在德國買房，選擇好中意房產後，可以先請驗房機構對房產進行檢查，同時查看房屋相關文件。買賣雙方協商好價格後，賣家會出具購房合同交給公證處，由公證人對房屋信息、貸款情況等進行審查確認後將合同交給買家，此時可請律師解釋合同條款，簽字後返還公證人，由公證人完成過戶、產區登記等流程。
壹、在德國全款買房的流程是什麽？
德國買房流程主要有四步：選房、看房、定房及過戶。德國法律體系嚴格，購房合同需要經由公證處公證。
1、準備買房
在德國買房，首先明確自己對房產的基本要求及資金狀況，再進壹步考慮地段等問題。德國目前受歡迎的購房網站有ImmobilienScout24、Immowelt及Immonet，如果德文不是很好，可以在中文網站如網站海外頻道德國站選房。在購房前還需要選擇好律師、中介、公證人及驗房師，四者在購房過程中都起到關鍵作用。
2、看房驗房
實際看房過程中，買二手房除了看房本身，還要查看房屋相關文件，如土地冊、建房合同、能源明細等。德國比較特別的就是，除了屬於建築文物保護的老房子外，大部分房屋都需要評定房屋能耗的能源證，能耗量自然是越低越好。在此環節，還需要驗房師對房屋下水、電路等進行檢查。如果是新房可省去驗房，此外新房可以查看的只有能源證、戶型圖等資料。
德國能源證示例圖
買家可以根據能源證預估暖氣費，由於德國暖氣費比例較高，因而越節能的房產對自身越有利
3、簽約定房
壹切妥當後，買家交付房款的1%作為定金，賣家及中介起草購房合同、進行公證。公證人會檢查買賣者信息、房屋信息等，然後將合同交由買家簽署，德國法律規定買家有兩周時間仔細了解合同內容，必要時可請律師講解，這兩周內允許買家反悔拿回定金。合同簽署後，由公證處繼續之後的過戶即可。此時買家要支付公證費，通常為房屋售價的1.5%。
德國購房合同示例圖：
僅截圖購房合同壹小部分，合同為德英雙語
4、房屋過戶
簽署合同後，公證人會到當地土地註冊局申請更改地契土地註冊，將產權轉給買家。更改完成後，賣家才會收到房款，在此之前房款都在公證人監管賬戶中，充分保證資金安全。此時房屋也完成交易，以後在土地註冊局就可以查到自己的房屋產權。
二、貸款買房與全款買房有什麽區別？
簽約之前買家就需要向銀行申請貸款，公證人在之後環節會審查安排簽署貸款相關材料。
1.在哪裏申請貸款？最多能貸多少？
德國少部分銀行願意貸款給海外房產購房者，除了銀行買家也可以選擇合法的基金機構來操作貸款。在德國購房最多能貸6成，貸款利率也很低。目前中國的銀行還未能向德國的房產提供貸款，所以通常可由貸款中介來評估資質，然後推薦適合的德國銀行及相關機構。貸款是打到德國銀行賬戶上的，所以買家有必須開設德國賬戶。
2.申請貸款需要什麽材料？
有簽名的護照復印件、簽署的按揭貸款申請書、最近3個月工資單及銀行出具的資產證明。相對於工資單，德國銀行會更註重資產證明。資產證明上必須能有貸款部分之外的個人流動資產證明。比如房價為100萬歐元，貸款60萬歐元，那麽至少要有40萬流動資產證明。而工資單的收入要能支付起每月的利息還款，如果無法提供月收入證明，年收入也是可以的。
三、在德國買房需要註意什麽？
買房前正確預估購房成本，考慮好可能的支出；其次，德國百年老房很多，購置時也要考慮日後維修成本；如果全款買房，不親自去德國也可以完成購房。
1.怎麽正確預估成本？
在預估成本時，除房屋價格外，還要考慮到購買附加費，包括中介傭金、公證費用、土地局登記費用、房產購置稅。德國對中介傭金沒有統壹規定，壹般在柏林含稅傭金約為房價的7%，而在北威州或者慕尼黑約為房價的3.5%；公證及土地局登記費壹般為房價的1.5%；房產購置稅各州不等，目前北威州、石荷州、薩爾州的房產購置稅已經達到了6.5%，而巴伐利亞州、薩克森州僅為3.5%。
除了購房時的壹次性成本外，在德國持有房產每年需要繳納土地稅，實際繳稅比例與所在城市、房產新舊程度和房價相關。
2.選擇新房還是二手房？
在德國，百年老房很常見。很多德國人選擇進行維修、改造老房子，而不是拆掉重建。傳統的純木地板和高屋頂等建築特色，使得老房價格反而比新房更貴。所以如何選擇完全看購房者自己的喜好和需求，但是值得提醒的是，老房子日後還是會面臨較高比例的整修費用。
3.不出國能不能買房？
無論全款還是貸款購房，不出國都可以買，只要委托律師代為辦理即可。律師會代替買家出席房產公證、簽署購房合同。
德國交易時間相對短，全款通常壹個月左右，貸款需要壹個半月，期房則需要參考開發商提供的計劃書。此外，在德國買到的房子除了廚房都為精裝修，因為德國人重視廚房的緣故，通常會選擇自己裝修。
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