房地產開發企業也是壹個涉及稅種和納稅額比較多的行業。在房屋預售階段會涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅等預繳申報，其預收賬款是否按稅法規定預繳相關稅款是稅務機關非常關註的預警指標之壹。
壹、財務分析
實際上財務分析很簡單，如果妳是壹家房地產開發企業，房屋預售階段壹般會有預售收入。房地產企業與購房者簽訂《商品房預售合同》後，購房者支付了預售款，但並沒有取得商品的控制權。也就是說房地產企業並沒有轉移商品的控制權，收到的預售款不滿足收入準則的確認條件。對此預售款，房地產企業按照預收賬款進行核算，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”。等到房屋竣工並交付給購買方時，再借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”，同時結轉開發產品成本，借記“主營業務成本”，貸記“開發產品”。
實務中有企業財務人員知道預收賬款稅務機關會監控是否申報預繳稅款，因此也有的記入了其他會計科目。實際記入其他會計科目，如何金額突然變得很大，稅務機關也會關註。房屋在預售階段，如果期末預收賬款大於期初預收賬款，說明企業預收賬款是增加了。
絕大多數房地產開發企業在不同地區開發項目都會應當地政府要求在當地註冊公司，以便各項應納稅額均在當地繳納。不過項目有大有小，項目大的分期開發、分期預售、分期竣工確認收入。項目小的，可能沒有分期。如果項目比較大，有分期預售的情況，可能有壹部分預售款結轉確認收入，另有後期預售房增加預收賬款，即使預收賬款減少了，也有可能存在增值稅、土地增值稅、企業所得稅沒有依法申報的問題。
二、涉稅風險疑點分析
不管項目大小，也不管是否分期預售，如果出現了期末預收賬款大於起初預收賬款的情況，說明預收賬款增加了。出現這種情況，如果增值稅、土地增值稅、企業所得稅申報繳納沒有配比的納稅申報記錄，可能存在以下涉稅風險疑點。
1.可能沒有按規定預繳增值稅。 《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定的，不管是壹般納稅人還是小規模納稅人，采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款 （1+適用稅率或征收率） 3%
適用壹般計稅方法計稅的，目前按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
稅務機關會根據預收賬款增加數與上述公司計算的預繳增值稅進行對比分析，發現數據不配比，就會進行預警。
2.可能沒有按規定預繳土地增值稅。 《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。
《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。據此，預交土地增值稅=預收收入 （1+稅率或征收率） 預征率
《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第壹條規定，營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅壹般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
據此，預交土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款） 預征率
需要提醒的是兩種計算預繳土地增值稅的辦法企業可以自由選擇。
3.可能沒有按規定確認預售收入企業所得稅應納稅所得額。《 國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。也就是說，會計上不滿足收入確認條件的預收賬款在企業所得稅上要作為收入對待。
（國稅發[2009]31號）第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
房地產開發企業預計毛利率不同地區存在壹定差異，稅務機關在進行預警分析時，根據預收收入和當地房地產開發項目毛利率進行測算，看數據是否匹配。
這個預警指標涉及的政策比較復雜，這裏專門進行了政策解讀說明，實際上稅務機關預警比對分析非常簡單，就是按上面不同稅款計算公式計算結果與納稅人申報記錄進行比較，數額相差較大的，就會被稅務機關列入預警對象。