產經紀人來幫忙。經紀人在房地產交易中所起的作用是非常重要的。
（2）請驗屋師
壹旦買賣雙方簽署合同以後，如果合同裏面有驗屋條款，買方應在規定的時間請政府註冊的驗屋師驗房。驗屋條款壹般是指合同經過驗屋無問題的情況下才能生效。驗屋師會出具書面的驗屋報告，如果房子沒有問題的話，買方就要按照合同規定繼續履約，否則，買方可以放棄該合同，或者再和對方討價還價。
（3）貸款金融機構
如果合同裏面有貸款條款，買方也應在規定的時間到金融機構辦理貸款手續。貸款條款壹般與驗屋條款類似。金融機構會根據該機構的規定和買方的還款能力來決定是否貸款給他。如果金融機構同意貸款，買方就要按照合同規定繼續履約，否則，買方可以放棄該合同。加拿大的金融機構的客戶來源壹般有直接上門服務的，也有很多是通過貸款經紀公司和貸款經紀人介紹的。
（4）***管物業證書（Status Certificate）
如果合同裏面有***管物業證書條款，買方也應在規定的時間內請律師審閱***管物業證書。***管物業證書條款是指合同規定在壹定的時間內，買方律師須對***管物業證書條款進行審核通過。該證書壹般是由物業管理公司出具，費用100～150加元不等，買賣雙方可以協商，通常是由賣方出錢。依照《***管物業法》的規定，該證書的內容包括物業公司的經營狀況、有無法律糾紛、財務狀況以及業主（賣方）有無欠款及法律糾紛等等。該證書是對那些有物業管理公司的物業適用的。如果該物業或物業管理公司有重大法律或財務問題，買方可以放棄該合同，或者再和對方討價還價。
從以上可以看出，業主如果沒有非常特別的情況，壹般不會拖欠該付的費用並遵守物業管理公司的規定，否則在出售該物業時會有許多麻煩，甚至售不出去。
（5）買賣雙方的律師
買方通常是在合同簽署之前聘請專業房地產律師，也可以在這之後聘請。不過加拿大法律規定，買賣雙方必須聘請各自的律師辦理過戶手續。所以在加拿大買賣房屋可以沒有經紀人，但是不聘請律師幾乎是不可能的。
買方律師在經過委托以後，要認真仔細檢查合同，並進行壹系列的調查。這些調查壹般分為產權調查和非產權調查。
代表賣方律師的工作要比代表買方律師的簡單壹些。賣方律師的主要任務是回答並解決買方律師所發現和提出的問題。如果該不動產有很少的或沒有問題，賣方律師的工作相對簡單和直接。如果有很多或者嚴重的問題，賣方律師就要面對壹個非常困難的工作來保證該交易按時完成。
當賣方律師收到買方律師的要求信及需要賣方簽字的文件後，他必須仔細閱覽。賣方律師必須精通合同條款和與房地產買賣相關的法律，這樣才能夠正確回答要求信。
交割日當天，賣方律師或其助理按約定時間與買方律師或其助理在政府不動產註冊辦公室交換文件和房款及鑰匙，然後由買方律師負責登記註冊。賣方律師只有在買方註冊登記全部完成以後，才能將房款交給賣方。
交割後，賣方律師還需要取消賣方以前的貸款抵押，並向賣方出具總結報告。
（6）進行產權登記
不動產的交易完成後，必須到所在地的政府不動產登記辦公室進行產權登記。目前由於政府不動產註冊辦公室已實現了計算機管理，雙方律師不必再親自到註冊辦公室，而是通過快遞公司交換文件，在網上進行註冊了。
從以上加拿大房地產交易的全部過程來看，每壹步驟都是由相關專業的人士來完成，分工很細致，避免了利益沖突，並能充分保護買賣雙方及貸款機構的利益。
5.加拿大房產交易中的政府優惠政策
加拿大本國居民在購買住房時政府有壹些優惠政策，例如在安大略省對第壹次購房者有如下優惠政策：
1）土地轉讓稅的返還。在安大略省首次購買新建住房，並且主要在此房屋居住的購房者可以獲得稅收返還（1996年8月開始執行）。
2）省購房儲蓄補貼計劃（OHOSP）。目的是幫助第壹次購房者實現其擁有自己的住房夢想。當購房者第壹次購買自己居住的房子，其個人年收入少於4萬加元，或夫妻合並年收入少於8萬加元時，有資格得到OHOSP的補貼。
3）註冊退休儲蓄計劃（RRSP）可以首期付款。每個家庭夫妻雙方（包括同居夫妻）可以從各自的RRSP賬戶中取出2萬加元用於房屋首期付款，壹個家庭壹***可取4萬加元，而不涉及稅收和利息，但受如下條件限制：
●只適用於首次購房；
●必須從取款日的第二年開始還款；
●低價購買舊房，翻修後轉售，扣除裝修費用及稅費，賺取其中的差價；
●還款最長不能超過15年；
●每年還款不能低於取款總額的1/15；
●不能達到最低還款額的部分計入當年收入納稅。